Atualização da Convenção de Condomínio: uma árdua missão

A atualização do Regimento Interno e Convenção Condominial é sempre um árduo trabalho. A necessidade de modificação destes instrumentos vem da necessidade de modernização das cláusulas em função do tempo, ou pela má elaboração, por parte de construtoras/incorporadoras, de regras que não atendam aos anseios da coletividade. 

                A convenção é ato essencial para a instituição do condomínio edilício (art. 1.333 do CC). Nos casos em que tenha havido prévio registro da incorporação imobiliária, ela será apresentada como minuta, integrando o rol de documentos exigidos para que o incorporador possa realizar as vendas e obras no local (art. 32, alínea “j”, da Lei nº 4.591/64), sendo elemento indispensável para o registro no cartório competente. 

                Com a emissão do ‘habite-se’ e cumprimento das demais exigências legais, o incorporador, via cartório, apresenta os documentos para a instituição do condomínio, ratifica (confirma) os termos da minuta da convenção já arquivada naquele primeiro momento e requer a abertura das matrículas individualizadas de cada unidade. 

                Também pode ocorrer do proprietário/construtor optar por não negociar as unidades na planta e entregar as obras já concluídas para proceder às vendas. Nesse caso, ele irá solicitar ao cartório a instituição de condomínio direta, apresentando obrigatoriamente, também, a Convenção de Condomínio.

                Em ambos os casos (havendo instituição e especificação das unidades com prévia incorporação ou não), a partir deste momento o condomínio está apto para ser instalado e passar a ser representado por um síndico. Ou seja, com a instituição do condomínio há o registro da Convenção de Condomínio no Livro 3 do Registro de Imóveis, não sendo a ratificação (confirmação) da convenção em assembleia ato necessário.

                Legalmente, o quórum para se alterar a Convenção é de 2/3 dos condôminos com base no Art. 1.351 do Código Civil, já o Regimento Interno pode ser alterado com maioria simples seguindo a regra geral do Art. 1.352 do CC, salvo quando se tratar de questões que envolvam quórum específico, e desde que a convenção não defina quórum maior.

                Artifícios como deixar a assembleia em aberto, ou em sessão permanente, não devem ser realizados para a obtenção de quórum, e quando feito são rechaçadas pelo judiciário. O fato de muitas vezes o Registro de Imóveis não se ater ao desmembramento da assembleia e se fixar apenas ao quórum, não torna o ato legal, e se contestado, fatalmente ensejará na anulação da assembleia. 

Nesse sentido a manifestação do STJ:

 RECURSO ESPECIAL - AÇÃO DE NUNCIAÇÃO DE OBRA NOVA - JULGAMENTO ANTECIPADO DA LIDE - POSSIBILIDADE - CERCEAMENTO DO DIREITO DE DEFESA - NÃO-OCORRÊNCIA, NA ESPÉCIE - ASSEMBLÉIA - INSUFICIÊNCIA DE QUORUM - RATIFICAÇÃO POSTERIOR - IMPOSSIBILIDADE - NECESSIDADE DA COLHEITA DE VOTOS NAS REUNIÕES CONGREGASSIONAIS - RECURSO ESPECIAL IMPROVIDO. 1. Não há falar em cerceamento do direito de defesa em hipóteses tais em que o julgador, destinatário final das provas, dispensa a produção daquelas que julga impertinentes, formando sua convicção com aqueloutras já constantes nos autos e, nesta medida, julga antecipadamente a lide, como sucede in casu. 2. Conquanto o condomínio não possua personalidade jurídica, é inviável deixar de reconhecer que deve exprimir sua vontade para deliberar sobre o seu direcionamento. 3. A assembleia, na qualidade de órgão deliberativo, é o palco onde, sob os influxos dos argumentos e dos contra-argumentos, pode-se chegar ao voto que melhor reflita a vontade dos condôminos e, portanto, não é de admitir-se a ratificação posterior para completar quorum eventualmente não verificado na sua realização. 4. Recurso especial improvido.

