O que é Propter Rem? Certamente é a primeira pergunta que nos surge ao ouvirmos essa palavra. É uma palavra em latim que trata da obrigação própria da coisa - é uma obrigação que surge pela simples aquisição de um direito real de propriedade. Ou seja, ao adquirir uma propriedade, se adquire também as obrigações financeiras referentes a esse imóvel, como a taxa de condomínio. Assim, as taxas condominiais recaem sempre sobre a unidade condominial, casa ou apartamento integrante do condomínio.
Dessa forma, não importa quem seja o proprietário
do imóvel. Por isso, os síndicos não precisam se preocupar se o condômino
inadimplente coloca sua propriedade à venda, pois o apartamento ou a casa
continua lá e responderá pela dívida. Os dicionários jurídicos dizem que Propter Rem
significa “por causa da coisa”. Assim, se o direito de que se origina é
transmitido, a obrigação o segue, seja qual for o título.
Mas existe alguma dificuldade na hipótese de
alienação, que pode se dar pela venda através de escritura de compra e venda ou
então pela promessa de compra e venda. Mas, importante decisão do Superior
Tribunal de Justiça vem elucidar a questão, através do Recurso Especial nº
1442840, da Terceira Turma, cujo relator foi o ministro Paulo de Tarso
Sanseverino, entendendo que, no caso de promessa de venda e compra não levada a
registro, o promitente vendedor também responde pelos débitos condominiais
mesmo após o promitente comprador ter tomado posse do imóvel.
Através dessa decisão, fica alterado o entendimento
de que com a imissão (ato de fazer valer seus direitos) de posse, o promitente
comprador passaria, sozinho, a ser responsável pelo pagamento das taxas
condominiais. Neste acórdão, segundo o relator, o débito deve ser imputado a
quem se beneficia dos serviços prestados pelo condomínio, mas o vendedor não
fica isento da responsabilidade pelo pagamento das taxas condominiais, enquanto
continuar como proprietário do imóvel, ou seja, até que a escritura definitiva
de compra e venda seja outorgada.
É muito interessante ressaltar que, segundo o
ministro Paulo de Tarso Sanseverino, “entre o risco de o condômino inadimplente
perder o imóvel e o risco de a comunidade de condôminos ter de arcar com as
despesas da unidade inadimplente, deve-se privilegiar o interesse coletivo
dessa comunidade em detrimento do interesse individual do condômino
inadimplente”. E essa deveria ser a tônica de todas as decisões acerca da
cobrança de taxas condominiais.
Jose R. Iampolsky - CEO da Paris condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e alugueis. www.pariscondominios.com.br
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