É comum o uso de procurações em
assembleia, seja para atingir quóruns longínquos como 2/3 dos votos dos
condôminos, ou até mesmo para que o procurador possa se municiar de maior poder
de representação. Lembrando que é válida cláusula convencional que limite o
número de procurações por pessoa e até mesmo cláusulas que impeçam a outorga da
procuração a determinadas pessoas, tais como síndicos e presidente da mesa. De
toda forma, é certo que esta modalidade é válida, desde que observadas as
regras inerentes à prática.
As procurações podem ser outorgadas por pessoas
capazes, nos termos do Código Civil, sem qualquer impedimento legal. O
instrumento terá valor com a assinatura daquele que transfere poderes a outrem
para o representar em seu nome. (Art. 654 do Código Civil).
O instrumento de procuração deve
conter local em que foi passado, ou seja, a cidade em que a pessoa realizou o
instrumento, qualificação daquele que passou os poderes, bem como daquele que
os recebe. Deve constar ainda do termo, a data e o fim ao qual se destina a
procuração com a clareza dos poderes conferidos, como por exemplo; para
representar na assembleia de determinada data (§ 1º do Art. 654 do CC).
A procuração pode ser outorgada por
prazo indeterminado, porém o indicado é que seja outorgada para cada
assembleia, deixando claros os poderes conferidos, tais como votar, ser votado,
aprovar contas etc.
Também não é cabível exigir que
procurações tragam a forma pública para a representação em assembleias, o que
somente poderá ser exigido quando a lei assim determinar.
Procurações emanadas no ato da
assembleia, de forma verbal, têm valor legal. Para
tanto é imperioso que seja realizada de forma verbal pelo outorgante, e que se
faça constar em ata os poderes conferidos ao outorgado para fins de comprovação
da validade dos atos. Se a convenção optou em não aceitar procuração verbal,
tal situação deve estar prevista na convenção (Art. 656 e 657 do CC), não
caberá à assembleia impedir.
A possibilidade de emitir poderes
verbalmente não significa que o outorgado possa passar procuração por mensagem
de voz via WhatsApp, ou enviar o instrumento de forma eletrônica ao celular do
amigo, pelo menos por enquanto estão não são formas aceitas de se fazer
procurador.
Pessoas mal-intencionadas muitas vezes
se valem de procurações revogadas e de pessoas falecidas, as utilizando de
forma inadvertida, maculando o resultado de votações em condomínios. Usar tais
documentos na forma descrita são tipificadas no crime de uso de documento falso
Art. 304 do CP e de falsidade ideológica 299 do CP.
Nestes casos é importante que se exija
em assembleia que as procurações utilizadas façam parte constante da ata, pois
aquele que as utiliza fraudulentamente, procura esconder o documento. E com a
inserção na ata e consequente registro das procurações no CDT, fica fácil a
verificação da sua validade e pedido de anulação do documento no âmbito
administrativo e judicial, se necessário.
Faz-se necessário ainda esclarecer que
o condomínio poderá exigir que o instrumento de procuração traga a firma
reconhecida (Art. 654. § 2º CC), situação que poderá inclusive ser
requerida em assembleia, concedendo àquele que portar o documento a
possibilidade de validar no prazo estipulado pela assembleia, sob pena de
invalidação do cômputo do voto. Embora este não seja o
melhor caminho, é uma opção usualmente utilizada.
O melhor caminho, quanto ao
reconhecimento de firma, por tratar de uma possibilidade legal, é que o condomínio
defina a exigência do reconhecimento de firma previamente no edital ou na
convenção.
O julgamento da Apelação 20140111658553
no TJ-DF – em 03/02/2016, pela 6ª Turma Cível, contou com voto do relator
no Desembargador JAIR SOARES no seguinte sentido:
“Procurações outorgadas por
condôminos, com poderes para representar condôminos na assembleia, ainda que
não contenham firmas reconhecidas, são válidas, sobretudo se a convenção do
condomínio não faz semelhante exigência e no edital de convocação da assembleia
não foi previsto que seria necessário reconhecer a firma do outorgante na
procuração. 6 – Impedir que os condôminos que estavam representados por
procurador pudessem votar na assembleia, com a justificativa de falta de
reconhecimento de firma nas procurações, torna irregular a assembleia,
Ou seja, a falta de reconhecimento de
firma não é impeditiva para a votação no condomínio, salvo se a convenção ou se
o edital assim o exigiu.
A procuração pode ser eficiente
ferramenta para a gestão condominial, mas seu uso irregular e inadvertido pode
trazer problemas e prejuízos à massa condominial.
Dr. Rodrigo Karpat - advogado militante na área
cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de
Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e
em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo
o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do portal IG, do site Síndico Net, do
Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos
condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília e ter
aparições em alguns dos principais veículos e programas da TV aberta, como É de
Casa, Jornal Nacional, Fantástico, Programa Mulheres, Jornal da Record, Jornal
da Band, etc. Também é apresentador do programa Vida em Condomínio da TV
CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.
