Os
condomínios não estão obrigados a oferecer vagas especiais para idosos com base
no Estatuto próprio, mas estão obrigados a disponibilizar vagas especiais de
acessibilidade, caso seus projetos tenham sido submetidos à aprovação junto aos
órgãos responsáveis pelo licenciamento posteriormente à data de entrada em
vigor do Decreto 9.451/18 (precisamente, 18 meses depois da sua publicação,
ocorrida em 27/7/2018).
De qualquer forma, existindo
condições e por questões de bom senso, e com base nas premissas do estatuto do
idoso, é importante que a população de idosos que necessite de vagas especiais
seja favorecida com melhores acessos aos elevadores e maiores espaços entre as
vagas. Porém, pelo fato de a lei não ser impositiva neste sentido, isso dependerá
da constituição do condomínio e de ações dos seus gestores.
Em análise ao tema cabe a
ressalva de que o idoso é definido como aquele que tem mais de 60 anos, porém
devemos analisar sob a ótica de que a expectativa de vida nos anos 2000,
momento da promulgação do estatuto do idoso, era em média 69,8 anos e hoje, a
expectativa é de 76,7. Sendo assim, é comum encontramos muitos mais jovens de
60 do que idosos.
O Artigo 41º do Estatuto do Idoso
( LEI No 10.741, DE 1º DE OUTUBRO DE 2003.), trata de estacionamentos privados de uso coletivo e não
se aplica ao âmbito dos condomínios residenciais que são propriedades
exclusivamente privadas, ou por definição comum na legislação, propriedade
privada multifamiliar .
Dispõe a lei da seguinte redação:
Art. 41. É assegurada a
reserva, para os idosos, nos termos da lei local, de 5% (cinco por cento) das
vagas nos estacionamentos públicos e privados, as quais deverão ser
posicionadas de forma a garantir a melhor comodidade ao idoso.
Portadores de deficiência
Quanto a pessoa com deficiência é
importante reforçar os conceitos legais que podem passar desapercebidos. É
considerada a pessoa com deficiência aquela que tem impedimento de longo
prazo de natureza física, mental, intelectual ou sensorial (Art. 2º)
A oferta de vagas
diferenciadas para deficientes passa a ser obrigatória com a Lei 13.146/15
(art. 47) e Decreto 9.451/18. Sendo que o primeiro não se aplica a condomínios
residenciais e o segundo, sim.
Lei 13.146/15
Com base na Lei 13.146/15 o
texto não se aplica a condomínios residenciais, pois estes são de natureza
exclusivamente privada (privado multifamiliar), salvo se houver estacionamento
aberto ao público nos condomínios. Aplica-se sim, via de regra, aos
condomínios comerciais quando houver oferta de vagas ao público.
Art. 47. Em todas as áreas de
estacionamento aberto ao público, de uso público ou privado de uso coletivo e
em vias públicas, devem ser reservadas vagas próximas aos acessos de circulação de
pedestres, devidamente sinalizadas, para veículos que transportem pessoa com
deficiência com comprometimento de mobilidade, desde que devidamente
identificados. ( GRIFEI)
§ 1º As vagas a que se refere
o caput deste artigo devem equivaler a
2% (dois por cento) do total, garantida, no mínimo, 1 (uma) vaga devidamente
sinalizada e com as especificações de desenho e traçado de acordo com as normas
técnicas vigentes de acessibilidade.
§ 2º Os veículos estacionados
nas vagas reservadas devem exibir, em local de ampla visibilidade, a credencial
de beneficiário, a ser confeccionada e fornecida pelos órgãos de trânsito, que
disciplinarão suas características e condições de uso.
Em análise ao Decreto 9.451/18,
observamos que este veio para dirimir a dúvida quanto a aplicabilidade das
vagas acessíveis dentro de empreendimentos residenciais, e confirmar a sua
aplicabilidade, ex vi:
Art. 8º Serão reservados dois por cento das vagas
de garagem ou estacionamento, vinculadas ao empreendimento, para uso comum,
para veículos que transportem pessoa com deficiência com comprometimento de
mobilidade, sem prejuízo do disposto no art. 47 da Lei nº
13.146, de 2015 .
Em casos de condomínios com
poucas vagas em que o percentual de 2% seja menos de que uma vaga, caberá ao
condomínio disponibilizar ao menos uma vaga destinada à mobilidade nos termos
da lei, veja:
§ 1º Na hipótese de o percentual previsto no caput resultar em número menor do que
um, os empreendimentos deverão garantir, no mínimo, a reserva de uma vaga de
garagem ao estacionamento para veículos que transportem pessoa com deficiência
com comprometimento de mobilidade.
Considerando que as vagas devem
ser próximas aos elevadores e escadas, senão vejamos:
3º As vagas a que se refere
o caput deverão ser localizadas próximo
às rotas acessíveis de pedestres ou aos elevadores, atender aos requisitos
estabelecidos nas normas técnicas de acessibilidade vigentes e ficar sob a
administração do condomínio em área comum.
E no caso de vagas demarcadas
(escrituradas), somada a existência no condomínio de vagas comuns em melhores
condições, estas devem ser cedidas aos portadores de deficiência, e as vagas
destes, passam para a administração a fim de atendam a finalidade que se destinavam
as vagas da administração cedidas, veja:
§ 4º O morador com deficiência com comprometimento
de mobilidade e que tenha vaga vinculada à sua unidade autônoma poderá
solicitar uma das vagas sob a administração do condomínio a qualquer tempo,
hipótese em que o condomínio deverá ceder a posse temporária da vaga acessível
em troca da posse da vaga vinculada à unidade autônoma do morador.
E por fim, a presente lei não se
aplica aos condomínios que não têm vagas vinculadas às unidades.
§ 5º O disposto neste artigo não se aplica aos
empreendimentos que não ofertem vagas de estacionamento vinculadas às unidades
autônomas da edificação.
Conforme dispõem o artigo 9º, I,
da mesma lei abaixo, a obrigatoriedade de oferta de vagas para deficientes em
condomínios se aplica aos empreendimentos aprovados somente posterior a
25/01/2020.
Art. 9º Ficam dispensados do
disposto neste Decreto:I - edificações de uso privado multifamiliar cujo
projeto tenha sido protocolado no órgão responsável pelo licenciamento
anteriormente à data de entrada em vigor deste Decreto.
Rodrigo Karpat - especialista em
direito imobiliário e questões condominiais. Coordenador de Direito Condominial
na Comissão Especial de Direito Imobiliário da OAB-SP e Membro da Comissão
Especial de Direito Imobiliário da OAB Nacional.