Muitos segmentos precisam de planejamento para começar, mas especialmente o da construção civil, uma vez que um empreendimento leva algum tempo para começar por conta de uma série de burocracias e tributos que precisam ser adiantados para o início das obras. O primeiro passo é analisar com clareza o porte desse projeto, pois uma obra pequena (consideramos até 500m²) pode ser realizada por pessoa física, já que pode não haver um alto ganho de capital e a tributação nessa modalidade é menor.
Por outro lado, se o empreendimento for maior ou
mesmo ocorra mais de uma obra que componha tamanho superior à 500m²,
aqui na COAN sugerimos a instituição de uma empresa, normalmente a Sociedade de
Propósito Específico (SPE), um tipo jurídico de empresa que possui uma
finalidade especifica para um empreendimento imobiliário e terá prazo
determinado, servindo especialmente para a obra em questão. Outra vantagem
nessa modalidade é que possível buscar parceiros para investir no projeto,
sendo o investidor cotista ou mesmo uma pessoa jurídica, como incorporadoras.
Em ambos os casos existe o benefício da economia
tributária, além de minimizar os riscos relacionados à obra, evitando qualquer
impacto no seu patrimônio como pessoa física. Em alguns casos, quando há a
instituição de um condomínio, o CNPJ da SPE também pode ser transferido para
que a administração condominial utilize para realizar qualquer tipo de
manutenção.
Os imóveis para revenda têm tributos que podem
chegar a 15% do valor total do lucro, o que gera uma grande perda financeira
para o proprietário enquanto pessoa física. Já com a Sociedade de Propósito
Específico, é possível tributar a construção por intermédio de um CNPJ
especifico que a Receita Federal libera para apuração das vendas do
empreendimento no RET (regime especifico de tributação) com redução da alíquota
para 4%, otimizando os lucros dos proprietários do empreendimento imobiliário.
Para conseguir esse CNPJ especifico no RET, não
basta constituir uma empresa SPE, é necessário registrar a matricula do imóvel
em cartório com a menção de Patrimônio de Afetação e solicitar a Receita
Federal o Regime Especial de Tributação (RET), apenas com esse menção na
escritura do imóvel a empresa SPE terá possibilidade de apuração pelo RET, onde
a taxa chega a 4%. A economia tributária feita nesses procedimentos é enorme e
muito vantajosa.
Outro tributo que pode ser cobrado na construção
civil é a taxa de 11% de retenção de INSS via nota fiscal para as empresas que
prestam qualquer tipo de serviço no empreendimento. Essa tarifa é cobrada em
todos os casos, com exceção das obras que são feitas a partir do SIMPLES
Nacional e, segundo a Instrução Normativa RFB nº 971 de 2009, a dispensa da
retenção também ocorre quando determinados serviços, como vistoria, são
executados ou quando um sócio da SME é o prestador e o faturamento for inferior
a R$ 12 mil.
Qualquer tipo de economia é fundamental para manter
o orçamento de projetos reduzido e em controle e é exatamente por isso que na
COAN recomendamos o planejamento prévio de qualquer negócio.
Fábio
Barretta - diretor executivo desde 2018 da COAN-
consultoria contábil. É bacharel em ciências contábeis desde 2005 pela
PUC/SP. Também possui especialização em planejamento tributário pela
FECAP/SP em 2010. Atua na área contábil desde 1997, onde ingressou na COAN
CONTABIL passando pelas áreas contábil, fiscal e legal, acumulando vasta
experiência em assessoria contábil. Fábio é sócio diretor desde 2010, período
em que marcou o ingresso da COAN CONTABIL nos programas de qualidade e
certificação ISO9001. Para saber mais, visite o site https://coancontabil.com.br/, mande
e-mail para fabio@coancontabil.com.br
ou acesse o perfill no instagram @coan_contabil e pelo facebook
CoanContabilidade.
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