Usual em condomínios, proibição de uso de vagas por não moradores é ilegal

As vagas de garagem são tema de frequentes – e muitas vezes acaloradas – discussões nos condomínios. Estacionamento de veículos fora da demarcação, não uso do crachá de identificação e espaços insuficientes são algumas das razões para tanta confusão. E uma regra usualmente definida em diversos prédios é a proibição do uso de vagas por não condôminos. O problema é que essa determinação é ilegal.

De acordo com Daphnis Citti de Lauro, especialista em Direito Imobiliário, essas restrições ou proibições infringem o direito de propriedade.

“Em algumas assembleias, na tentativa de resolver o problema de falta de vagas, os condôminos decidem que elas só podem ser utilizadas por moradores, vedando o uso aos não moradores, como, por exemplo, familiares do morador. Entretanto, isso é ilegal”, afirma Daphnis, que também é sócio da CITTI Assessoria Imobiliária, empresa que administra condomínios, locações e atua como síndica terceirizada.

Casos decididos pelo Tribunal de Justiça de São Paulo

Num caso que acabou na Justiça, um casal não morador propôs ação contra o condomínio, para acessar a garagem. Eles eram proprietários, mas não moradores. Quem residia no apartamento era a mãe do proprietário com seus netos. Pela decisão da assembleia, os proprietários estavam impedidos de estacionar na garagem do condomínio. 

Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, em decisão de setembro de 2011 (apelação nº 0149126-23.2006.8.26.0000), negou provimento ao recurso do condomínio, entendendo que a “cláusula de convenção condominial, adotada conforme disposição de assembleia geral encerra limitação desproporcional do direito de propriedade”.

Nesta Apelação, o relator, Dr. Piva Rodrigues, entendeu que “tal diferenciação, presente da convenção e condomínio e aclarada nos termos da ata da assembleia geral ordinária retro mencionada, trouxe discriminação injustificada e desproporcional em detrimento do livre exercício do direito de propriedade pelos autores apelados”.

“A simples existência diminuta de vagas – prossegue ele – não tem o condão de gerar um benefício ou privilégio àquelas pessoas dotadas da condição subjetiva de residir no local, ainda mais se tratando de localidade de veraneio em que as pessoas passam a utilizar a garagem de forma sazonal, com mais ou menos frequência, ou, como se inserem os apelados, eles ao condomínio se dirigem para fazer visitas à genitora, efetiva residente no local.”

Nesse julgamento, o relator cita outra decisão do mesmo Tribunal, que entendeu que a cláusula da convenção de condomínio, que restringe o direito de propriedade, é ineficaz, por ser inconstitucional.

Em outro caso, uma condômina que tinha direito à vaga, mas não possuía carro, propôs ação anulatória da decisão da assembleia, que determinou que as vagas só poderiam ser utilizadas por proprietários. A senhora, com então 82 anos de idade, não tinha automóvel e necessitava de ajuda de filhos, netos ou outros parentes para levá-la a consultas médicas, sendo que todos estavam impedidos de utilizar a vaga.

Houve recurso e o Tribunal de Justiça de São Paulo, na Apelação nº 2012.000003087, em decisão proferida em fevereiro de 2012, figurando como relator o Dr. Teixeira Leite, deu provimento ao recurso:

“Anulatória. Assembleia de condomínio que determinou que as vagas de garagem só podem ser utilizadas pelo proprietário. Condômina que pleiteia a utilização por seus familiares. Sentença de improcedência. Abuso nas regras da convenção. Proprietária não pode ser impedida de utilizar seu bem. Irrelevante o fato dela não possuir veículo ou carteira de habilitação. Necessária anulação de cláusula que exige a condução de veículos de terceiros pelos proprietários das unidades. Recurso provido”.  

Daphnis Citti de Lauro -  advogado, formado pela Faculdade de Direito da Universidade Mackenzie e especialista em Direito Imobiliário, principalmente na área de condomínios e locações. É autor do livro “Condomínios: Conheça seus problemas”, sócio da Advocacia Daphnis Citti de Lauro (desde 1976) e da CITTI Assessoria Imobiliária, com mais de 20 anos de atividades, que atua como síndica terceirizada.
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