Advogado de Direito Imobiliário explica como cobrar moradores que não querem pagar o condomínio

Condomínio significa propriedade comum, um conjunto de direitos e obrigações vinculados à propriedade exclusiva de uma ou mais unidades - apartamentos, casas, lojas, salas, lotes, entre outros – ,em um mesmo prédio ou terreno, em copropriedade com outras pessoas. A fim fazer a manutenção do espaço, é estipulada uma contribuição (geralmente denominada taxa), que se destina, entre outros, à limpeza e pagamento de funcionários. Desta forma, a falta de pagamento da contribuição condominial pode gerar grandes prejuízos e sujeitar o condômino inadimplente a sanções legais.

De acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), João Paulo Sardinha, o Código Civil Brasileiro prevê que o condômino que não quitar a sua quota-parte das despesas condominiais ficará sujeito a pagar multa e juros. “Além de ser proibido de participar e votar nas assembleias do condomínio, conforme artigo 1.335, inciso III”, acrescenta.

Quando o assunto é a dívida, outra dúvida surge: além das sanções previstas no Código Civil, o condômino inadimplente poderia ser proibido de utilizar as áreas comuns – área de lazer, churrasqueira, elevador, entre outros – do residencial, também como forma de punição pelo não pagamento das obrigações condominiais? “Segundo recente entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a resposta é negativa”, conforme esclarece o advogado.

Como exemplo, ele cita que, em decisão do primeiro semestre desse ano (Apelação Cível nº 1.0024.12.107675-6/001), o condomínio que vedou o acesso de condômino inadimplente às áreas de lazer do residencial foi condenado ao pagamento de indenização por danos morais, no montante de R$ 15.760. “Segundo o tribunal mineiro, proibir a utilização e o acesso às áreas comuns (seja ela de uso essencial, recreativo, social ou lazer) significa limitar o direito de propriedade do condômino e expor ostensivamente sua inadimplência aos demais condôminos, ferindo o princípio da dignidade humana”, explica o consultor da ABMH.

Sendo assim, a partir do primeiro mês de atraso, como forma de receber a taxa em atraso de forma mais rápida e de maneira legal – sem proibir o condômino de usufruir a sua propriedade –, o condomínio poderá optar pela execução do débito. “E, ou, pela negativação do nome do devedor, através do protesto da dívida, já que desde o ano de 2016 as dívidas condominiais são consideradas títulos executivos, conforme o preceitua o atual Código de Processo Civil.”

De acordo com Sardinha, esse procedimento poderá trazer graves prejuízos ao proprietário inadimplente. “Uma vez que terá seu nome inscrito nos cadastros de inadimplentes e seu imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão, já que o bem responde pela dívida, detalhe importante que a maioria dos condôminos inadimplentes não observa.”

A dica aos condomínios é propor as medidas, inclusive judiciais, o mais breve o possível, evitando que o débito se acumule e inviabilize a administração do empreendimento. “Vale o ditado: O Direito não socorre aos que dormem. Quanto aos condôminos, a orientação é procurar o síndico ou a administradora do condomínio e fazer o acordo o mais rápido possível, pois quanto mais a dívida se acumula, mais difícil se torna o pagamento, e mais real se torna o risco de perder o imóvel em leilão”, aconselha o consultor da ABMH.

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