De acordo com a
especialista em Direito Imobiliário Ana Carolina Makul, o locador e o locatário
devem ter plena ciência de seus direitos e deveres para não enfrentarem
problemas no futuro
Ao dar início à busca por um imóvel para alugar
surgem diversas dúvidas sobre o contrato de locação, inclusive porque o locador
e o locatário devem observar diferentes regras legais e contratuais para que
mantenham uma boa relação durante toda vigência do contrato.
De acordo com Ana Carolina Aun Al Makul, advogada
com atuação na área cível e imobiliária,
que representa o escritório Duarte Moral, antes de assinar o contrato é
importante ter cautela, sendo possível tomar algumas providências para evitar certos
problemas. “Recomenda-se que a locação ocorra por intermédio de uma imobiliária
de confiança, pois esta empresa estará encarregada de fazer a análise de toda a
documentação do imóvel e da pessoa do locador. Ademais, além de intermediar
todo o processo de negociação e possíveis questões levantadas na vigência do
contrato, a administradora de imóveis poderá ser responsabilizada por eventuais
problemas decorrentes da locação’’, explica a especialista.
Relata também que “a realização da vistoria de
entrada e a elaboração de um laudo antes da assinatura do contrato são medidas
essenciais para verificar e documentar as condições do imóvel no momento da
entrada do inquilino”.
Ainda no que se refere aos cuidados necessários, é
importante destacar que tanto o inquilino como o locador devem estar cientes
dos seus direitos e deveres previstos em lei e no contrato, evitando que sofram
alguma penalidade, como uma multa ou uma ação de despejo. Nesse sentido, a
advogada pontua que “mesmo que a locação ocorra por meio de uma imobiliária, é
de suma importância a leitura do instrumento contratual”.
Segundo a Dra. Ana Carolina, os direitos mais
notórios do proprietário são os de receber em dia o pagamento do aluguel, de
exigir uma garantia contratual, como uma fiança ou caução, e de receber o
imóvel nas mesmas condições que entregou ao inquilino.
A advogada também menciona como outros direitos do
locador: o de reajustar o valor do aluguel; o de ser notificado sobre o
interesse do locatário em deixar o imóvel, com um aviso prévio de pelo menos 30
dias; e por fim, o direito de fazer a vistoria no imóvel durante a vigência do
contrato, quando entender necessário, dando aviso prévio ao inquilino.
Cabe salientar que, caso o locatário não pague o
aluguel ou encargos, o locador poderá ingressar com ação judicial de despejo no
dia seguinte ao atraso.
Os direitos do inquilino, por sua vez, também estão
previstos em lei: “Os principais são: o direito de receber do locador o imóvel
em perfeitas condições de uso; a preferência na compra do imóvel no caso de o
locador decidir vendê-lo durante a vigência do contrato; o de ser indenizado
pelas benfeitorias necessárias realizadas e, por fim, o direito de devolver o
imóvel a qualquer momento, mesmo que seja necessário pagar multa por término do
contrato de forma antecipada’’, explica a especialista em Direito Imobiliário.
Cabe destacar que, além das regras previstas em
lei, o contrato de locação poderá prever outros direitos e deveres, atribuindo
ao locador e ao locatário outras obrigações além das previstas na Lei de
Locações.
Além disso, de acordo com a advogada “podem ser
feitas restrições ao inquilino desde que previstas no contrato e que não
contrariem a lei. Uma situação comum é a proibição de animais de estimação ou
de música alta no imóvel.
Quando se pensa no reajuste do valor do aluguel, o
momento e a forma como isso acontecerá dependerá do que está previsto no
contrato de locação e, portanto, não há a exigência de qualquer aviso prévio.
“Normalmente, o reajuste é feito a cada 12 meses a partir da data de assinatura
do contrato, aplicando o percentual do índice previsto”, pontua.
Caso o proprietário queira vender o imóvel enquanto
o inquilino ainda reside na propriedade, é garantido por lei que dê prioridade
de compra para o atual morador.
Ana Carolina explica como deve ser feito esse
aviso: “Antes de vender o imóvel, o locador deve notificar o locatário sobre o
interesse na alienação do bem. A partir do recebimento da notificação, o
inquilino terá o prazo de 30 dias para informar sobre seu interesse ou não em
comprar o imóvel. Se não houver interesse e o prazo de locação previsto no
contrato estiver ultrapassado, a venda poderá ser feita pelo locador sem nenhum
problema, devendo o inquilino desocupar o imóvel no prazo de 90 dias a partir da
venda. Vale ressaltar que se houver mudanças no contrato ao longo do período de
locação, será necessário registrá-las em cartório para que o inquilino possa
exigir que o tempo de sua locação seja respeitado”.
Por fim, importante destacar que, com o fim do ano chegando, o aluguel de residências no litoral ou em locais turísticos cresce consideravelmente. Assim, a advogada alerta sobre os cuidados que devem ser tomados nesse momento: “Quando a negociação não se der por uma empresa intermediadora, é muito interessante ir até o imóvel, falar com o proprietário e ter acesso aos documentos pessoais para confrontar com outros documentos necessários. Nesses casos, recomenda-se o auxílio de um especialista para a análise da documentação relativa ao imóvel e ao locatário, como por exemplo, um advogado da área. Ademais, é preciso desconfiar de ofertas de locação com valores baixos ou enviadas por WhatsApp e compartilhadas em redes sociais por pessoas desconhecidas. Por fim, é recomendado buscar informações da pessoa que anunciou o imóvel, pois assim será possível verificar se ela corresponde ao verdadeiro proprietário”, finaliza.
Ana
Carolina Aun Al Makul -n Advogada com
atuação na área cível desde 2012. Graduada na Faculdade de Direito da
Universidade Presbiteriana Mackenzie. Pós-graduanda em Direito Contratual pela
EPD (Escola Paulista de Direito). Atuou em diversos campos do direito civil
(predominantemente em contencioso cível), inclusive na área de direito
imobiliário e do consumidor, em diferentes escritórios de advocacia na cidade
de São Paulo, na Defensoria Pública do Estado de São Paulo e no Poder
Judiciário Federal.
Duarte
Moral
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