PEÇA A REVISÃO DO FINANCIAMENTO IMOBILIÁRIO PARA EVITAR JUROS ABUSIVOS

A AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências garante que, em tempos de inflação baixa, consumidor tem direito de reaver juros abusivos cobrados no financiamento do imóvel.

Divulgação Juros altos continuam a atormentar mutuários da casa própria.

O Banco Central acaba de diminui a taxa básica de juros Selic para o menor índice de sua história: 7%, já a inflação fechou o ano em queda 2,95%. Esse recuo, no entanto, ainda não se refletiu no financiamento imobiliário. Isto porque as instituições financeiras continuam a cobrar juros abusivos dos consumidores com percentuais bem acima da média e mercado.

Apesar de o Supremo Tribunal Federal proibir a composição de juros e vedar a capitalização de juros, os bancos ainda persistem na ilegalidade. O fato ocorre, principalmente, por causa do desconhecimento do mutuário sobre seus direitos e sobre o que pode ser devidamente cobrado. 

 "Muitas vezes, a cifra cobrada inclui juros sobre juros, tarifa TAC, taxa de registro, boleto bancário, despesas com terceiros e outros, chegando a custar o dobro do valor do bem adquirido", revela Marco Aurélio Luz, presidente de AMSPA - Associação dos Mutuários de São Paulo e Adjacências. 

A prática da cobrança de juros sobre juros, conhecida como anatocismo, é ilegal, e precisa ser revista por meio de uma ação revisional. "Muitas vezes, o consumidor paga o financiamento e o saldo devedor, ao invés de diminuir, aumenta cada vez mais." ressalta Luz. A consequência mais comum é a perda do imóvel. "A forma de cálculo faz com que a dívida cresça em escala geométrica, e com isso a dívida fica impagável", afirma.

Como recorrer

Para entrar com o pedido de ação revisional, na Justiça, é necessário um laudo pericial, capaz de demonstrar que a capitalização de juros compostos, proibida por lei, está presente no financiamento habitacional. Esse documento técnico é composto de planilhas de recálculo e o laudo deve ser assinado por um assistente técnico habilitado. 

De posse do laudo pericial, é possível ajuizar uma ação revisional solicitando que tudo o que foi a pago a mais seja restituído, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor.  Nessa ação são comprovados os juros abusivos e a cobrança da comissão de permanência, como Tabela Price, tarifas administrativas, registro de contrato, tarifa de avaliação do bem e vendas casadas, como seguros adicionais, por exemplo.

Para os mutuários lesados, o prazo para reclamar em juízo é de dez anos, a partir do término do contrato. "Mesmo aqueles que já quitaram as suas prestações têm o direito de pleitear na Justiça a devolução dos juros cobrados a mais no financiamento", orienta Marco Aurélio Luz, presidente da AMSPA. 

A Associação de Mutuários recomenda que o adquirente recorra ao Poder Judiciário assim que descobrir a prática abusiva no financiamento, pois, em muitos casos, após a revisão do contrato, pode ocorrer de já ter quitado o saldo devedor. Além disso, é a oportunidade do comprador ser restituído, o mais rápido possível, do valor ilegal inserido nas prestações da aquisição da casa própria, em dobro e acrescido de correção monetária e juros de mora de 1% ao mês.

 

Os interessados em mais esclarecimentos podem entrar em contato com a AMSPA pelos telefones 0800 77 79 230 (para mutuários fora de São Paulo), (11) 3292-9230 / 3242-4334 (sede Sé), (11) 2095-9090 (Tatuapé), (11) 3019-1899 (Faria Lima), (19) 3236-0566 (Campinas), (12) 3019-3521 (S. J. Campos) e (13) 3252-1665 (Santos).

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TRANSFORMAÇÕES TRABALHISTAS PARA 2018

Grandes alterações legislativas, em geral, não produzem efeitos imediatos na vida de relacionamentos. No caso da Reforma Trabalhista tivemos em 2017 um processo de transformação que somente será implementado a partir das iniciativas de empregadores, empregados e sindicatos e, deste jogo a três às vezes a dois poderá ser construído não um novo Direito do Trabalho, mas, certamente um Direito do Trabalho ajustado à realidade, seguro e fundado na boa fé.

Em 2017 se plantaram as transformações dos modelos contratuais, novas responsabilidades aos sindicatos e limitações para o Judiciário Trabalhista. As discussões vistas a todo canto, com as diversas nterpretações, conservadoras ou não, chegaram a convergir em diversos pontos concluindo que nem tudo é bom e nem tudo é ruim. Cada um se serviu das Leis n. 13.429/17 (a da terceirização) e n. 13.467/17 (a da Reforma) como quis, segundo seus princípios ideológicos, valorizados pelo momento político do País.

