Renegociação de contratos de locação comercial diante da crise do coronavírus

Considerando que os contratos de locações e seus efeitos têm sido revisados pelo Poder Judiciário em todos os Estados por conta da situação imprevisível e extraordinária resultante da pandemia de Covid-19 (ou novo coronavírus) e, que há uma notória soma de esforços dos três poderes a fim de minimizar seus impactos econômicos e jurídicos, o Congresso Nacional está em conclusão da votação do Projeto de Lei 1.179/20, onde é prevista a proibição de decisões liminares em ação de despejo.

O artigo 9º do suscitado projeto de lei, determina que: "Não se concederá liminar para desocupação de imóvel urbano nas ações de despejo, a que se refere o art. 59 da Lei 8.245, de 18 de outubro de 1991, até 31 de dezembro de 2020".

Observa-se que não se trata de um período sem fim, mas um intervalo extraordinário de três importantes meses onde se prevê uma curva acentuada de recessão econômica.

Tal situação, aliada ao fechamento de qualquer comércio não essencial nas principais capitais, muitos estabelecimentos empresariais perderam a razão de sua existência,qual seja, o lucro de seu faturamento, pior sem prazo certo de cessação. Com o cenário de recessão econômica instalado, onde, para muitos, é pior que as próprias consequências da doença, importante uma atuação preventiva conforme os termos abaixo, não sendo necessária a publicação da lei de suspensão do despejo, consequência extrema onde certamente levará à derrocada financeira de todas as partes contratadas.

No presente artigo, nosso objetivo é uma orientação no tocante ao contrato de locação. Assim, como medida preventiva, os inquilinos que já sentem os efeitos da recessão, devem estabelecer negociações extrajudiciais de suspensão e/ou revisão dos valores dos aluguéis, buscando garantir os pontos comerciais e um retorno viável quando tudo amenizar.

Com efeito, um dos cânones do Direito Contratual é a força obrigatória do contrato, de sorte que, uma vez concluído, ele se incorpora ao ordenamento jurídico, fazendo lei entre as partes. É decorrência do princípio tradicional pacta sunt servanda. Entretanto, a força obrigatória dos contratos não é um princípio absoluto, mas relativo.

Dentre as suas mitigações, nos importa, neste momento, a teoria da imprevisão, que se revela num moderno movimento que permite ao juiz, obedecidas certas circunstâncias, revisar o contrato mediante o pleito unilateral de um dos contratantes.

A teoria da imprevisão tem aplicabilidade quando uma situação nova e extraordinária surja no curso do contrato, colocando uma das partes em extrema dificuldade, flexibilização ativada a fim de cumprir a função social de contrato e impedir o enriquecimento indevido, intento rechaçado por todo ordenamento jurídico.

Permeando o objeto de nosso estudo, tal teoria encontra paralelo no art. 18 da Lei do Inquilinato (Lei 8.245, de 18 de outubro DE 1991), que é claro no sentido da possibilidade de repactuar o novo valor para o aluguel em comum acordo sem a necessidade de medidas judiciais extremas que podem gerar custos desnecessários às partes, como é o caso da Ação Revisional ou Despejo.

Não ignorando os termos da lei de locação no cenário econômico apresentado é possível ainda a revisão dos contratos em geral com base nos artigos 478, 479 e 480 do Código Civil, que permitem a resolução, redução da prestação ou seu modo de execução diante de "acontecimentos extraordinários e imprevisíveis" que torne a prestação de uma das partes excessivamente onerosa. Vejamos: Da Resolução por Onerosidade Excessiva

Art. 478. Nos contratos de execução continuada ou diferida, se a prestação de uma das partes se tornar excessivamente onerosa, com extrema vantagem para a outra, em virtude de acontecimentos extraordinários e imprevisíveis, poderá o devedor pedir a resolução do contrato. Os efeitos da sentença que a decretar retroagirão à data da citação.

