Viver
em condomínio tem muitas vantagens, desde ter melhores opções de lazer, mais
segurança e organização, até a possibilidade de conviver e fazer amigos.
Além disso, os condomínios oferecem acesso a estruturas como piscina, academia,
playground e outros, com um excelente custo/benefício. Para que isso funcione,
porém, é preciso que haja regras claras, colaboração e também conhecimento
sobre o que diz a legislação. A COVID-19 trouxe para os condomínios um novo
entendimento do uso dos espaços coletivos e novas regras como a utilização de
máscara. Para síndicos e administradores, vieram muitos desafios para lidar com
o já chamado de “novo normal” em um contexto no qual as opiniões e noções de
coletividade se diferem de morador para morador.
A
advogada Laís da Costa Tourinho lembra que a obrigação de uso de máscara em
locais coletivos é ditada pela Lei 13.979/2020, em seu artigo 3 A, que
determina que “é obrigatório manter boca e nariz cobertos por máscara de
proteção individual, conforme a legislação sanitária e na forma de
regulamentação estabelecida pelo Poder Executivo federal, para circulação em
espaços públicos e privados acessíveis ao público, em vias públicas e em
transportes públicos coletivos”.
“Afastando-se qualquer dúvida sobre a aplicação da norma aos espaços
comuns dos condomínios, se tem a previsão do inciso III deste mesmo artigo, que
alarga o uso obrigatório de máscara aos ‘demais locais fechados em que haja
reunião de pessoas’”, complementa.
Laís
indica que a primeira orientação aos síndicos e administradores é no sentido de
sensibilização e conscientização dos condôminos e também dos funcionários.
“Assim,
enviar circulares com as informações e afixar as regras em local visível é o
primeiro passo, inclusive dando conhecimento a todos da legislação aplicável”,
orienta a advogada.
Para
aplicação, contudo, de multas internas, é necessário que tal fato esteja
expressamente previsto em Convenção de Condomínio ou Regimento Interno, sendo
recomendável a convocação de assembleia para deliberar especificamente sobre a
inclusão desta infração como sendo punível com multa.
“Se
não houver tal previsão em Convenção ou Regimento, ainda é possível enquadrar a
conduta como comportamento antissocial, nos termos do art. 1337, parágrafo
único, do Código Civil, porém, para aplicação de multa nesta situação, será
necessária a deliberação de 3/4 dos demais condôminos. Apesar de não termos
conhecimento de ações judiciais movidas por condôminos ou pelos próprios
condomínios para compelir um morador ao uso da máscara, entendemos que, com
base na Lei 13.979/2020 e diversos Decretos Municipais, é viável esta
alternativa, que deve, contudo, ser a última utilizada”, complementa a
especialista.
Vantagens, desafios e o poder do diálogo
Com
uma boa gestão condominial, é possível morar em um empreendimento com estrutura
completa, sem pagar uma taxa exorbitante.
É o que o destaca Eric Pereira, gerente de vendas imobiliárias que atua na
construtora JVF.
“O
valor é variável, mas no Vivace, por exemplo, hoje, é em torno de R$ 270,00 e o
empreendimento conta com academia, piscina, espaço Gourmet e diversos outros
itens”, destaca.
As vantagens são claras,
mas os desafios também existem. Afinal, alguns condomínios podem ter a
população de um bairro ou até de uma pequena cidade. Um exemplo é o Vivace
Cabula VI, empreendimento da construtora JVF. São 258 apartamentos em todo o
condomínio, onde os moradores dividem áreas comuns e utilizam equipamentos de
forma coletiva.
Embora as
regras formais e a legislação sejam fundamentais para alguns casos, o gerente
predial do Vivace Cabula VI, Ubirajara Santana, pontua que, para uma boa
convivência, é preciso apostar no respeito.
“Os
conflitos ocorrem, mas eu procuro manter sempre aberta a via do diálogo, além
de procurar me colocar no lugar do outro. Às vezes, uma pessoa descumpre uma
regra por esquecimento ou alguma dificuldade. Como faz parte do trabalho da
administração gerenciar isso, eu procuro dialogar com a pessoa, alertar para
pequenos descumprimentos, conversar e ouvir, pedir com gentileza. Essa maneira
de comunicar pode evitar que coisas pequenas se tornem grandes problemas”,
comenta Ubirajara.
