Nova lei do distrato e o futuro do mercado imobiliário

Hoje em dia, não existe lei que regulamente o distrato, que é o desfazimento de contratos celebrados para a compra de imóveis na planta. Atualmente, quem se encontra nessa situação, deve submeter-se a um acordo com o incorporador ou, quando não é possível, a uma ação judicial.

Diante da crise imobiliária que temos passado nos últimos anos, composições amigáveis entre adquirentes desistentes e incorporadores têm sido cada vez mais difíceis, o que resultou no significativo aumento de ações judiciais para discutir seus termos, sobretudo o percentual do valor pago a ser devolvido, prazo para essa devolução e eventuais descontos incidentes.

Além de comprometer ainda mais o andamento já moroso do Poder Judiciário, essas ações judiciais ainda não encontraram um tratamento uniforme pelos nossos tribunais, o que tem trazido insegurança jurídica para ambas as partes envolvidas e, claro, consequências para toda a sociedade consumidora dos serviços judiciais.

Essa situação, porém, está prestes a mudar. No último dia 06 de junho, a Câmara dos Deputados aprovou o Projeto de Lei nº 10.728/2018, que regulamenta o chamado distrato.

Se convertido em lei, após aprovação do Senado Federal e posterior sanção do presidente da República, o projeto aprovado irá ao encontro da jurisprudência que vem se formando em nossos tribunais sobre a matéria. Isso porque, reconhecerá, de um lado, o direito do adquirente de desistir do negócio e de receber de volta parte do que pagou e, de outro, o direito do incorporador de lhe impor penalidades caso ocorra essa desistência.

De acordo com o projeto, os adquirentes que desistirem da compra de um imóvel comprado na planta pagarão multa de até 50% do valor já pago, caso o imóvel tenha sido construído sob o chamado “regime de afetação” – quando o patrimônio é separado legalmente daquele do incorporador –, ou de 25% do valor já pago, se o imóvel não estiver submetido a esse regime. Se, porém, o adquirente encontrar outro interessado em assumir seu contrato e o incorporador aprovar essa transferência, não haverá retenção dos valores pagos.

Além de regrar o limite da multa aplicável, o projeto aprovado também traz maior segurança jurídica ao prever que haverá o desconto da comissão de corretagem, dos impostos incidentes sobre o imóvel, de eventuais taxas de condomínio e de espécie de aluguel, conforme valor previsto em contrato, ou se não houver essa previsão, conforme valor fixado em juízo, caso a desistência ocorra após o adquirente entrar no imóvel.

A devolução do dinheiro para o adquirente será feita em parcela única até 30 dias após o habite-se do imóvel construído sob o regime de afetação (e não mais de forma imediata, como tem sido entendido pelos nossos tribunais) ou em até 180 dias após a assinatura do distrato, quando o imóvel não estiver submetido a tal regime.

O projeto aprovado pacifica ainda o prazo de 180 dias de tolerância para a entrega do imóvel, sem ônus para o incorporador, como também têm sido entendido pelos nossos tribunais. Após esse prazo, está previsto que o incorporador terá de devolver todo o valor já pago pelo adquirente e lhe pagar a respectiva contratual, tudo no prazo de 60 dias. Quando não existir a previsão dessa multa, o adquirente terá direito a indenização de 1% do valor já pago por cada mês de atraso, corrigido monetariamente.

Embora existam opositores ao projeto, sobretudo ao percentual aprovado da multa, que argumentam se tratar de penalidade severa ao adquirente que não tenha calculado direito o peso do pagamento das parcelas do imóvel no seu orçamento mensal ou que venha a sofrer redução na sua capacidade econômica durante o contrato, por exemplo, devido à perda do emprego, é inegável que a matéria carece de regulamentação. E nesse sentido, o projeto aprovado pela Câmara dos Deputados trata-se de importante avanço, na medida em que regra consequências para o adquirente e para o incorporador e, assim, traz mais segurança jurídica às suas relações e para a própria economia do país, tão sensível aos reflexos do cenário imobiliário.

Ainda que passível de alterações em seu trâmite legislativo, a conversão do projeto em lei certamente contribuirá para a retomada do crescimento do mercado imobiliário brasileiro, bem como para a resolução de possivelmente milhões de processos judiciais que tratam do tema e aguardam decisão.

Gustavo Milaré - advogado, mestre e doutor em Direito Processual Civil e sócio do escritório Meirelles Milaré Advogados

O papel do gestor no negócio de franquias

Começar um empreendimento nem sempre é uma tarefa fácil. Há quem sonhe em ser dono do próprio negócio e consiga isso com facilidade, mas há quem sonhe com isso e não tenha ideia de por onde começar.

