A cada ano cresce o número de contratos de locação
e existe uma grande dúvida por parte dos locadores a respeito das garantias
locatícias previstas na Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e qual dentre elas
representa a melhor opção na possível resolução dos conflitos decorrente do
negócio pretendido.
Certo é que no contrato de locação (escrito) há as
seguintes modalidades de garantias: Caução; Fiança; Seguro Fiança Locatícia e
Cessão Fiduciária de Quotas de Fundo de Investimento.
A princípio tais garantias servem para assegurar a
satisfação dos direitos e créditos do locador durante a vigência do contrato.
Entretanto, essas garantias aumentam excessivamente o valor do negócio para o
locatário, podendo até inviabiliza-lo.
Assim é comum que no momento da negociação o
locador prefira ter uma destas garantias por acreditar que, desta forma, estará
mais seguro em caso de não pagamento da locação. Mas nem sempre, isto é
verdade!
Isto porque a lei atribui aos contratos sem
garantia ou vantagens interessantes para o locador, em especial, o direito a
obter em juízo liminar para desocupação imediata do imóvel em caso de
inadimplência.
Assim, o locador com a desocupação do imóvel por
meio de liminar minimiza o prejuízo de ter o imóvel indefinidamente ocupado
pelo locatário que não está arcando corretamente com o pagamento dos alugueis, o
que representa o maior pesadelo dos locadores.
E de fato, uma ação judicial de despejo sem liminar
pode demorar vários anos até que efetivamente seja o locatário despejado, sendo
o prejuízo, em geral, muito maior do que os três meses de caução ou que o limite
de garantia do seguro fiança.
A segunda vantagem corresponde a possibilidade de
cobrança do aluguel antecipado, ou seja, o pagamento do aluguel deve ser feito
por mês vincendo, e não por mês vencido como em uma locação padrão. Em outras
palavras no contrato sem garantia o locatário “paga para usar”, o que também
ameniza o dano de um possível não pagamento dos encargos locatícios.
Já como desvantagem é importante ressaltar que para
a concessão da liminar é necessário a caução em juízo para desocupação do
imóvel nos termos do artigo 59 § 3 da Lei 8.245/91
Logo, quebrando o paradigma de que as garantias são
necessárias para evitar prejuízos decorrentes do negócio, o contrato de locação
sem garantia também é uma boa opção, senão a melhor para este tipo de contrato,
já que as garantia além de não respaldarem todo o “risco” que o locador pode
vir a sofrer com a inadimplência, tornam o negócio mais caro e muitas vezes
impraticável.
Neste sentido, observando a chance de realizar um
contrato de locação seja com ou sem garantia, é sempre importante consultar um
advogado para encontrar a melhor opção para o seu negócio e para evitar
problemas futuros!
Paula Martins Fogli - advogada
pós-graduada em Direito do Trabalho pela Escola da Paulista de Direito (EPD) e
tem curso de Especialização do Novo Código de Processo Civil pela mesma
instituição. Atua nas áreas de Contencioso Empresarial e Direito do Trabalho em
questões ligadas às empresas, ainda elabora estratégias jurídicas na área de
Recuperação de Crédito. É membro da comissão do Jovem Advogado da OAB/SP.
Nenhum comentário:
Postar um comentário