Inadimplência é sempre um assunto delicado e recorrente. Na maioria das vezes, o atraso das taxas condominiais acontece devido a um problema financeiro inesperado, como a perda do emprego. Porém, isto acaba gerando problemas nas contas do condomínio, que tem despesas fixas todo mês. Quando não existe acordo quanto ao pagamento, há várias maneiras legais de se cobrar uma dívida, seja de forma judicial ou extrajudicial, portanto respondendo a questão inicial proposta, a inadimplência não é um problema sem solução.
Quando não se chega a um acordo, o jeito é ir para
a esfera judicial. Os trâmites processuais podem levar um ano ou mais,
dependendo de cada caso, mas o pagamento da dívida sempre está assegurado,
mesmo que seja necessária a venda do imóvel da família.
Os condôminos inadimplentes ficam sujeitos à cobrança
judicial da dívida conforme previsão do artigo 275, inciso IIb do Código de
Processo Civil. A cobrança pode ocorrer logo após o primeiro mês de
inadimplência, com a aplicação de multa de 2%, juros de 1% ao mês e correção
monetária, ou o convencionado em cada condomínio.
Para o ingresso com a ação judicial de cobrança é
necessário que o condomínio demonstre a situação de inadimplência do devedor.
Também é necessário juntar a ata da Assembleia Geral de condôminos que
aprovaram as despesas do período cobrado e outros documentos como ata de
eleição do síndico e uma procuração do síndico para o advogado que representará
o condomínio.
A falta de pagamento das taxas condominiais afeta a
todos em um condomínio. A solução exige eficiência administrativa e competência
jurídica. Em último caso, protesto ou ação judicial. Muitos estados tem leis
específicas que permitem que os síndicos e administradores protestem condôminos
inadimplentes em cartório. O protesto é um dos recursos utilizados antes da
cobrança judicial e pode resolver o problema.
O fato de o condômino ter o nome protestado implica
na não necessidade de levar o caso à esfera judicial, já que o protesto
bloqueia o crédito do devedor no mercado. A possibilidade do protesto facilitou
o recebimento das dívidas pelos condomínios, abrindo um caminho paralelo à
tradicional ação de cobrança judicial. O receio de ter o nome protestado e,
consequentemente, o crédito cancelado alertou os devedores.
A solução de protesto tem se tornado popular no
estado de São Paulo, onde os tribunais especiais cíveis não aceitam ações de
cobranças dos condomínios. Em São Paulo, a cobrança tem que ser feita na
justiça comum que é mais lenta. Mas é preciso ter cuidado redobrado antes de protestar
um condômino a fim de evitar que o condomínio tenha que indenizar o
inadimplente por danos morais. Em primeiro lugar deve-se garantir que o que
está sendo cobrado está correto e é inquestionável e depois, que a pessoa que
está sendo protestada é de fato o proprietário do imóvel. Mesmo com essas
medidas, o condomínio corre riscos.
Mas antes desses procedimentos, existem os acordos
extrajudiciais, onde os advogados dos condomínios podem buscar um acordo entre
as partes envolvidas para evitar a ação judicial e, assim, economizar tempo e
dinheiro para ambas as partes.
Nesta etapa, entra em ação a diplomacia e o uso de
ferramentas como cartas de notificações e plantões de cobrança, conciliação e
mediação, centrais de atendimentos e equipes especializadas em cobranças.
Jose R. Iampolsky - CEO da Paris condomínios, empresa criada em 1945 para administrar condomínios e alugueis. www.pariscondominios.com.br
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