(STJ - REsp: 1120140 MG 2009/0016163-4, Relator: Ministro MASSAMI UYEDA, Data de Julgamento: 06/10/2009, T3 - TERCEIRA TURMA, Data de Publicação: De 23/10/2009)

                Algumas Convenções trazem em seu corpo o Regimento Interno, nesse caso a alteração do RI dentro da convenção requer o quórum de 2/3.

                Qual seria a saída então para alterar a convenção? 

                Não existe segredo, o quórum deve ser obtido com um trabalho prévio, obtenção de procurações e se necessária a criação de uma comissão para auxiliar nos trabalhos.

                Porém, para algumas questões que não estejam reguladas na Convenção ou no Regulamento Interno, podem ser implantadas como complementação das regras do RI, desde que: a)  não contrarie o RI, b) não exista a previsão na convenção de quórum especial para alteração do RI e ainda, c) não trate de assuntos que a lei estabeleça quórum especial, assim poderão ser modicados através de assembleias com quóruns de maioria simples.

                Por fim, antes de alterar uma convenção sugiro a visita formal ao cartório de Registro de Imóveis para a verificação dos procedimentos administrativos que serão necessários para a alteração. Não obstante, mesmo que a convenção aprovada e sem registro tenha valor (Súmula 260 do STJ), o melhor caminho é a averbação no Livro 3 do Registro de Imóveis, para que surta efeitos contra terceiros e tenha sua representação e força garantida perante instituições financeiras e outros órgãos que se façam necessários apresentar o instrumento.

Dr. Rodrigo Karpat - advogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, é colunista da ELEMIDIA, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais, além de ser consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta o programa Vida em Condomínio da TV CRECI. É membro efetivo da comissão de Direito Condominial da OAB/SP.

Colaboração de Lilian Morassi da Fonseca, escrevente do 1º Registro de Imóveis de São Bernardo do Campo-SP. 

STJ proíbe bancos de cobrar taxas sobre serviços de terceiros, registro do contrato e avaliação do bem

Medida valerá para todos os bancos, já que Instituto Defesa Coletiva possui ações julgadas procedentes contra várias instituições financeiras no país

Publicado Acórdão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) que de determina abusividade na cobrança das seguintes taxas nos contratos bancários: “serviços de terceiros”, “registro do contrato” e “avaliação do bem”. De acordo com o ministro relator do recurso especial Nº 1.578.553, Paulo de Tarso Sanseverino, há prevalência das normas do Direito do Consumidor sobre a Regulação Bancária.

Segundo o ministro, “rejeita-se, de plano, o argumento de que as tarifas/cláusulas contratuais seriam válidas pelo simples fato de estarem amparadas em norma da regulação bancária, devendo-se submeter a própria regulação bancária ao controle jurisdicional”. Paulo de Tarso ainda citou o alerta que o Instituto Defesa Coletiva (IDC) fez no pedido inicial da ação: “o resultado deste julgamento influenciará no deslinde das ações civis públicas que se encontram pendentes sobre o tema”. 

A presidente do IDC, Lillian Salgado, afirma que a decisão incidirá sobre todos os bancos, que não poderão cobrar taxas com a denominação serviços de terceiros, registro de contrato e avaliação do bem, sem a especificação e comprovação do serviço a ser prestado. O Instituto já possui decisões procedentes contra: Banco Fiat, Banco Finasa, Bradesco Investimentos, Chevrolet Serviços Financeiros, HSBC, Intermedium, Santander, BV Financeira, Banco Volkswagem e Renault do Brasil. “Milhares de consumidores brasileiros serão beneficiados”, esclarece Lillian.

O conselheiro científico do Instituto, Walter Moura, diz que o STJ deu segurança aos consumidores de financiamentos no Brasil. Para Walter, “bancos não podem criar tarifas ou aumentar lucros indiscriminadamente. Só a Justiça consegue por freio nisso”, conclui. 

