DICAS PARA NÃO ENTRAR NUMA FRIA AO ADQUIRIR IMÓVEL EM LEILÃO

A AMSPA – Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências alerta: 99% dos imóveis oferecidos em leilões pela Internet estão ocupados. Apesar de o preço ser vantajoso, a retomada de um bem ocupado pode se arrastar por anos na Justiça.

Imagem: divulgação ​ ​ Em 2015, somente no Estado de São Paulo, 2.561 imóveis foram colocados foram leiloados.

Face à crise econômica que assolou o País e desempregou 10 milhões de brasileiros, milhares de mutuários deixaram de pagar em dia suas parcelas de financiamento imobiliário. No caso de falta de pagamento de imóveis financiados, o Decreto-lei n⁰ 70/66 permite a realização de leilões extrajudiciais pela instituição credora, ou seja, o credor pode alienar o bem em leilão sem a necessidade de ingressar em Juízo para fazê-lo. Acontece, porém que, das casas colocadas à venda em leilões on-line, 99% estão ocupadas e a maioria dos seus donos luta na Justiça para revisar seus contratos.

Somente em 2015, no Estado de São Paulo, 2.561 desses imóveis foram colocados à venda em leilões extrajudiciais, segundo dados levantados pela Associação dos Mutuários de São Paulo (AMSPA). No ano, 1.284 leilões foram realizados pela primeira vez e 1.258 leilões foram anunciados pela segunda vez. É que os leilões devem ser realizados em duas datas distintas: na primeira, é possível vender o bem apenas por valor superior ao da avaliação; na segunda, o imóvel pode ser arrematado pela melhor oferta independente do valor.

Para quem arremata um imóvel em leilão, o preço pode significar uma economia de até 50% em comparação ao valor de mercado. Outra vantagem é  que, comprando uma casa em um leilão, o financiamento é automático. O arrematador não precisa cumprir as exigências burocráticas do agente financeiro. Mas o que pode parecer uma vantagem inicial pode se tornar uma dor de cabeça no final do processo.  

Cabe à instituição de crédito entrar com uma ação posse do imóvel, via cartório, contra o mutuário ocupante. A retomada do imóvel pelo credor, se levados em conta os prazos para o procedimento legal, pode ocorrer no mínimo em 180 dias. Como o agente financeiro não realiza o procedimento, a responsabilidade de desocupação fica a cargo do novo proprietário da residência. “Os bancos não têm interesse em retomar o imóvel para si, e sim, querem receber de volta o valor do financiamento. Então, acabam leiloando os imóveis ainda ocupados, deixando para o comprador o encargo de retirar os antigos moradores do local, o que pode levar anos na Justiça”, relata Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA.

Marco Aurélio explica que mutuários, que tiveram seus imóveis oferecidos em leilão on-line mas que ainda permanecem morando no local, podem entrar com ação na Justiça para suspender a venda do bem. Com isso, pode permanecer no imóvel até a decisão final.

Para evitar esse tipo de transtorno, a AMSPA ensina algumas precauções aos interessados em leilões:

• Leia o edital com atenção. No documento, o interessado deve se certificar sobre a descrição das condições de venda, o estado de conservação, a forma de pagamento, o preço mínimo, a comissão do leiloeiro, os impostos e o modelo de contrato que será assinado pelas partes;

• Antes de mais nada, verifique se o imóvel ainda está ocupado. Mesmo com a carta do arrematador, o novo dono pode enfrentar demora na Justiça para despejar os antigos moradores. Para não correr risco, é bom dar preferência aos bens desocupados;

• Pesquise se há ações judiciais relacionadas à casa leiloada, o que pode levar à obtenção de liminares, por parte do anterior proprietário, para resolução da correção das parcelas ou a cobrança de juros sobre juros dos seus contratos e, consequentemente, mais espera para tomar posse do bem;

• Faça um levantamento das dívidas deixadas pelo ocupante anterior, pois ficará a cargo do comprador a sua quitação. É possível pedir desconto no momento da compra;

• Além dessas precauções é necessária uma visita, com antecedência, ao imóvel pretendido para apurar suas condições;

• Tome cuidado com a forma de pagamento. Alguns editais permitem apenas a compra à vista. Já outros autorizam financiar o saldo devedor. Caso opte pelo financiamento, o ideal é que as prestações não comprometam mais do que 30% da renda familiar. Além disso, confira se pode usar o FGTS no pagamento das parcelas. Também é bom ter cerca de 50% do valor do imóvel depositado no FGTS, poupança ou em outras aplicações para se precaver contra dificuldades imprevistas;

• Defina qual lance máximo que você poderá dar. Para isso é importante colocar todas as despesas no papel e, junto com a família, veja qual é o melhor investimento;

• Reserve dinheiro para pagar, em torno de 5% do valor do lance, a comissão do leiloeiro no ato da arrematação;

• Avalie as condições de venda e registre a propriedade em Cartório após o arremate. Lembre-se que o adquirente será responsável pelo pagamento da taxa de registro e do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), que gira em torno de 3% sobre o valor do imóvel;

• Consulte a AMSPA para sanar dúvidas. A opinião do profissional será essencial para saber se você está fazendo um bom negócio.

Os mutuários que querem mais esclarecimentos podem recorrer à AMSPA. Os interessados podem entrar em contato pelos telefones 0800 77 79 230 (para mutuários fora de São Paulo), (11) 3292-9230 / 3242-4334 (sede Sé), (11) 2095-9090 (Tatuapé), (11) 3019-1899 (Faria Lima), (19) 3236-0566 (Campinas), (12) 3019-3521 (S. J. Campos) e (13) 3252-1665 (Santos).

Endereços e mais informações no site: www.amspa.com.br.