Art. 479. A resolução poderá ser evitada, oferecendo-se o réu a modificar equitativamente as condições do contrato.

Art. 480. Se no contrato as obrigações couberem a apenas uma das partes, poderá ela pleitear que a sua prestação seja reduzida, ou alterado o modo de executá-la, a fim de evitar a onerosidade excessiva.

Com fundamento em nosso ordenamento jurídico, nossa sugestão tem sido no sentido de elaborar um adendo contratual prevendo a concessão de um prazo de carência ou suspensão de até 4 (quatro) meses das prestações locatícias, período que não haveria cobranças.

Caso não haja consenso extrajudicial, pode-se valer das medidas judiciais cabíveis, como a Ação Revisional de Aluguel, cujos requisitos serão relativizados pelo juízo atento aos fatos concretos e a suscitada Teoria da Imprevisão, ou seja, podem ser dispensados diante do cenário apresentado (art. 19 da lei No 8.245).

Tal cenário, já realidade em nossos tribunais, recentemente Juiz de Direito Dr. Fernando Henrique de Oliveira Biolcati, da 22ª Vara Cível da Capital de São Paulo deferiu liminar e determinou a redução no valor do aluguel pago por um restaurante em virtude da atual crise ocasionada pela Covid-19, determinando que fosse pago o equivalente a 30% do valor original do aluguel, enquanto durar a crise sanitária.

Baseou-se o Ilmo. Magistrado, no decreto estadual 64.881/20 que, no artigo 2º, inciso II, proíbe a abertura ao público das atividades de restaurante, onde afirma que "Tal situação ocasionou a queda abrupta nos rendimentos da autora, tornando a prestação dos alugueres nos valores originalmente contratados excessivamente prejudicial a sua saúde financeira e econômica, com risco de levá-la à quebra". Processo: 1026645-41.2020.8.26.0100

Em outra recente decisão, aplicada em um contrato societário, corroborando os argumentos aqui defendidos, o desembargador Dr. Cesar Ciampolini, da 1ª Câmara de Direito Empresarial do Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo, trouxe como fundamento um "cenário de guerra" e autorizou o diferimento das parcelas de abril, maio e junho em um contrato de cessão de quotas.

Destacou que após a 1ª Guerra Mundial, os países viveram uma situação econômica absolutamente inesperada, que "tornou deveras ruinosos e inexequíveis todos os contratos a longo prazo e de execução sucessiva ou diuturna", ressuscitando assim a a cláusula rebus sic stantibus, diante da crise sanitária. Afirmou, ainda, que "em tempo de guerra, que é, mutatis mutandis, aquele que vivemos em face da pandemia do coronavírus, assim deve realmente ser". Processo: 2061905-74.2020.8.26.0000

Caberá ao Poder Judiciário, portanto, reinventar as normas jurídicas das relações privadas para equilibrar os prejuízos para todas as partes, porém não podemos negar a realidade extraordinária e imprevisível que vivemos. Para tanto a cláusula geral prevista no artigo 478 do Código Civil será de grande valia na pacificação dos conflitos e soluções contratuais.

Certamente os comandos legais serão insuficientes para a solução dos casos apresentados com fundamento neste extraordinário cenário de pandemia, mas tende a um reequilíbrio onde ninguém se favorecerá indevidamente sobre o outro. O bom senso imperará a fim de evitar o enriquecimento sem causa, principalmente nos casos onde será necessária a devida ponderação de interesses.

Fabiano Furlan - advogado especialista em Direito Empresarial e parceiro do escritório Stuchi Advogados

CAVIAR, RAPADURA, JABUTICABAS, PRECATÓRIOS em tempos do COVID19 - pagar, parcelar ou empurrar mais ainda?

