Consequências da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel

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O crescimento do mercado imobiliário nos últimos anos e especialmente em 2024 é notório. Tal cenário traz consigo a proliferação de questionamentos sobre contratos imobiliários nos escritórios de advocacia e de demandas sobre o tema em nossos tribunais.

O centro de toda a discussão é justamente o instrumento que deveria apaziguar e tornar indubitável as obrigações e direitos de cada parte, ou seja, o contrato. Quando mal redigido ou interpretado equivocadamente instaura-se verdadeira crise na relação das partes.

Mas e se tudo der errado, qual é a melhor solução?

Quando ainda na fase da promessa de compra e venda ou do chamado compromisso particular de compra e venda, é comum a existência de cláusulas que possibilitem a desistência da aquisição por parte do comprador, ocasião em que podem existir regras contratuais para determinar eventual multa e a forma de restituição de valores.

O contrato ainda pode ser rescindido pelo descumprimento de uma obrigação de uma das partes, como por exemplo, a falta de pagamento por parte do comprador, ou então o atraso na execução das obras por parte do vendedor.

Em todas as formas de rescisão é possível determinar que a consequência mais esperada é o retorno ao estado anterior, ou seja, o comprador recebe o seu dinheiro de volta, o vendedor recebe novamente o imóvel e, ainda, se aplicável, a parte que deu causa à rescisão deverá arcar com multa no valor ajustado em contrato.

Além de tais consequências, a 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que “é cabível o pagamento de aluguel pelo tempo de permanência no imóvel quando houver a resilição unilateral de contrato de compra e venda, independentemente do causador da quebra contratual”.

Portanto, para que se evite o enriquecimento sem causa, a corte superior entende que é cabível o pagamento de aluguel pelo período de permanência no imóvel nas situações em que ocorrer a rescisão unilateral de contrato de compra e venda, independentemente do causador da quebra antecipada do contrato.

Destaca-se que, ao contrário da multa por descumprimento contratual, a previsão do pagamento pela utilização do imóvel pelo comprador não precisa estar prevista em contrato, mas decorre como consequência natural da rescisão do contrato de compra e venda de imóvel, para que se evite o enriquecimento sem causa de uma das partes em prejuízo da outra.

Conclui-se, portanto, que é importante para as partes ajustarem o contrato de compra e venda de imóvel de uma forma que seja plenamente possível o seu cumprimento, com a descrição clara e objetiva dos seus direitos e obrigações. Com tais providências, as chances de sucesso do negócio entabulado serão maiores, evitando prejuízos desnecessários para os envolvidos.

 

Pedro Henrique Cordeiro Machado - especialista em Direito Civil e Processo Civil pela UNICURITIBA, advogado no escritório Alceu Machado, Sperb & Bonat Cordeiro Advocacia.