O
advogado Raphael Medeiros Adada, do GMP&GC Advogados Associados, explica o
que muda com o novo cálculo do ITBI, que deve ser analisado em 2024
Uma
decisão a ser tomada pelo Supremo Tribunal Federal (STF) relacionada ao Imposto
de Transição de Bens Imóveis (ITBI), uma arrecadação municipal, promete
movimentar o mercado imobiliário. O tema, que deve ser discutido ainda em 2024,
vai tratar da base de cálculo para aplicação do imposto, que deve seguir o
valor real de mercado do imóvel e não o valor venal, como era feito de praxe.
Ao
comprar uma casa ou um apartamento é necessário pagar o ITBI, um valor que
varia entre os municípios, mas que geralmente é de 2% a 3% do valor do imóvel.
Atualmente as prefeituras utilizam o valor venal na avaliação de preço, um
cálculo próprio e com base no mercado local e, a partir disso, definem o preço
por metro quadrado e então é aplicado o percentual do ITBI.
Porém,
muitas transações são realizadas com valores inferiores ao valor real,
utilizando-se o valor venal, que na maioria das vezes encontra-se defasado em
ralação à transação propriamente dita. Assim, apesar da guia do imposto
requerer que o cálculo siga o direcionamento do município, o Judiciário foi
acionado para resolver o imbróglio e parametrizar os valores de base de cálculo
para fins tributários.
De
acordo com o advogado Raphael Medeiros Adada, do GMP&GC Advogados
Associados, o valor do ITBI estabelecido pelos municípios é muitas vezes
excessivo e o STF pode trazer uma base de cálculo correta e uniforme para o
imposto. “A decisão do STF servirá para padronizar essas cobranças e não
estar mais unida ao regime de oportunidade e conveniência do administrador
público. Atualmente, como não se tem uma parametrização com a correta base de
cálculo para computo do imposto, os compradores acabam por declarar valores
inferiores ao negociado a fim de burlar o fisco”, afirma.
De tal
maneira, a medida beneficiaria tanto o contribuinte, que saberia exatamente o
valor a ser pago, quanto o administrador público, uma vez que haverá uma regra
objetiva para o cálculo dos valores. Por outro lado, haveria uma majoração da
base de cálculo, ou seja, representaria um aumento da carga tributária ao
contribuinte.
Adada
afirma que o valor venal praticado pelos municípios é defasado e não há uma
atualização constante. “Curitiba, por exemplo, reajustou os valores do Imposto
Sobre a Propriedade Territorial (IPTU) com base em valores reais dos imóveis, o
que representou um aumento significativo nas cobranças. Se os valores venais
fossem corrigidos ao longo do tempo essa carga tributária seria progressiva e
não representaria um impacto tão expressivo ao contribuinte”, completa. Para o
mercado imobiliário, a decisão do STF trará segurança jurídica.
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