Música do sambista Zeca Pagodinho pergunta “Você sabe o que é caviar? Nunca vi, nem comi, eu só ouço falar”. Poucos já comeram caviar, porque é comida de rico. Esta iguaria de luxo são ovas do peixe chamado esturjão, que vive no Mar Cáspio, nas proximidades da Rússia, e custa entre 6 e 12 mil euros o quilo. Mas muitos já comeram rapadura, que é um derivado da cana de açúcar, acessível a todos os pobres. Por isso, se eu perguntar se você já comeu caviar, poucos irão responder, mas quero intrigar a todos com outra pergunta: você sabe a semelhança entre a jabuticaba e o precatório?

Vou lhes mostrar: precatório é uma invenção tupiniquim. Precatório deriva do latim que significa “deprecare” ou requisitar algo, pedir, implorar, suplicar. Isso mesmo, suplicar. Esse calote hoje existente é coisa antiga.

A semelhança então é que jabuticabas e precatórios só existem no Brasil. Ele surgiu no tempo do Brasil colônia, quando nossa legislação se baseava nas Ordenações. Normas legais editadas pelos reis da época, ou seja, ordenações, ordens.

Em 1582, o rei de Portugal era D. Felipe e uma de suas Ordenações, editadas em julho daquele ano, incluiu o seguinte texto ao Livro II, Título LXXXVI, § 23 das Ordenações Filipinas: (...) os Fidalgos, os Cavalheiros e os Desembargadores nos cavalos, armas, livros, vestidos de seus corpos, nem as mulheres dos sobreditos, nem as mulheres fidalgas nos vestidos de seus corpos e camas de suas pessoas, postos que outros bens não forem necessários, se fará a execução, quando não tiverem outros bens móveis, ou de raiz. E isto se não entenda nos roubos e malfeitores, porque portais casos serão penhorados e constrangidos, até que paguem, assim por seus bens, postos que sejam sobreditos, como por prisão de suas pessoas”.

Ou seja, contra os poderosos da época, nada podia ser feito. Eram intocáveis. Vem daí, então, a herança jurídica existente até hoje de que os bens dos órgãos públicos não podem ser penhorados para pagar dívidas. Precisam ser cobrados na forma de precatórios, pedidos, súplicas.

Por isso quando um processo judicial contra um órgão pública termina, o juiz “depreca”, súplica ao devedor, o órgão fazendário, para que inclua aquele valor na lista de pagamentos.

Então foi das Ordenações Filipinas, escritas pelo Rei Felipe, de Portugal, que herdamos esta maldita herança jurídica.

Isso só mudou um pouquinho em 1934, quando a nova Constituição Federal entrou em vigor, trazendo, assim, uma tímida mudança ao determinar em um dos seus artigos que os precatórios deveriam ser pagos na ordem cronológica de sua apresentação pelos tribunais, mediante ofício requisitório na Secretaria da Fazenda. Mas não foi estabelecida nenhuma punição em casa de não pagamento, de modo que, até hoje, vivemos um círculo vicioso onde cada governante que entra joga a culpa em seu antecessor e pendura a dívida.

Dividiram os precatórios em dois tipos: os alimentares, que são aqueles que tem origem na relação trabalhista dos servidores públicos com os entes empregadores, e os não alimentares, aqueles decorrentes de dívidas dos governos com empresas e particulares, tais como asfaltamento de ruas, compras, viagens, combustíveis, desapropriações etc.

Os não alimentares devem ser pagos em 10 parcelas mensais no ano civil seguinte ao da sua inscrição e então, caso o órgão devedor não saldar tais parcelas, o juiz poderá mandar penhorar o valor da dívida nos caixas do órgão devedor, criando-se, assim, uma inversão de valores. Os governantes de plantão pagam as dívidas não alimentares em dia, porque ela tem uma regra punitiva (sequestro) e protelam os alimentares, já que não há punição.

Uma ação judicial contra qualquer órgão pública demora, em média, de 8 a 12 anos. Depois que termina, vai para a fila dos precatórios. No caso do Estado de São Paulo, a fila dos precatórios caminha a passos lentos lá no ano de 2002. Isso mesmo, o Estado mais rico do Brasil pagou o último precatório regular do ano de 2002, 18 anos atrás.