O que diz o Acórdão sobre cada cobrança

1. Despesas com serviços de terceiros

A primeira forma de cobrança, por se tratar de uma cobrança genérica, afronta o Código de Defesa do Consumidor, uma vez que não especifica serviço especificamente prestado pelo terceiro. Ademais, a remuneração do correspondente bancário já estaria inserida nos custos operacionais da instituição financeira razão pela qual não há prestação de serviço ao cliente, mas sim à instituição financeira. Sendo assim, a tese do STJ versa sobre: “Abusividade da cláusula que prevê a cobrança de ressarcimento de serviços prestados por terceiros sem especificação do serviço a ser efetivamente prestado.”

2. Comissão do correspondente bancário

A segunda tese a ser fixada diz respeito à hipótese em que o contrato especifica que a cobrança se refere à comissão do correspondente bancário. “Essa despesa se insere nos custos operacionais da instituição financeira, sendo descabido cobrar do consumidor o ressarcimento dessa despesa”, diz o acórdão. Para Paulo de Tarso, seria difícil justificar a validade da cobrança, pela instituição financeira, de reembolso pelas despesas com o correspondente bancário, uma vez que tal cobrança não encontrava amparo em lei ou em norma regulamentar expressa. Lillian Salgado explica que essa decisão é aplicada em contratos celebrados antes de 25/2/2011. A partir desta data, a cobrança passou a ser proibida pelo Conselho Monetário Nacional. 

3. Despesa de registro do contrato e tarifa de avaliação do bem

A decisão diz que essas cobranças não geram conflitos com regulação bancária. Mas, os consumidores são cobrados pela avaliação do bem dado em garantia, sem que haja comprovação desse serviço. Como o contrato de financiamento é destinado à aquisição do próprio bem objeto da garantia, a instituição financeira já dispõe de uma avaliação, que é aquela realizada pelo vendedor ao estipular o preço.

A medida visa evitar que o valor das tarifas/despesas seja utilizado para compensar uma redução "artificial" das taxas de juros. Paulo de Tarso diz que é prática publicitária destacar redução da taxa de juros nominal e não o custo efetivo total. “A tendência observada no mercado fornecedor é de se reduzir as taxas de juros nominais, e compensar essa redução mediante a elevação excessiva do valor das tarifas. Essa prática contraria os princípios da boa-fé e da transparência contratual nas relações de consumo”, finaliza o ministro. 

Sendo assim, a tese do STJ aduz sobre: “Validade da tarifa de avaliação do bem dado em garantia, bem como da cláusula que prevê o ressarcimento da despesa com o registro do contrato, ressalvada a abusividade da cobrança do serviço não efetivamente prestado e a possibilidade de controle da onerosidade excessiva em cada caso.”

Varejo paulista segue trajetória de crescimento com o melhor Natal desde 2008, estima FecomercioSP

De acordo com a Entidade, o comércio varejista deve crescer 5% e encerrará o ano com faturamento de R$ 682,7 bilhões; vendas do Natal podem superar os R$ 70 bilhões

 

A Federação do Comércio de Bens, Serviços e Turismo do Estado de São Paulo (FecomercioSP) estima que o varejo paulista deverá encerrar o ano com o crescimento de 5% em 2018, o que significa uma expectativa de faturamento real das vendas de R$ 682,7 bilhões, valor de R$ 34,1 bilhões maior em relação a 2017. A última queda mensal real registrada pelo varejo paulista foi em outubro de 2016, o que evidencia a consolidação da trajetória de crescimento.

De acordo com a FecomercioSP, o comércio varejista no Estado de São Paulo mostrou ao longo de 2018 a continuidade e consolidação do ciclo de recuperação de vendas ocorrido entre 2014/2016. Em todos os meses, foram registrados índices de expansão do seu faturamento real em comparação aos mesmos períodos de 2017 em níveis expressivos, indicando que o processo permanece em curso e com tendência de prosseguir nesse ritmo pelos próximos meses. Na análise da Entidade, até setembro, a taxa média mensal de expansão de vendas ficou acima de 5%, contribuição ainda mais significativa levando em consideração que foi registrada em comparação a um período em que essa média também havia sido expressiva: em 2017, o crescimento acumulado foi de 4,2%.

