Especialista em direito imobiliário aponta direitos e deveres das incorporadoras em caso de distratos

  “A rescisão contratual de financiamento imobiliário não pode onerar de maneira injusta a construtora”, afirma diretor jurídico da Vegus

Objeto de debates acalorados, a rescisão contratual desperta sentimentos diferentes naqueles que são totalmente pró-cliente e naqueles que defendem as empresas. No entanto, muito deve ser levado em consideração antes que lados sejam assumidos. “É preciso analisar e entender os dois lados para chegar a uma conclusão razoável. O primeiro passo é estabelecer um diálogo entre empresa e cliente para chegar a um acordo e evitar um distrato em si”, aconselha Leandro Farias, diretor jurídico do grupo Vegus. O advogado que defende que, em muitos casos, o distrato é nocivo tanto para a empresa quanto para o cliente complementa “O empreendimento imobiliário é um investimento e, como tal, tem os seus riscos. Ao adquirir uma unidade em construção, o cliente assume o risco de não receber o apartamento, assim como a construtora assume o risco da inadimplência”, explica. “É por isso que os preços de um imóvel ainda em construção são tão mais baixos”.

O advogado ainda argumenta que, se a construtora está cumprindo com o estabelecido em contrato, a rescisão contratual, por mera desistência do cliente, é prejudicial a todos os envolvidos. “O valor pago durante a construção do imóvel é todo investido no produto: desde o marketing e a administração dos serviços, até a compra de material e o pagamento da mão-de-obra envolvida. O cliente, ao desistir do financiamento, obriga a construtora a retornar um capital que já foi investido no empreendimento. Isso pode comprometer o andamento e a qualidade das obras, o que fatalmente prejudicará os demais clientes”.

Leandro Farias, que atua há 10 anos no mercado, ainda observa que a justiça, ao insistir na devolução de quase 100% dos valores pagos, não se posiciona a favor daqueles que pagam em dia suas parcelas, mas, ao contrário, premia o compromissário que não se responsabiliza pelos contratos assinados. “É uma questão ainda mais complexa e talvez esteja arraigada à nossa própria sociedade: ao sermos tão paternalistas, não valorizamos aqueles que se responsabilizam e que cumprem os seus acordos, mas passamos a mão na cabeça daqueles que, por motivos diversos, comprometem-se com um investimento, mas não o cumprem”.

A construtora não exclui, no entanto, a possibilidade da rescisão por motivos além da vontade de seus clientes: como tem acontecido com o crescente número de desempregados no país. Ainda assim, “a parcela a ser devolvida depende de quanto já foi pago”, explica Farias. “Os recebíveis não pertencem à empresa, mas à construção. Dar outro destino a esses recursos pode comprometer o investimento e atingir os demais clientes. É necessário estabelecer uma solução benéfica aos envolvidos”, finaliza o diretor jurídico.

Vegus 

 http://www.vegus.com.br/

Porteiro preparado, segurança em condomínio

Certamente que você já viu em diversos noticiários imagens das câmeras de segurança com as ações de criminosos em condomínios. Mas você já reparou também quem está nas imagens e geralmente é o responsável por evitar os piores danos aos moradores? Pois é, o porteiro. Quando alguém busca morar em um condomínio, certamente está buscando também a segurança que o lugar pode proporcionar através da tecnologia, equipamentos de ponta, alarmes, portões e vigilância. 

Porém, é inevitável a sensação de tranquilidade em saber que há alguém além de você, e que está de olho nas imediações. Portanto, não adianta ter todos os apetrechos tecnológicos possíveis, se não tiver um porteiro preparado e alerta para este tipo de ação. São eles que identificam as pessoas que entram e saem do condomínio, concedem as autorizações, sabem e conhecem bem o dia a dia do prédio e, portanto, são os primeiros a reconhecer que há algo errado. 

Assim, a portaria precisa contar com uma equipe treinada para garantir a segurança dos moradores dos condomínios. As empresas terceirizadas oferecem uma maior proteção neste sentido, uma vez que realizam treinamentos, passam conhecimento de acordo com experiências já relatadas em diversas situações. Por exemplo, é muito comum que a maioria das ações criminosas comecem por um erro básico de portaria, como a identificação. Deixam entregadores, diaristas, pedreiros, entrar livremente sem antes ter a autorização do morador, e autorizam a entrada de veículos sem checar placas, tomando como base apenas a cor e o modelo do veículo. 

