Inicialmente devemos aqui esclarecer o que são os direitos e obrigações sobre o imóvel. Trata-se daqueles inerentes ao imóvel, como usar, possuir, usufruir e alienar. Ou seja, se compro somente os direitos e obrigações do imóvel possuo essas garantias.
Obtenho os direitos e obrigações sobre o imóvel por
meio de um Instrumento Particular de Compromisso de Compra e Venda ou quando,
ao adquirir um imóvel, eu alieno a propriedade em garantia ao banco financiador
para a compra deste imóvel, a chamada alienação fiduciária.
Quem detém os direitos e obrigações sobre o imóvel
não estará qualificado na matrícula do imóvel como proprietário, e sim como o
detentor dos direitos e obrigações sobre este imóvel.
Ocorre muitas vezes de esses direitos e obrigações
não serem registrados na matrícula do imóvel pelo detentor. Isso implica que,
provavelmente, o novo comprador deste imóvel não consiga registrar o seu
título.
Cabe ressaltar que, no sistema registral
brasileiro, existe o princípio da continuidade dos registros, e isso significa
que não pode haver saltos entre os registros da transmissão deste imóvel.
Pode ocorrer que no Edital de Leilão no qual discrimina
o imóvel este pode estar caracterizado como casa, apartamento, unidade
condominial. No entanto, ao se observar a matrícula do imóvel, descobre-se que
o que está sendo levado à leilão são os direitos e obrigações sobre este
imóvel, e não sua propriedade.
Se houve o registro desses direitos pelo antigo
detentor, o novo adquirente conseguirá realizar o registro dos seus direitos.
No entanto, se este não o fez, dificilmente o oficial cartorário realizará este
novo registro, em respeito ao princípio da continuidade registral da
propriedade.
Mas para o investidor que adquiriu estes direitos e
mesmo que registrado, pode haver uma desvalorização do imóvel no momento da
venda. Isto ocorre nos casos de venda realizada por meio de financiamento
bancário, pois o banco recusará este financiamento, considerando que o agente
financeiro somente aceita como garantia a propriedade e não os direitos e
obrigações sobre este imóvel.
Por outro lado, a aquisição dos direitos e
obrigações do imóvel possui uma menor procura e, para um investimento a longo
prazo, é uma ótima oportunidade.
Assim,
com a assessoria de um advogado especializado, tanto a aquisição dos direitos e
obrigações sobre o imóvel, como a propriedade são ótimos investimentos para
quem deseja adquirir seu imóvel no leilão.
Paulo Mariano - advogado especializado em leilão judicial de imóveis, com experiência de mais de 500 processos nessa modalidade de investimento. Já assessorou investidores, familiares e amigos e vem se utilizando do leilão de imóveis para seu próprio investimento. Mais informações: www.paulomariano.adv.br