Especialista alerta sobre os cuidados ao alugar um imóvel

Advogado do setor imobiliário ressalta as atenções necessárias tanto para inquilino e locatário

Em tempos de crise, o valor médio do aluguel, residencial e comercial, têm sofrido alterações. De acordo com a pesquisa feita pelo FipeZap, indicador que acompanha os preços de venda e locação de imóveis no Brasil, em agosto deste ano os preços tiveram baixa de 0,51% para venda e de 0,46% para locação.

Pensando nas possibilidades e cuidados ao se alugar um imóvel, o advogado especialista do setor imobiliário, Marcus Novaes, faz uma análise sobre o mercado. "Primeiro, deve-se pensar no prazo do contrato, sua finalidade, ou seja, se é comercial ou residencial, e também sobre a forma de correção em relação a periodicidade de reajuste do aluguel, que segundo, a lei é a cada 12 meses".

É recomendável citar no contrato de quem será a responsabilidade de pagar IPTU e seguro contra fogo. A lei do inquilinato fala que essa obrigação é do proprietário, mas isso pode ser alterado se acordado entre as partes envolvidas. "Após estabelecido esta etapa é hora de concluir o acordo, verificando qual das modalidades de garantia será prestada pelo inquilino, ou ainda, se não vai haver garantia", ressalta o advogado.

Novaes explica que o inquilino pode escolher três modalidades de garantia de pagamento, pode ser a fiança, seguro fiança ou caução. Na primeira modalidade o fiador responde com todos os seus bens solidariamente ao locatário. A segunda modalidade, seguro fiança, o locatário paga uma seguradora que garante o contrato até o limite do pré-estabelecido e, por fim, o caução em dinheiro, que corresponde a três meses de aluguel.

"Nos últimos anos, foram criados outros métodos, além da conhecida a garantia real que ao invés do fiador, onde a garantia é caução real do imóvel, ou seja, o garantidor grava na matrícula do imóvel que aquele imóvel é a garantia de determinada locação, também vem sendo usada o título de capitalização. Particularmente acho que a fiança, desde que fiscalizada e acompanhada, é a menos onerosa e a melhor porque abrange sem limites todos e quaisquer danos", comenta o advogado.

O inquilino tem que ter certeza de que a documentação está correta, principalmente que o locador tem a posse para alugar o imóvel, porque para alugar você não precisa necessariamente ser dono. A lei autoriza o possuidor a alugar, e é importante que haja uma vistoria minuciosa, porque a partir do momento que você entrar no imóvel é preciso zelar pelo bem, manter em perfeito estado de conservação, sob pena de responder por isso.

Caso o inquilino perceba algum problema na casa após sua ocupação, há um prazo não determinado por lei, mas o mercado determina mais ou menos 30 dias para a realização de qualquer reclamação. "Se a locação for feita por meio de imobiliária, normalmente esses profissionais fazem essa análise, mas se for locação direta tome todos os cuidados, de qualquer forma é bom que o inquilino acompanhe todo o processo", alerta Marcus.

A lei do inquilinato prevê a locação para fins residenciais, não residenciais ou comercial e as locações por temporada. Os cuidados são os mesmos e na rescisão de qualquer contrato, é obrigação do inquilino entregar tudo em perfeito estado. Cada tipo de locação tem uma peculiaridade e nada impede que seja negociado um novo valor.

Em locações comerciais e com prazo superior à 60 meses, ou a soma dos contratos ultrapassem esse prazo, o locatário passa a ter direito de renovação, porém, o advogado lembra que existem alguns requisitos. É preciso ajuizar a ação renovatória no mínimo um ano antes e no máximo seis meses da data que antecede o vencimento", bem como, oferecer as mesmas garantias prestadas no contrato a ser renovado, informa Novaes.

O especialista afirma que o ideal é não ficar sem contrato e, se isso acontecer, as partes envolvidas precisam estar cientes do que pode acontecer para que não haja surpresas desagradáveis, como ação de despejo liminar e demais ações que possam gerar prejuízos. "É interessante que todos estejam cientes das suas obrigações, das novas tecnologias que podem ajudar a relação contratual, e também ter alguns cuidados: a imobiliária como administradora não tem obrigação na relação locatícia, mas como administradora tem o dever de constantemente informar o vencimento de contrato e possíveis renovações", finaliza o advogado.







Marcus Novaes - Também conhecido como Doutor Poupança por seu canal no YouTube, o advogado Marcus Novaes é especialista em recuperação de ativos. Constantemente, orienta seus clientes sobre "teses rentáveis" ligadas ao mercado imobiliária, tributário e outras áreas do direito, dentre elas, teses que possibilitam oferecer a redução e restituição de imposto de transmissão de imóveis ITBI e ITCMD. Com 18 anos de experiência, atua neste segmento desde o início de suas atividades profissionais sempre oferecendo à imobiliárias, proprietários, investidores e empresários uma assessoria completa em todas as fases da aquisição de imóveis, seja através de compra e venda particular, integralização de quotas sociais, leilão, herança ou partilha ou na administração e locação de imóveis. Também atua no "Planejamento Sucessório" reduzindo custos, impostos e possibilidade de litígio entre herdeiros e na "Proteção de patrimônio e redução de Imposto de Renda". Para saber um pouco mais sobre o advogado, acesse http://www.madinovaesadv.com.br/, e também pelo facebook no @madienovaesadvogados/.