Proprietários
tentam antecipar a transferência do patrimônio aos filhos com reserva de
usufruto, mas atos são recusados por causa de escrituras pendentes e contratos
de gaveta.
O planejamento sucessório tem ganhado espaço entre famílias
que desejam evitar os custos e a demora de um inventário. Entre as alternativas
mais procuradas está a doação de imóveis em vida com reserva de usufruto,
mecanismo que permite aos pais transferirem a propriedade aos filhos sem abrir
mão do direito de utilizar o bem durante toda a vida. No entanto, muitos
proprietários descobrem apenas no momento da formalização que a transferência
não pode ser realizada devido à falta de regularização do imóvel.
Segundo a advogada especialista em Direito Imobiliário, Dra.
Ana Paula Simões, um dos problemas mais comuns é a existência de imóveis
adquiridos por meio de contratos particulares, conhecidos como contratos de
gaveta, ou de propriedades que nunca tiveram a escritura registrada em
cartório. "Muitas pessoas acreditam que, por morarem no imóvel há décadas
ou possuírem um contrato de compra e venda, já são proprietárias perante a lei.
Porém, sem o registro na matrícula, juridicamente essa propriedade ainda não
está regularizada", explica.
A situação costuma surpreender famílias que iniciam o
planejamento sucessório justamente para evitar dificuldades futuras. Ao
procurar o cartório para formalizar a doação, descobrem que antes será
necessário resolver pendências documentais, regularizar a titularidade do
imóvel e, em alguns casos, ingressar com procedimentos específicos para obter o
registro definitivo.
A especialista explica que a doação com reserva de usufruto
continua sendo uma ferramenta bastante eficiente de planejamento patrimonial,
desde que o imóvel esteja devidamente regularizado. "Nesse modelo, os
filhos passam a ser proprietários do bem, enquanto os pais mantêm o direito de
morar, utilizar ou até receber rendimentos do imóvel durante toda a vida. É uma
solução que oferece segurança jurídica e pode evitar conflitos familiares no
futuro", afirma a Dra. Ana Paula.
Outro entrave frequente envolve imóveis herdados que nunca
passaram por inventário ou construções que não foram averbadas na matrícula.
Nessas situações, o proprietário também encontra dificuldades para realizar
qualquer tipo de transferência, seja por venda, financiamento ou doação aos
herdeiros.
Além de impedir o planejamento sucessório, a irregularidade
imobiliária pode provocar prejuízos financeiros. Imóveis sem documentação
completa costumam enfrentar maior dificuldade de negociação, podem perder valor
de mercado e ainda gerar insegurança para futuras gerações da família.
Para a advogada, o ideal é que a regularização seja feita
antes que surja a necessidade de transferir o patrimônio. "Quanto mais
cedo o proprietário organiza a documentação, maiores são as possibilidades de
escolher a melhor estratégia para a sucessão patrimonial. Esperar apenas quando
surge uma urgência costuma tornar o processo mais demorado e mais caro",
destaca.
A Dra. Ana Paula reforça que cada imóvel possui
características próprias e, por isso, exige análise individualizada. Dependendo
do caso, podem ser necessários procedimentos como adjudicação compulsória,
usucapião ou outras formas de regularização previstas na legislação para que a
propriedade esteja apta a ser transmitida.
Com o aumento da procura por alternativas que reduzam os
custos e a burocracia do inventário, especialistas alertam que o primeiro passo
do planejamento sucessório não é elaborar a doação, mas verificar se o imóvel
está, de fato, regularizado. Somente com a documentação em ordem é possível
garantir que a transferência patrimonial ocorra de forma segura e sem
obstáculos jurídicos.
Fonte: Dra. Ana Paula Simões – Advogada especialista em
Direito Imobiliário.
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