Na terceirização regulamentada foram dirimidas as dúvidas: (i) o risco da relação jurídica da tomadora, sempre subsidiária e mantida a orientação jurisprudencial do TST; (ii) o conteúdo da relação jurídica que mantém a mesma orientação da Súmula 331 quanto ao impedimento da marchand age; e, (iii) os direitos atribuídos aos empregados da empresa prestadora de serviços em choque frontal com o modelo de organização sindical que, naquele momento, ainda disputava o reconhecimento de categorias profissionais para aumentar a arrecadação sindical.

Na chamada Reforma, há, incontestavelmente, uma mudança substancial na forma protecionista de pensar: saímos do modelo tradicional de proteção do Estado para privilegiar a relação contratual e a boa-fé. E isto vale para as relações individuais, quando o empregado receber salário superior ao dobro do teto do benefício da Previdência Social, e para as relações coletivas em que deverá prevalecer a autonomia privada coletiva, responsabilizando o sindicato, portador exclusivo dessa manifestação da vontade coletiva.

Portanto, no plano individual, empregados e empregadores, a partir de determinadas condições, poderão rever seus contratos de trabalho e criar um novo relacionamento, menos atrelado a vícios e com maior integração na vida das empresas. A liberdade de contratar poderá ser utilizada como forma de efetiva preservação do emprego. 

O tratamento dispensado pela legislação consolidada para a proteção de direitos dos trabalhadores submetidos à condição de empregado sempre foi e continuará sendo a dos artigos 9º, 444 e 468 da CLT, e que exprimem uma liberdade contratual contida sob pena de nulidade, elevada que está a legislação trabalhista e a proteção do trabalho ao nível de interesse e ordem públicos.

O novo pensamento e a transformação no Direito do Trabalho é do que trata o disposto pelo artigo 8º da CLT que recebeu parágrafos essenciais para a alteração na intepretação prevista no caput: (i) restringe o direito comum como fonte subsidiária do direito do trabalho, excluindo a incompatibilidade com os seus princípios fundamentais; (ii) fixa parâmetros para a jurisprudência do TST e TRTs; e, (iii) impõe a observância do disposto pelo artigo 104 do Código Civil, privilegiando a autonomia da vontade coletiva, aqui, portanto, responsabilizando a atuação sindical.

No plano das relações coletivas, os sindicatos se movimentarão para a continuidade de arrecadação das contribuições sindicais agora não mais obrigatórias e, sem nenhum respaldo jurídico que possa impor a não associados de sindicatos a obrigação de contribuir. A mudança atinge sindicatos de empregadores e de empregados. Muitos, de ambos os lados, flagrados pela realidade de pouca receita em razão da baixa representatividade, deixarão de existir. Categorias (se é que serão mantidas) serão aglutinadas a outras. As negociações coletivas, especialmente para empregadores de alguns setores econômicos, serão mais eficazes no âmbito das empresas.

O que se viu em 2017 foi uma inquietação de sindicatos tradicionais em razão das dificuldades econômicas que enfrentarão para pagar suas contas, fato este que levou alguns sindicatos à dispensa coletiva de trabalhadores e organização de Planos e Demissão Voluntária.

A ausência da contribuição sindical compulsória exclui de vez com a inconstitucionalidade do chamado controle da unicidade sindical atribuído por interesses de velhos sindicatos, antigos detentores de feudos de representação, ao Ministério do Trabalho e Emprego. Todos são livres para formar sindicatos e, se representativos, adquirirão o direito de negociar porque estarão legitimados pelo grupo que representa. A pluralidade sindical poderá ser o caminho de reconstrução dos sindicatos.

O Judiciário Trabalhista recebeu do legislador o reconhecimento do resultado do trabalho de anos diante de uma legislação que permitia abusos na sua prática e que deixava um vazio enorme para que a casuística se transformasse logo em Súmulas e direitos adquiridos, travando a evolução das relações trabalhistas. A Justiça do Trabalho funcionava (e vai continuar assim) como o último reduto da aplicação da proteção trabalhista reparadora.

Os processos trabalhistas manifestaram uma tendência de queda em razão da ausência de gratuidade e da sucumbência da nova lei. Talvez retomem os ajuizamentos de ação para a reparação de eventuais prejuízos, concretos e definidos, mais refinado e com maior valorização do processo e da Justiça do Trabalho. De fato, a porteira de entrada de ações inconsistentes está mais estreita e com a arbitragem e a solução extrajudicial os processos trabalhistas tenderão a representar o limite de uma negociação prévia frustrada.

Os próximos tempos serão de acomodação das novas disposições legais e todos deverão, com responsabilidade, ter o cuidado de evoluir sem saudosismo do passado tão criticado ao seu tempo.

Paulo Sergio João - advogado, professor de Direito Trabalhista da FGV, PUC-SP e FACAMP.