Os arrastões em condomínios tem se dado em grande parte pela desatenção de porteiros, pois a instrução do funcionário é, hoje, a maior arma de combate contra esses tipos de crimes. Todo condomínio possui regras e normas que precisam ser obedecidas por todos, pois um único deslize ou falta de comprometimento põe em risco a segurança do prédio. Um erro muito comum é o controle de acesso à garagem, onde muitos prédios não possuem em sua estrutura condições adequadas para visualização dos veículos devendo ser corrigido com equipamentos de identificação e CFTV.

Investir em treinamento e tecnologia é muito importante neste quesito de segurança e vale a pena investir neste caso. Em serviços terceirizados deve se optar por empresas que adotem estes treinamentos e mantenham funcionários sempre bem colocados e preparados para evitar situações desagradáveis ou até mesmo trágicas. Além disso, o prédio não precisa se preocupar com a ausência de funcionários, já que a terceirizada deverá cobrir o plantão e com a mesma qualidade de serviço.

Amilton Saraiva - especialista em condomínios da GS Terceirização. www.gsterceirizacao.com.br

Reforma trabalhista: um passo necessário

                                         

A necessidade de reforma trabalhista é objeto de discussão acalorada, quase sempre deixando de lado os aspectos técnico-jurídicos e partindo para a abordagem econômica e sociológica da exploração do trabalho do obreiro pelo detentor dos meios de produção. Na realidade, ainda que os interesses imediatos dos atores no meio ambiente produtivo sejam naturalmente contrapostos, o interesse mediato é o mesmo: a manutenção de um mercado de trabalho e produção vibrante, composto por empresas saudáveis, aptas a manter empregos de qualidade e em número suficiente para que a população obtenha renda. O debate, em regra, deveria repousar sobre a melhor forma de atingir tal objetivo.

Há, em tramitação, quatro projetos de lei (PL) que aludem à reforma do sistema jurídico trabalhista: o PL 218/2016, que trata do contrato de trabalho intermitente; o PL 30/2015 (anterior PL 4330/2015), que regulamenta a terceirização; o PL 4302/1998, que regula a terceirização e o trabalho temporário; e, por fim, o principal, o PL 6787/2016, que propõe a minirreforma trabalhista, por tratar de vários assuntos (regime de tempo parcial, representante dos trabalhadores no local do trabalho, prevalência dos pactos coletivos sobre a lei e trabalho temporário).

As reformas propostas não são perfeitas nem suficientes, mas necessárias. A imperfeição consiste na omissão de alguns pontos (exemplo: não detalhamento da forma de representação dos trabalhadores na empresa) e a insuficiência decorre da inexistência de reforma do sistema sindical brasileiro, pressuposto importante para o fortalecimento da representatividade dos entes sindicais. Mesmo com imperfeições, porém, a proposta de revisão da legislação trabalhista é necessária, pois atualiza alguns pontos relevantes de nosso ordenamento, sobretudo ao determinar a possibilidade de negociação, com limites, de aspectos relacionados ao cotidiano produtivo, reconhecendo, assim, a capacidade dos prestadores de serviço definirem, por meio de seus sindicatos, algumas condições laborais que lhes digam respeito.  

Há três grandes finalidades da reforma laboral em relação aos trabalhadores, aos empregadores e ao Estado: quanto aos empregados, busca-se democratizar a relação de trabalho, com maior participação dos obreiros na definição dos próprios destinos, por meio dos respectivos sindicatos; no que atine aos empregadores, a vantagem da reforma consiste, sobretudo, na maior segurança jurídica obtida pela prevalência do pactuado entre prestadores e tomadores de serviços, diminuindo a possibilidade de surgimento de um passivo decorrente de decisão judicial que desconsidere a avença coletiva legitimamente elaborada; por fim, o ente estatal é beneficiado duplamente, dado que há tendência de diminuição do número de lides trabalhistas levadas ao Judiciário, em virtude da representação dos trabalhadores na empresa, e aumento de arrecadação decorrente de menor informalidade no mercado de trabalho, uma vez que os empreendedores terão maior confiança para contratar formalmente, conscientes do real custo da mão-de-obra, conforme negociação coletiva.

Nota-se, por fim, que a reforma trabalhista, quando analisada com cautela e sem paixões políticas, é inexorável para o avanço institucional. Representa um passo que deve ser dado na atualização da legislação laboral, ainda que não seja suficiente para a reformulação profunda que se espera nesse campo há tempos no Brasil. A revisão do regramento justrabalhista nacional prepara o terreno para que a economia lance as sementes que frutificarão e darão origem a um novo período de crescimento econômico que, espera-se, seja sustentável dessa vez.   







Elton Duarte Batalha – Advogado e Professor de Direito na Universidade Presbiteriana Mackenzie