Um dos caminhos mais seguros e práticos para quem começa a empreender é apostar em um negócio já testado e com resultados comprovados. É por isso que o setor de franquias tem ganhado muitos adeptos nos últimos anos, já que oferece, além do direito de uso da marca, toda o know how do franqueador.

Apesar disso, apenas optar por uma franquia não basta, é preciso escolher uma franquia em que os gestores estejam disponíveis para auxiliar. Quando um franqueado chega a uma nova rede, ele procura por um referencial, alguém que faça o papel de mentor e que mostre uma solução compatível para cada um dos possíveis problemas apresentados.

O gestor é quem tem o domínio da informação sobre o negócio. Ele sabe quais são os melhores caminhos para atingir um objetivo, quem são os melhores fornecedores e tudo aquilo que pode ou não dar certo. Quando o gestor é ausente da operação da rede, deixa o seu franqueado em situação de vulnerabilidade e sem saber a quem pode recorrer. 

Como gestora de uma rede de franquias acredito que é necessário muito além dos cinco minutos de conversa, um cafezinho, algumas cláusulas e da assinatura de um contrato. É preciso ter tempo e disposição para receber os franqueados, conhecer as suas histórias de vida, suas expectativas, ouvir o que eles têm para dizer, para só depois traçar metas e caminhos que vão ajudá-lo a chegar ao sucesso.

É preciso lembrar que por trás de cada nova franquia existe uma pessoa cheia de emoções e vontades, que precisam de muito carinho e respeito para que o seu negócio atenda ao seu desejo de empreender e de alcançar o sucesso. São pessoas que sonham e que lutam por um ideal que as motivam a acordar todos os dias, mais e mais. 

Por isso, o gestor não pode enxergar o franqueado apenas do ponto de vista financeiro, mas entender que é necessário fazer a vez de amigo e conselheiro, pois ao contribuir para que ele dê certo, estará contribuindo para uma cadeia inteira que envolve muito mais do que apenas números. Precisa entender que o seu papel é, sim, ser apaixonado pelo negócio, mas é também ser apaixonado por gente.

Márcia Ximenes - diretora de expansão da rede de microfranquias Flyworld.

Cautela na internet: onde termina a inspiração e começa o plágio?

Polêmicas envolvendo cópia levantam a discussão sobre a produção de conteúdo nas redes sociais

A profissão de um influenciador digital envolve trabalho na produção de vídeos, fotos, textos e principalmente muita criatividade para que esse conjunto sempre gere novos seguidores. Manter-se sempre inovador pode ser uma tarefa difícil. Por isso, na internet, cada vez mais, novos casos de plágio são descobertos e uma polêmica como essa, para um youtuber, por exemplo, pode fragilizar sua carreira, diminuir a credibilidade, comprometer o número de seguidores e afastar possíveis campanhas com empresas.

O direito brasileiro não possui definição precisa do que pode ser considerado plágio, mas se trata, especificamente, de uma violação de um autor inicial. Para o ECAD - instituição criada para proteger os direitos autorais de músicos - plágio é a cópia não autorizada de uma obra, no todo ou em parte, feita de uma maneira dissimulada ou ardilosa com o intuito de mascarar a própria cópia. Além disso, plágio é apresentar como sua autoria uma obra ou parte de uma obra, que foi originalmente criada por outra pessoa. Ou seja, é repassar ao público um conteúdo criado por terceiros como se fosse seu.

"A pessoa que vier a cometer plágio, pode responder civil e criminalmente. Ela pode, por exemplo, ter o conteúdo que é fruto do plágio removido da mídia a qual ela se encontra inserido e pode vir a ser condenado a indenizar o autor do conteúdo que foi plagiado", diz Rafael Americano, advogado da influu, ecossistema para influenciadores digitais. A legislação brasileira tem uma seção especial para esse assunto chamada "Crimes contra Propriedade Intelectual" e a pena de quem cometer o ato pode variar entre detenção de três meses a um ano ou aplicação de multa. Porém, provar um plágio na internet pode ser tarefa árdua, e a discussão de propriedade intelectual avança a passos lentos no nosso país.

"O influenciador que suspeita ter sido vítima de plágio, pode recorrer a empresa que administra a mídia social que o conteúdo suspeito está sendo vinculado para que seja tomado as providências cabíveis. A vítima deve fazer uma cópia com o conteúdo suspeito, para que ele possa servir como prova de um processo contra o autor do plágio. É interessante para o influenciador prejudicado que busque o auxílio de um advogado especialista na área", completa Rafael.