LEI DO INQUILINATO: PRINCIPAIS DIREITOS E DEVERES NELA COMPREENDIDOS

 

Quem vive de aluguel ou pretende alugar um imóvel, é de suma importante entender quais são os seus direitos e deveres. E para não haver surpresas, é fundamental o conhecimento da Lei nº 8.245/91, mais conhecida como lei do inquilinato.

 

Essa lei é um conjunto de normas que regula a relação entre locadores e locatários de imóveis. Nela estão contidas todas as obrigações e direitos do locador e do locatório. A sua criação se deu com o objetivo de auxiliar todas as partes envolvidas no contrato de aluguel.

 

Esclarecido sobre o Lei do Inquilinato, e a sua relevância, importante destacar os principais direitos e deveres das partes, bem como as principais regras relativas às formas de pagamento do aluguel, os reajustes e como devem ocorrer as rescisões.

 

·Direitos e deveres do locatário na lei 8.245/91:

 

Conforme artigo 23 da Lei n° 8.245/91, são direitos e deveres do locatário, desde a assinatura do contrato de aluguel:

 

I - Pagar pontualmente o aluguel e os encargos da locação, legal ou contratualmente exigíveis, no prazo estipulado ou, em sua falta, até o sexto dia útil do mês seguinte ao vencido, no imóvel locado, quando outro local não tiver sido indicado no contrato;

II - Servir - se do imóvel para o uso convencionado ou presumido, compatível com a natureza deste e com o fim a que se destina, devendo tratá - lo com o mesmo cuidado como se fosse seu;

III - restituir o imóvel, finda a locação, no estado em que o recebeu, salvo as deteriorações decorrentes do seu uso normal;

IV - Levar imediatamente ao conhecimento do locador o surgimento de qualquer dano ou defeito cuja reparação a este incumba, bem como as eventuais turbações de terceiros;

V - Realizar a imediata reparação dos danos verificados no imóvel, ou nas suas instalações, provocadas por si, seus dependentes, familiares, visitantes ou prepostos;

VI - Não modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador;

VII - entregar imediatamente ao locador os documentos de cobrança de tributos e encargos condominiais, bem como qualquer intimação, multa ou exigência de autoridade pública, ainda que dirigida a ele, locatário;

VIII - pagar as despesas de telefone e de consumo de força, luz e gás, água e esgoto;

IX - Permitir a vistoria do imóvel pelo locador ou por seu mandatário, mediante combinação prévia de dia e hora, bem como admitir que seja o mesmo visitado e examinado por terceiros, na hipótese prevista no art. 27;

X - Cumprir integralmente a convenção de condomínio e os regulamentos internos;

XI - pagar o prêmio do seguro de fiança;

XII - pagar as despesas ordinárias de condomínio.

 

·Direitos e deveres do locador na lei 8.245/91:

 

Por sua vez, o artigo 22 da Lei n° 8.245/91 faz menção aos direitos e deveres do locador, desde a assinatura do contrato de aluguel:

 

I - entregar ao locatário o imóvel alugado em estado de servir ao uso a que se destina;

II - garantir, durante o tempo da locação, o uso pacífico do imóvel locado;

III - manter, durante a locação, a forma e o destino do imóvel;

IV - responder pelos vícios ou defeitos anteriores à locação;

V - fornecer ao locatário, caso este solicite, descrição minuciosa do estado do imóvel, quando de sua entrega, com expressa referência aos eventuais defeitos existentes;

VI - fornecer ao locatário recibo discriminado das importâncias por este pagas, vedada a quitação genérica;

VII - pagar as taxas de administração imobiliária, se houver, e de intermediações, nestas compreendidas as despesas necessárias à aferição da idoneidade do pretendente ou de seu fiador;

VIII - pagar os impostos e taxas, e ainda o prêmio de seguro complementar contra fogo, que incidam ou venham a incidir sobre o imóvel, salvo disposição expressa em contrário no contrato;

IX - exibir ao locatário, quando solicitado, os comprovantes relativos às parcelas que estejam sendo exigidas;

X - pagar as despesas extraordinárias de condomínio.

 

·Devolução do imóvel de forma antecipada e multa por quebra de contrato

 

De acordo com a regra do artigo 4º da Lei do Inquilinato, não é possível, dentro da vigência do contrato, o locador reaver o seu imóvel. O locatário, todavia, poderá devolvê-lo, pagando a multa pactuada, proporcional ao período de cumprimento do contrato, ou, na sua falta, a que for judicialmente estipulada:

 

Em outras palavras, o art. 4º da Lei 8.245/91 autoriza a cobrança de multa em caso de rescisão contratual antecipada, deixando que as partes convencionem como será cobrada tal multa, mas o artigo é claro ao determinar expressamente que esta multa deverá ser aplicada proporcionalmente ao período que resta para o término do contrato.

 

· Renovação do contrato

 

A renovação de contrato de aluguel é um aditivo com o objetivo do locatário ficar mais tempo no imóvel, e deve ser solicitado antes do término do contrato.

 

Ao realizar a renovação de contrato de aluguel, o locador e o locatário devem combinar o novo período de permanência, de acordo com as demandas, expectativas e aspirações de ambas as partes. Com isso, não terá a necessidade de uma nova garantia locatícia, como um novo fiador ou caução, com o valor cobrado anteriormente podendo permanecer aplicado, dependendo do que o locador preferir.

 

 Importante mencionar que, no contrato de renovação, é possível alterar algumas cláusulas do contrato original, como valor do aluguel, vencimento, índice de reajuste (Geralmente IGPM) e outras obrigações. Para uma boa negociação, ambas as partes devem estar de acordo com o percentual de reajuste para o próximo período de atualização contratual.

 

Os prazos e as regras para renovar o contrato de aluguel devem seguir o que está determinado na Lei do Inquilinato. Segundo a legislação, é possível definir um novo período de permanência, que pode ser igual ao do acordo original ou indeterminado. Esse prazo começa a ter vigência 30 dias antes do final do acordo, se o inquilino não oficializar nada.

Em relação às regras, também é preciso haver um consenso entre as partes. Todas as cláusulas podem ser revistas e modificadas, desde que as duas partes concordem. Caso contrário, a renovação será cancelada.

 

Ivam de Moraes Santos - Advogado no Vigna Advogados Associados.