Advogado explica como descomplicar ação de despejo

Esclarecimento de dúvidas de imobiliárias e locadores sobre o processo e possíveis soluções que podem auxiliar os envolvidos na locação

Ordem de despejo é sempre um assunto delicado que envolve questões não só jurídicas, mas também pessoais. Nesse cenário, é preciso que tanto imobiliária quanto advogado estejam alinhados a fim de resolver o processo junto com proprietário e inquilino de forma que todas as partes estejam cientes de seus direitos e deveres. 

O primeiro passo a ser tomado é responsabilidade da imobiliária, que deve juntar toda a documentação, incluindo as custas, e enviar para o departamento jurídico. 

"Normalmente as imobiliárias que tem parcerias e convênios ou possuem departamento jurídico próprio ou terceirizado, oferecem assessoria jurídica sem custo para o proprietário. Mas as custas processuais o proprietário tem que pagar", informa o advogado Marcus Novaes, especialista em recuperação de ativos e conhecido como Doutor Poupança por seu canal no YouTube. 

É importante que todas as informações estejam reunidas e sejam enviadas para o advogado logo no primeiro contato para que o trabalho seja melhor desenvolvido e rapidamente resolvido. Junto com os valores referente a custa, ressaltando o que é, quanto é e para que serve cada uma. 

Além disso, hoje a maioria dos processos realizados no Brasil são digitais, feitos de forma eletrônica, o que agiliza o trabalho. "Feito o protocolo, ou seja, a distribuição inicial da ação de despejo, a imobiliária e advogado precisam saber qual o fórum do imóvel, onde será sorteado, também eletronicamente, um juiz que irá analisar todo o processo e na sequência dará o primeiro despacho e determinará a citação - primeira notificação oficial - do inquilino", ressalta o advogado. 

Vale ressaltar que esse tipo de processo é público, ou seja, será gerado um número através do qual o cliente pode acompanhar o desenrolar pelo site do Tribunal de Justiça. 

"A maioria dos escritórios de advocacia trabalham com um sistema próprio de administração de processos. Nós trabalhamos com um, fornecemos um login e uma senha para que o cliente possa analisar de forma menos burocrática o que está acontecendo", destaca Marcus. 

A partir do momento que o inquilino for avisado que está sofrendo um processo de despejo, ele tem 15 dias para fazer sua defesa. Nesse tempo, conforme a Lei do Inquilino, ele pode purgar a mora, ou seja, quitar todas as dívidas com todos os juros, correção e multa, incluindo os honorários do advogado, para extinguir o processo. 

Se o oficial de justiça não encontrar o imóvel ou o inquilino, começa a correr um novo prazo para o proprietário se manifestar, onde pode ser solicitado uma diligência acompanhada, caso necessário. 

"Na prática os prazos são um pouco diferentes. Primeiro porque se contam apenas dias úteis, segundo que o início do prazo conta da devolução do mandado do Oficial de Justiça no processo, e ainda, muitas vezes o fórum dá um tempo a mais para esperar algum pagamento ou informação do banco. Infelizmente as decisões não são definidas certeiramente nos prazos previstos em Lei, pelo menos não em São Paulo, onde eu trabalho, que é uma cidade muito grande e os juízes têm uma grande quantidade de processos". 

Depois da defesa, o juiz da causa dá uma sentença acatando ou não o pedido de despejo e condenando o locatário no pagamento dos débitos e, em caso positivo, necessariamente não determina um prazo para a desocupação voluntária, podendo determinar o despejo forçado. 

O grande problema é o tempo que pode levar entre a distribuição da ação e a sentença, e, além disso, existem cenários em que os prazos podem se estender ainda mais. Por exemplo, se o inquilino for uma escola, o despejo só pode ocorrer em férias. Se for hospital, também tem prazos diferentes, e etc
Após a sentença determinando o despejo, o locador e seu advogado devem iniciar um procedimento de execução, que corre dentro do mesmo processo, em que é nomeado um novo oficial de justiça para cumprir a ordem. 

Quando não há nenhum tipo de garantia no contrato de locação, esses prazos e procedimentos mudam, pois é possível o Juiz deferir uma LIMINAR, onde o locatário tem 15 dias após para pagar os débitos sob pena de despejo forçado. Nesse caso, se não é feito o pagamento, o despejo pode ser realizado antes mesmo da sentença, de forma coercitiva. "Tem juiz que determina que o próprio oficial de justiça que levar a intimação, fique com o mandado para que depois dos 15 dias ele mesmo faça o despejo", comenta Marcus. 

Importante frisar que na hora da efetivação do despejo, o autor deve fornecer tudo o que for necessário para o Oficial de Justiça cumpra a desocupação do imóvel, como por exemplo, chaveiro para arrombar a porta, transporte dos bens (se o inquilino não tiver), depositário particular (se o inquilino não tiver lugar para levar seus bens, lembrando quem, todas as despesas que o locador/proprietário tiver é incluída na dívida e cobrado no mesmo processo, juntamente os alugueres em atraso.

Para Marcus existem também outras medidas que podem ajudar o processo. "Nós tentamos e buscamos fazer um acordo com o inquilino tão logo a ação de despejo é distribuída no fórum, porque dessa forma, eliminamos várias do processo como citação e reduzimos os desgastes e exposição das partes. O acordo é a melhor saída para ambos, locador e locatário, ainda mais se for dentro de uma cidade grande como São Paulo", finaliza.

O advogado informa que apesar do tema ser muito corriqueiro, tanto corretores e funcionários de departamentos de locação quanto os próprios locadores e proprietários têm muitas dificuldades em entender como funciona a ação de despejo, em especial, com a burocracia e morosidade, e assim, criou cursos e palestras sobre esse e outros temas ligados ao mercado imobiliário.

"De uma forma mais clara e sem termos técnicos, tenho conseguido instruir e esclarecer imobiliárias e proprietários acerca de procedimentos e questões jurídicas, buscando que todos aprendam com minhas experiências de quase 20 anos em que atuo no ramo imobiliário", comenta o advogado. 

A imobiliária Special Imóveis, acredita que a qualificação de seus corretores e colaboradores é essencial em um mercado cada vez mais competitivo e que cursos como estes agregam valores aos serviços que prestam aos clientes. "Muitas vezes, os cursos e palestram viram grandes rodas de perguntas e respostas, em que são discutidos casos reais, fazendo com que o público presente aprenda com as dores dos nossos concorrentes e ainda tenha noções básicas em diversas áreas e não somente no mercado imobiliário", acrescentou Waldirene Grecco, gerente de locação, que vem recebendo o advogado para treinamentos.







Marcus Novaes - Também conhecido como Doutor Poupança por seu canal no YouTube, o advogado Marcus Novaes é especialista em recuperação de ativos. Constantemente, orienta seus clientes sobre "teses rentáveis" ligadas ao mercado imobiliária, tributário e outras áreas do direito, dentre elas, teses que teses que possibilitam a redução e restituição de imposto de transmissão de imóveis ITBI e ITCMD. Para saber um pouco mais sobre o advogado, acesse o Blog, página Oficial do Facebook @madienovaesadvogados e Instagram: @doutorpoupanca.