Os idosos e doentes gozam de prioridade nessa fila, mas não recebem o valor integral. O governo paga uma pequena parte e pendura o restante a perder de vista.

Some-se a isso que, em 2019, os deputados estaduais aprovaram um projeto do governador João Dória reduzindo o valor da RPV (Requisição de Pequeno Valor – que não entra na fila dos precatórios), que era de R$ 31, para R$ 11 mil reais, o mesmo valor que é pago judicialmente pela Prefeitura de Ariranha quando ela perde uma ação judicial.

O Estado e a Prefeitura de São Paulo são os campeões das dívidas de precatórios, os quais juntos devem quase 50% dos Precatórios do País, seguidos do Paraná: quase 13 bi; RS 7 bi, Minas Gerais e Distrito Federal.

Em 2019, Dória pagou apenas R$ 2,3 bilhões da dívida de precatórios alimentares, beneficiando apenas 8 % dos credores. Segundo dados do TJSP (Tribunal de Justiça de São Paulo), 500 mil servidores esperam na fila dos alimentares, apenas em SP, sendo de 150 já morreram. Uma maioria tem mais de 60 anos e uma grande parte tem 80 anos ou mais.

Estados e municípios brasileiros devem 141 bilhões de precatórios, mas os governos vivem reclamando disso, porém, que culpa o servidor público tem? E por que não pagam? Simples: porque não existe penalidade. Entra governador e sai governador, entra prefeito e sai prefeito, e cada um empurra a dívida com a barriga, porque não são punidos.

Duas Emendas Constitucionais, a de n°s 94 e a 99, mudaram a regra fixando prazo para pagamento final dos atrasados até 2024. Para que isso ocorra, autorizou a utilização dos depósitos judiciais, acordos com descontos e compensações financeiras.

E mesmo assim, os governantes não pagam as dívidas e agora querem suspender o pagamento e prorrogar este prazo. Neste momento de pandemia do COVID19 isso será um passo a maios no caos social, porque, como visto acima, são exatamente os servidores idosos e doentes os mais necessitados.

Os precatórios fazem rodar a economia. Quando uma pessoa recebe o valor, ela compra comida, paga suas dívidas, ajuda um membro da família endividado, constrói um puxadinho, ajuda um filho ou filha a se casar, enfim, este dinheiro não será usado para comprar caviar. Talvez se sobrar, uma rapadura.

Isso é uma grande incoerência que irá penalizar os servidores idosos e doentes neste momento que a solidariedade humana emerge para combater a pandemia do coronavírus.

A saída é que já foi dada: utilização dos depósitos judiciais para amortização da dívida e, segundo dados da Comissão de Precatórios da OABSP, “há R$ 9 bilhões em depósitos judiciais disponíveis para serem exclusivamente utilizados no pagamento das dívidas com os servidores públicos. Se utilizados estes recursos, um terço da dívida total do Estado com precatórios, que hoje é de R$ 27 bilhões, seria liquidada”.

Então, se o TJSP usar estes 9 bilhões, que estão parados no Banco do Brasil rendendo juros, será possível quitar a dívida com milhares de credores de precatórios e, assim, o governo do estado não vai precisar parcelar os precatórios.

Entendeu por que caviar é diferente de rapadura? “Por isso, se alguém vier me perguntar. O que é caviar, só conheço de nome. Nunca vi, nem comi, eu só ouço falar”.

Aparecido Inácio Ferrari de Medeiros  - Advogado em São Paulo; Conselheiro da AATSP. Associação dos Advogados Trabalhistas de São Paulo. Sócio titular de Aparecido Inacio e Pereira, advogados associados. Membro do SINSA-CESA e do MADECA.

SOLIDARIEDADE ECONÔMICA / DISTRIBUIÇÃODE RENDA E A DESIGUALDADE ECONÔMICA/COVID-19

A solidariedade socioeconômica é um meio de colaborar com a recomposição da economia, uma sugestão.