Os varejos nas regiões de Campinas e Osasco devem registrar os melhores desempenhos em 2018 na comparação com 2017. Segundo as projeções da FecomercioSP, o varejo da região campineira deve encerrar o ano com alta de 11% no faturamento, que deverá alcançará R$ 62,2 bilhões. Já no varejo na região de Osasco, as vendas devem registrar aumento de 7% em 2018 e faturamento real de R$ 57,3 bilhões.

Por outro lado, o varejo nas regiões de Presidente Prudente e ABCD provavelmente fecharão o ano com os piores resultados no Estado. O comércio varejista na região de Presidente Prudente deve apresentar leve alta de 2%, com faturamento real estimado de R$ 9,6 bilhões. Já o varejo na região do ABCD deve registrar aumento de 3% em 2018 e faturamento real de R$ 38 bilhões.

Todas as nove atividades analisadas pela FecomercioSP devem apresentar alta no faturamento em relação a 2017. Destaque para supermercados (33,2%) e outras atividades (21,2%), que devem atingir o faturamento real de R$ 226,592 bilhões e R$ 144,470 bilhões, respectivamente.

 

Segundo a Federação, em 2018, o varejo registrou crescimento generalizado em todos os seus segmentos, a exemplo do ocorrido em 2017, e, neste ano, o avanço continuou sendo ancorado nos bons desempenhos dos segmentos ligados ao comércio de bens duráveis, cujas taxas médias de expansão mensal foram, em média, 60% maiores do que aquelas registradas nas atividades de bens semiduráveis e não duráveis. O principal destaque fica por conta das lojas de eletrodomésticos, eletrônicos, cujo faturamento real deve crescer 11% em comparação a 2017.

Para a Entidade, isso indica que as famílias encontraram espaço para recompor o patrimônio doméstico, fortemente retraído na crise, quando o setor amargou saldos negativos de mais de 45% entre 2014 e 2017. Neste ano, o consumo de bens duráveis mostrou aumento de 7%, enquanto os setores ligados aos bens não duráveis cresceram a taxa de 4%.

Natal 

 
O faturamento das vendas do comércio varejista no Estado de São Paulo em dezembro deve registrar R$ 70 bilhões, alta de 5% na comparação com o mesmo período de 2017. De acordo com a FecomercioSP, será o melhor mês de dezembro de toda a série, iniciada em 2008, superando as vendas registradas no Natal de 2013, até então as mais altas para o mês, que alcançaram R$ 69,4 bilhões.

Entre as regiões analisadas, estima-se que as regiões de Campinas e Osasco devem registrar os melhores desempenhos do varejo em dezembro, com altas de 11% e 8% respectivamente. As receitas somadas nessas regiões devem alcançar R$ 12,4 bilhões. Já as regiões de Presidente Prudente (1%) e de Marília (0%) devem apontar os piores resultados no período. Juntas, devem somar um faturamento real de R$ 2,4 bilhões.

Todas as nove atividades pesquisadas devem registrar crescimento na comparação com o mesmo mês de 2017, com destaque para: eletrodomésticos, eletrônicos e lojas de departamentos (11%); loja de móveis e decoração (9%); e outras atividades (8%).

 

Para a assessoria econômica da Entidade, houve melhoria dos principais indicadores ligados a renda, inflação e crédito e, principalmente, da maior injeção de recursos com o décimo terceiro salário em 2018, em comparação  a 2017, que deve ser 2,2% maior, em termos reais, em função do discreto aumento de rendimentos neste ano. Além disso, a melhoria das expectativas das famílias com o novo governo tende a contribuir para um consumo maior neste fim de semestre.


Estimativa 2018
 
Para fornecer uma possível tendência de vendas do comércio em 2019, a FecomercioSP está tomando como premissa o mínimo de oscilações no mercado em função da nova política econômica. A Entidade estima que, em 2019, o faturamento do varejo no Estado de São Paulo deverá registrar alta de 4%, com crescimento na maioria das regiões do Estado. No próximo ano, a receita total de vendas deverá alcançar R$ 712,3 bilhões.