As regras
devem ser claras
A convenção
e o regimento interno do condomínio são documentos que devem ser
disponibilizados para todos os moradores, pois eles contêm todas as regras para
preservação dos direitos de moradia tranquila, além dos direitos que preservem
o valor patrimonial do imóvel individual e das áreas comuns. As regras e outras
determinações contidas nestes documentos são aprovadas coletivamente, em
reuniões de condomínio e requerem um quórum especial para aprovação de 2/3.
No entanto,
as normas de convivência em um condomínio não podem ultrapassar os limites da
legislação. A advogada Tiana Camardelli ressalta que os limites de fixação de
regras pelo condomínio são as leis vigentes: o Código Civil e outras Leis
Federais, Estaduais e Municipais que tratem sobre direitos reais e outros
correlatos.
“Sobretudo,
a Constituição Federal é um freio a que o condomínio pretenda impor restrição
de direitos garantidos ao cidadão sobre a forma e uso de sua propriedade
exclusiva, que seria da ‘porta para dentro’ de cada unidade. Tomando um
exemplo, não é possível proibir a criação de animais domésticos dentro da
propriedade exclusiva do condômino, desde que estes não ofereçam risco à saúde
e segurança dos demais moradores. Também, desde que não interfiram na
convivência urbana. O condomínio poderá, sim, estabelecer regras de uso e
acesso pelos animais às áreas comuns. Qualquer regra imposta pelo condomínio
que contrarie a Constituição Federal, o Código Civil e outras leis, poderá ser
discutida judicialmente e, por certo, terá sua validade afastada”, explica
Tiana.
Ela
enfatiza que, sempre que houver dúvida quanto à validade destas regras frente à
Constituição Federal, ao Código Civil e a outras leis vigentes, elas poderão
ser questionadas na justiça.
Descumprimento
gera penalidades
O
condomínio pode estabelecer multas e restrições aos usos de espaços comuns pelo
descumprimento das regras. Segundo aponta a advogada Tiana Camardelli, neste
último caso, a restrição do uso de espaços comuns apenas se justificará se o
descumprimento da regra tiver relação a este uso. Por exemplo, a danificação de
móveis de salão de festa, impedindo o uso pelo condômino até que seja reparado
o dano.
A
administração do condomínio também poderá adotar medidas judiciais para
paralisar o comportamento inadequado do condômino e ser indenizado pelos danos
que este comportamento provoque. Tiana explica que, em casos extremos,
com base no art. 1.337 do Código Civil, o condomínio poderá adotar medidas para
a expulsão do morador, mesmo sendo ele proprietário da unidade individual.
Esta medida
se dirige a situações realmente extremas, como a do condômino que, de forma
reiterada, descumpre as regras de convivência, que é o chamado condômino
antissocial, ou a do morador cuja permanência represente perigo aos demais,
como no caso da identificação de prática de ato criminoso, este chamado de
condômino nocivo.
“É
importante indicar que para a expulsão do condômino pelo condomínio precisa
garantir a ele o direito de defesa, como está no Enunciado nº 92 da I Jornada
de Direito Civil e no Enunciado nº 508 da V Jornada de Direito Civil do
Conselho de Justiça Federal/STJ”, completa a advogada.
O fantasma da inadimplência
Um
dos problemas que muitos condomínios enfrentam é a inadimplência, que acaba
onerando os outros moradores e gerando custos maiores para o condomínio. No
entanto, a cobrança também tem regras e limites que devem ser respeitados.
A
advogada Laís da Costa Tourinho aponta que a primeira regra a se observar em
caso de inadimplência de um condômino é a de total discrição e respeito nas
cobranças. Não se pode constranger o condômino inadimplente. Também não é
possível impedir que o inadimplente usufrua dos serviços do condomínio.
“Aconselho
que, antes de ajuizar uma ação judicial, se proceda à cobrança amigável, com
envio de notificação e que o condomínio seja flexível nos acordos, acatando
parcelamentos e até concedendo desconto, se for viável. Isso porque o
recebimento de valores amigavelmente é sempre melhor medida do que o
ajuizamento de uma ação, que implica custo financeiro e também decurso de prazo
cada vez mais longo para finalização dos processos”, analisa Laís.
Se
a cobrança judicial for inevitável, pode-se ajuizar ação de execução, pois o
Código de Processo Civil de 2015 expressamente incluiu o crédito de taxas de
condomínio no rol de títulos executivos. Isso torna o trâmite da ação, em tese,
mais rápido. Se o valor do débito for até 40 salários mínimos, os condomínios
residenciais podem optar pelo ajuizamento da ação em Juizados Especiais Cíveis.
