Airbnb Proibido em Condomínio Residencial: Decisão da Justiça Reacende Debate Sobre a Função Social da Propriedade

Por que a Justiça tem barrado a locação via plataformas digitais mesmo quando o imóvel é particular? Especialista em Direito Condominial explica os limites legais da propriedade dentro de um condomínio.

Um recente julgamento da 21ª Vara Cível de Goiânia (GO) voltou a colocar em pauta um tema que tem gerado embates judiciais em todo o país: o uso de imóveis em condomínios residenciais para aluguel via plataformas digitais como Airbnb. 

Na decisão, o juiz Marcelo Pereira de Amorim proibiu um morador de disponibilizar sua unidade residencial por meio da plataforma, reconhecendo que essa prática contraria a convenção e o regimento interno do condomínio — que preveem destinação exclusivamente residencial. A Justiça ainda considerou legal a multa aplicada pelo condomínio e estipulou uma penalidade diária de R$ 500, limitada a R$ 30 mil, em caso de descumprimento.

Mas o que está por trás dessa proibição? Afinal, não é direito do proprietário dispor livremente do seu bem?
 

Função social x direito individual

De acordo com o advogado especialista em Direito Condominial, Dr. Issei Yuki, a resposta está na própria Constituição Federal, que ao mesmo tempo que garante o direito à propriedade (art. 5º, XXII), também estabelece que esse direito deve atender à sua função social (art. 5º, XXIII). Em outras palavras, possuir um imóvel não significa poder usá-lo de forma irrestrita, principalmente quando ele está inserido em um ambiente coletivo como o condomínio. 

“A convenção condominial tem força normativa equiparada à lei entre os condôminos. Quando ela determina o uso exclusivamente residencial, a exploração econômica do imóvel por meio de hospedagem rotativa fere o pacto coletivo e prejudica a harmonia do espaço comum”, explica o advogado. 

A decisão do magistrado foi amparada por um importante precedente do Superior Tribunal de Justiça (STJ), o REsp 1.819.075, que diferencia a locação por temporada — prevista no Código Civil — da hospedagem via aplicativos, considerada uma modalidade comercial, análoga à hotelaria.
 

O impacto da rotatividade e da insegurança

Além da questão legal, os condomínios alegam prejuízos à segurança e ao convívio. O fluxo constante de hóspedes temporários, sem vínculo com a comunidade local, compromete o controle de acesso, afeta a convivência e sobrecarrega áreas comuns. Muitos empreendimentos, inclusive, têm alterado suas convenções para restringir ou proibir esse tipo de locação. 

“A coletividade tem o direito de definir regras que preservem o sossego, a segurança e a destinação original do espaço. E, uma vez estabelecidas, devem ser cumpridas por todos, inclusive pelos proprietários que buscam rentabilizar seus imóveis”, afirma Issei.
 

Reflexo no mercado e na tributação

A decisão também levanta reflexões sobre os rumos da exploração de imóveis para locações de curta duração. Com a iminente reforma tributária, esse tipo de atividade pode ser enquadrado de forma semelhante à hotelaria, o que implicará em maior carga tributária e exigências adicionais. 

"É um momento de revisão estratégica para investidores que utilizam o modelo Airbnb dentro de condomínios residenciais. A legalidade dessa prática depende cada vez mais do que diz a convenção e de como os tribunais interpretam a função social da propriedade", conclui o advogado Issei Yuki. 

Issei Yuki Júnior - Graduado em Direito pela Universidade São Francisco com especialização em Direito de Família e Sucessões, e mais de 25 anos de experiência como advogado nas áreas de Direito Civil e Processual Civil, Família e Sucessões, Direito Condominial, Direito do Consumidor e Consultoria empresarial e societária.

Yuki, Lourenço Sociedade de Advogados