De acordo com a FecomercioSP, em 2019, ao menos no início do ano, o mercado interno ficará inteiramente voltado e atento aos rumos a serem adotados pelo novo governo no âmbito econômico. Há grande incerteza do acervo de medidas a serem praticadas pelas novas autoridades, mas certamente terão impacto direto sobre todas as atividades internas com intensidades e duração ainda imprevisíveis.

Para a Federação, a expectativa – com base nas declarações de intenções da nova equipe do governo até o momento – é de que, ao lado de um grande esforço para o ajuste e controle das contas públicas, em termos mais específicos e diretamente de interesse do varejo, haja um abrandamento na carga tributária para pessoas físicas, em especial com redução da tributação do imposto de renda na fonte. Caso isso ocorra, pode-se aguardar uma sensível melhoria imediata no poder de compra da população assalariada com resultados diretos sobre as vendas varejistas.

A maioria das 16 regiões analisadas pela Pesquisa Conjuntural do Comércio Varejista no Estado de São Paulo (PCCV), da FecomercioSP, deverá apresentar crescimento em 2019 na comparação com 2018. Entre os destaques estão os varejos nas regiões de Campinas (10%), Osasco, Ribeirão Preto e Araraquara, ambas com 6%. Por outro lado, os varejos das regiões de Presidente Prudente (0%) e Araçatuba (1%) apresentarão os menores desempenhos.


Comércio eletrônico
 
O faturamento real do comércio eletrônico paulista atingiu R$ 4,09 bilhões no terceiro trimestre do ano, queda de 6,6% em relação ao mesmo período de 2017. Os dados são da Pesquisa Conjuntural do Comércio Eletrônico (PCCE) e mostram a participação do comércio eletrônico sobre o total das vendas do varejo paulista. No primeiro trimestre, a representatividade do comércio eletrônico era de 2,6%, passando para 2,5% no segundo e, finalmente, 2,4% no terceiro. O tíquete médio das transações oscilou, passando de R$ 390,53 no primeiro trimestre do ano; R$ 415,93 no segundo; e R$ 407,61 no terceiro.

Segundo a FecomercioSP, por se tratar de um nicho de mercado que conta com uma parcela significativa de bens duráveis e itens de alto valor agregado, o varejo online não seguiu a mesma tendência do varejo físico, ao menos ao longo de 2018.

De acordo com a Pesquisa Conjuntural do Comércio Varejista (PCCV), no período compreendido entre janeiro e setembro, o faturamento real do varejo físico acumulou 5,2% de alta. Contudo, é importante ponderar que a desaceleração no faturamento do comércio eletrônico se deu diante de uma elevada base de comparação do terceiro trimestre de 2017, quando o faturamento real revelou um incremento de 19,2% em relação ao mesmo período de 2016.

Para a Federação, o quarto trimestre tende a crescer novamente com os resultados de novembro, mês da Black Friday, a melhor data para o varejo online, e a injeção do décimo terceiro na renda das famílias.


PCSS
 
Até setembro, o faturamento real do setor de serviços na cidade de São Paulo registrou alta de 15,5% no acumulado do ano. As informações são da Pesquisa Conjuntural do Setor de Serviços (PCSS), apurada mensalmente pela FecomercioSP em parceria com a Secretaria Municipal de Finanças e Desenvolvimento Econômico de São Paulo.

A expectativa é de que o setor de serviços paulistano permaneça em recuperação em 2018 e avance em outubro, novembro e dezembro. Assim, deverá encerrar o ano com alta de 15%, com o faturamento real de R$ 343,8 bilhões, valor R$ 43,6 bilhões acima do registrado em 2017, quando o setor registrou aumento de 6,5%. De acordo com a Federação, caso se confirme essa projeção, este deverá ser o maior crescimento anual de vendas do setor desde 2010.