Unidades que têm custos
subsidiados devem servir de moradia e não podem ser repassados a terceiros
Pixabay
O sonho da casa própria
pode virar um grande pesadelo a moradores inscritos em programas habitacionais
do governo federal. E o curioso é que grande parte das dificuldades são
causadas pelos próprios mutuários que – por descuido ou insensatez - acabam por
burlar as normas do contrato.
“Isso porque, quem
adquire um imóvel de programas habitacionais públicos está proibido de vender,
alugar ou ceder o bem enquanto não quitar o empréstimo e todos os benefícios
concedidos para comprá-lo”, explica advogada e especialista em direito
imobiliário, Morgana Borssuk, sócia do escritório www.borssukemarcos.com.br
E não são raras as vezes
em que as fiscalizações realizadas pela Companhia de
Habitação Popular (Cohab) encontram irregularidades. Beneficiários acabam por
alugar, oferecem o imóvel para venda ou repassam a terceiros assim que recebem
autorização de posse - apesar do financiamento ainda estar pendente.
“O mutuário
flagrado em quaisquer uma dessas irregularidades pode enfrentar um processo
judicial que resulta na perda do bem, pois todas as obrigações previstas em
contrato devem ser cumpridas”, esclarece a advogada.
Por causa da pandemia de
Covid-19, muitas pessoas têm encontrado problemas na hora de organizar a
partilha de bens em virtude das irregularidades citadas acima. Segundo a
especialista, as consultas sobre o tema têm sido cada vez mais frequentes e é
preocupante o desconhecimento de parte dos mutuários ou herdeiros a respeito da
legislação ou contrato assinado por um familiar.
Cumprir as regras
Morgana
Borssuk relata que o mutuário que desrespeita as regras fica sujeito às
punições legais e que, de acordo com a Cohab, quem supostamente “compra” as
unidades que não podem ser vendidas, não têm direito de ocupá-las, pois este
tipo de negociação não é reconhecido legalmente.
E a questão
é mais séria do que parece: segundo levantamento da entidade, cerca de 12% dos
imóveis da capital paranaense repassados pela Cohab apresentam algum tipo de
anormalidade, ou seja, estão com algum ponto irregular.
Quem não
paga em dia as parcelas do financiamento também pode enfrentar problemas. Pela
lei, a Cohab pode cancelar o contrato, retomar o bem e destiná-los a outras
famílias cadastradas nos programas sociais.
Contrato de gaveta é proibido
Embora seja
prática comum, o popular contrato de gaveta não tem valor perante a Cohab. “É
preciso ficar atento, pois quem faz esse tipo de acordo para adquirir um imóvel
da Cohab corre o risco de perder o bem. Esse contrato particular não tem efeito
jurídico para reverter a situação”, enfatiza Morgana.
Mais um
ponto de atenção citado pela especialista em direito imobiliário refere-se ao
fato de que existem alguns tipos de programas oferecidos pela Companhia de
Habitação Popular que são financiados pela Caixa, enquanto noutros contratos de
cessão de direitos ou programas de reassentamentos o mutuário não paga nada
pela habitação. Contudo, o imóvel não passa a ser do morador de forma imediata,
pois sempre há um requisito a ser cumprido antes da propriedade definitiva.
Outro
problema corriqueiro está relacionado com a questão do seguro habitacional, que
protege apenas o comprador legítimo do imóvel e não aquele que adquire do
morador. Por isso, é importante regularizar a situação do bem patrimonial.
Quem for
flagrado com irregularidades - estando na condição de titular - poderá ter que
restituir todos os subsídios recebidos e perderá o direito de inscrição no programa
de habitação. Além disso, pode ter o nome incluso num cadastro que o proibirá
de participar de qualquer programa social com verbas federais.
Tem que registrar
Outra situação
frequentemente verificada pela especialista em direito imobiliário refere-se ao
registro do bem. “Temos casos em que o comprador para de pagar as parcelas do
financiamento e passa o bem adiante, sem quitar o contrato. Também há exemplos
em que os mutuários quitaram o imóvel, mas não o regularizam. Assim, em ambas
as situações, eles ficam sujeitos a problemas futuros, pois essas transações
estão incompletas”, esclarece Morgana.
Após quitar o
financiamento imobiliário, o responsável pelo pagamento deve fazer o registro
da quitação da operação no Cartório de Registro de Imóveis da jurisdição do
imóvel. Para isso, é necessário solicitar ao órgão do programa habitacional –
como a Cohab – a emissão do termo de quitação da dívida. Esse documento
permitirá que o beneficiário se dirija ao cartório e retire o gravame antes
registrado na matrícula do imóvel.
Feito isso, a
recomendação é pedir a certidão atualizada da matrícula do imóvel que vai
mostrar que o bem não estará mais ligado à Companhia de Habitação como garantia
e o mutuário passa a ser oficialmente o proprietário. É a partir deste momento
que a venda do bem pode ser efetivada legalmente.
Após a regularização da
matrícula, o proprietário pode se dirigir à prefeitura municipal e solicitar o
cadastro no IPTU no imóvel.
“No caso do comprador desse
bem, a recomendação é que – antes de fechar o negócio – procure a ajuda de um
especialista para ver a situação do imóvel, principalmente com relação ao
pagamento das prestações do financiamento. Quando se trata de apartamento, é
fundamental ver a situação do condomínio e certificar-se de que não haja
dívidas”, orienta Morgana Borssuk.
“Todas estas tratativas
são informadas ao favorecido na assinatura do contrato. Isso significa que ele
não poderá alegar estar desinformado dessas obrigações, caso queira adquirir um
imóvel via programa habitacional público”, complementa a advogada.
Golpes
A aplicação de golpes
usando o nome da Cohab também é corriqueira. A empresa alerta que quem for alvo
de contato por e-mail deve ligar para a Cohab (em Curitiba pelo 0800 41 3233 ou
41-3221-8133) para confirmar qualquer abordagem. Também não existe atendimento
com oferta de imóveis via redes sociais.
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