A pandemia demonstra a desigualdade socioeconômica de maneira drástica e uma sugestão para mudar é organizar a geração de trabalho em cooperação econômica para acabar com a informalidade e socorrer os cidadãos e as empresas nesta epidemia do covid-19. Os contribuintes que não têm recursos suficientes terão consequências graves no futuro e somente a solidariedade econômica pode ser uma solução para organizarem o social, pois sem econômico não há organização social.

Os problemas criados por motivo da pandemia no país nas classes econômicas surgem de desastres de proporções inimagináveis pela distribuição de renda, pois estão comprometidos em socorrer as empresas e cidadãos. A crise se espalha entre companhias que precisam de capital de giro para sobreviver e evitar demissões.

A desigualdade socioeconômica se escancara nas comunidades e na segregação racial, acordados com o problema da pandemia. Foi preciso criar um auxilio para ajudar as famílias e micro-empresarios em momento emergencial.

A distribuição de renda na pandemia incluiu a inclusão social e econômica, além de uma renda básica para a população carente ou parcela da população pela transferência da renda do governo, independente do bolsa  família. O destravamento dos cofres federais, as finanças do Estado e Municípios que para sair da crise ficando de maneira pior do que estavam tendo como consequência grande número de empresas quebradas, o desemprego e a queda da renda familiar. A distribuição de renda baseia-se na arrecadação. Após a crise do coronavirus precisará aumentar os impostos numa sociedade que perdeu renda e patrimônio. A desaceleração da economia nas pequenas empresas, além dos inadimplentes que não tem condições de pagar seus empréstimos. 

O que será do emprego e da organização do capital , da evolução da economia e do patrimônio familiar, a economia solidária novas regras poderá ser uma opção, pois organiza o capital em solidariedade econômica pela geração de trabalho, através de uma empresa virtual, a iempresa.

As economias dos países pobres provocam um desastre no social e nas empresas que estão com problemas de sustentabilidade sem condições de atender as necessidades básicas dos cidadãos que torna urgente organizar uma cooperação econômica entre as empresas e a sociedade, além de mudanças em termos ambientais, políticos, econômicos e culturais.

A solidariedade econômica é em Cooperação Econômica num ação em que todos os cooperadores são donos e usuários do capital. O modelo econômico busca o equilíbrio entre o homogêneo social pelo heterogêneo econômico na área de atuação local/comunitária, a fim de organizá-los numa cooperação. A organização econômica é em interdependência e em compromissos mútuos, motivo pelo qual procura da hegemonia em expansão à autonomia financeira.

A organização socioeconômica coopera com o governo ao estabelecer a base de baixo para cima pelo capital particular dos cooperadores/donos, ou melhor, para a autonomia financeira que representa a capacidade de sustentar-se, sem dependência que é a capacidade da empresa de arcar  com seus próprios custos, através do próprio capital dos cooperadores/donos, reduzindo o custo pela compartilha e cooperação econômica, tornando-os sustentáveis. A autonomia financeira é o meio dos cooperadores/donos executarem seus compromissos com seu capital próprio que no momento de crise financeira pode solicitar o apoio da empresa de crédito cooperativo e/ou outra forma de financiar sua empresa.

No neocooperativismo, o econômico é dividido em duas partes, prevista no Estatuto da empresa virtual, iempresa : Um valor da quota-parte que vai ser aplicado para maior retorno ao investimento da empresa. Uma outra, variável a que utiliza os valores sócioeconômicos para o programa de redução de custo da empresa.

Na situação atual é inquestionável e problemático o socioeconômico que precisa neste novo mundo manter-se para imperar a  solidariedade, cooperação e sustentabilidade. Esta é a grande lição e o neocooperativismo pode ser uma sugestão para organizar o socioeconômico num momento de crise.

  

Rosalvi Monteagudo - contista, pesquisadora, professora, bibliotecária, assistente agropecuária, funcionária pública aposentada e articulista na internet.