No próximo domingo,
21 de agosto, é o Dia do Mutuário. A data faz referência à Lei 4.380, de
21 de agosto de 1964, que instituiu a correção monetária nos contratos
imobiliários de interesse social, o sistema financeiro para aquisição da casa
própria, criou o Banco Nacional da Habitação (BNH), e sociedades de crédito
imobiliário, as Letras Imobiliárias, o Serviço Federal de Habitação e
Urbanismo. Desde que entro em vigor, muita coisa mudou, principalmente o
comportamento do consumidor, que está mais ciente dos seus direitos.
Além disso, de lá
para cá, o mutuário ganhou o auxílio gratuito para esclarecimento de dúvidas
que contribuem para assegurar a compra de um imóvel de forma mais segura. A
Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), por exemplo, presta
essa assessoria. Confira, abaixo, algumas dicas da entidade sobre seguros habitacionais, promessa de compra e venda, dentre
outros.
Aos
contratos de financiamento aplica-se o Código de Defesa do Consumidor
O
Código de Defesa do Consumidor apresenta em seu artigo 3º a definição pura do
que venha a ser fornecedor de produtos e serviços. Nessa definição não se
vislumbra, em um primeiro momento, a identificação de que as instituições
financeiras se enquadrariam nessa categoria, apesar do legislador ter
identificado várias atividades (produção, montagem, criação, construção,
transformação, importação, distribuição e comercialização). E essa
interpretação restritiva da lei levou por vários anos teses de bancos aos
nossos tribunais de que não se aplicaria aos contratos de financiamento
habitacional as regras do Código de Defesa do Consumidor.
Depois
de enfrentar vários recursos sobre o assunto, o Superior Tribunal de Justiça
editou a Súmula 297 consolidando o entendimento de que se aplica às
instituições financeiras as normas do Código de Defesa do Consumidor.
Esse
posicionamento é bem acertado, uma vez que a concessão de financiamento se
apresenta como atividade fim da instituição, sendo o mutuário o consumidor
final da relação negocial. Ainda, dentro do mesmo código, mais precisamente
artigos 52 e 53 já avistamos normas que indicam que os contratos de
financiamento habitacional são regidos pelo Código de Defesa do Consumidor.
Seguro
habitacional não representa venda casada
A
definição de venda casada se encontra no inciso I do art. 39 do Código de
Defesa do Consumidor. Venda casada é a prática que implica em condicionar o
fornecimento de um produto ou serviço ao fornecimento de outro produto ou
serviço.
O que
causa dúvida é: fiz um financiamento habitacional e fui obrigado a contratar um
seguro, logo, temos a venda casada. Trata-se de afirmação equivocada, uma vez
que a contratação de um seguro vinculado ao contrato de financiamento decorre
de imposição legal, no caso Decreto Lei 73/1966.
O que
tem sido reconhecido como abusivo por nossos tribunais é a imposição de uma
única empresa para prestação de serviços relativa ao seguro. Portanto, cabe ao
agente financeiro fornecer ao mutuário consumidor opções de seguradoras.
Retenção
de 100% do valor pago na promessa de compra e venda é prática ilícita
Sempre
que um negócio firmado entre construtora e consumidor se desfizer através de
uma rescisão contratual, obrigatoriamente parte do valor pago deverá ser
devolvido.
O
inciso II do art. 51 do Código de Defesa do Consumidor reconhece como abusiva a
cláusula contratual que subtraia ao consumidor a opção de reembolso da quantia
já paga. Portanto, independentemente de quem é a culpa, sempre deverá haver por
parte da construtora devolução de algum valor ao consumidor.
Recentemente
o Superior Tribunal de Justiça reconheceu que o construtor deveria restituir ao
consumidor 90% do valor pago pela aquisição de um imóvel na planta, uma vez que
a rescisão se deu por culpa do consumidor.
Obviamente
que se a culpa da rescisão for imputada ao construtor, todo o valor pago pelo
consumidor deverá ser devolvido, aplicando-se a multa ao fornecedor.
Não se
concede desconto de juros na liquidação de contratos de financiamento
O
Código de Defesa do Consumidor assegura ao consumidor o direito de desconto
proporcional dos juros antecipados sempre que optar pela liquidação de um
contrato antecipadamente. Ocorre que tal regra não se aplica aos contratos de
financiamento habitacional, isso porque o saldo devedor desses contratos não
apresenta parcela de juros.
Devido
à sistemática empregada nos financiamentos habitacionais os juros estarão
presentes sempre nas prestações que são calculadas mensalmente através de um
sistema de amortização (SAC, SACRE, Tabela Price, Juros Simples, etc.). O saldo
devedor nada mais é do que a dívida pura ou o valor efetivamente emprestado
pelo agente financeiro. Por outro lado, a prestação será sempre composta de uma
parcela de juros, amortização, seguros e taxas.
Sendo
assim, ao se requerer a quitação de um contrato de financiamento habitacional o
mutuário pagará apenas saldo devedor sem qualquer incidência de juros embutido.
Nome do
consumidor somente poderá ficar restrito por 5 anos nos cadastros de
inadimplentes.
Os
cadastros de proteção ao crédito (SPC e Serasa) são entidades consideradas de
caráter público, movimentados por fornecedores de produtos e serviços que devem
indicar com precisão informações acerca de consumidores.
Esses
cadastros devem ser objetivos, claros, verdadeiros e em linguagem de fácil
compreensão, sendo vedada a manutenção de informação negativa por prazo
superior a 5 anos, conforme preceitua o parágrafo 1º do art. 43 do Código de
Defesa do Consumidor.
As
situações acima descritas são mitos que causam muitas dúvidas nos mutuários, em
especial pela depreciação das informações por parte dos fornecedores de
produtos e serviços, que, infelizmente ainda visam obter lucro acima da lei.
Sobre
a ABMH – Idealizada 1999 e mantida por mutuários, a Associação
Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH) é uma entidade civil sem fins
lucrativos que tem como objetivo difundir as formas de defesa de quem compra
imóveis, em juízo ou fora dele, com o efetivo cumprimento dos dispositivos
legais. Atualmente, a Associação possui representações em 10 estados (confira
abaixo), além do Distrito Federal, e presta consultoria jurídica gratuita.
ABMH - Sede: (31) 3337-8815
/ (31) 3337-8846
ABMH Acre: (68) 3224-6786 /
(68) 9990-1128 / (68) 9999-9712
ABMH Alagoas: (82) 3357-2043
ABMH Distrito Federal: (61)
3345-2492 / (61) 3345-6739
ABMH Espírito Santo: (27)
3062 5477 / (27) 99940-1616 (Vivo)
ABMH Goiás: (62)
3215-7700 / (62) 3215-7777
ABMH Mato Grosso do Sul:
(98) 3268-7357
ABMH Pernambuco: (81)
3083-2841 / (81) 3083-2836
ABMH Rondônia: (69)
3224-7965 / (69) 8406-3555 (Oi) / (69) 8129-5100 (Tim)
ABMH Mato Grosso do Sul:
(67) 3015-1090 / (67) 9922-1090
ABMH Rio de Janeiro: (21)
3174 0025
ABMH São Paulo
Americana (atende Grande São
Paulo e região de Campinas): (11) 966-643-785 (Oi) /(19) 3013-4643
Sorocaba: (15) 3224-1191