O feriado do 1º de maio começou com uma
notícia terrível – um prédio de 26 andares, no centro de São Paulo, na esquina
de uma das avenidas mais tradicionais da cidade – a Avenida Rio Branco, tombou
causando uma enorme explosão e a morte de alguns que ali habitavam. Foi uma
cena horrível, transmitida e repetida por diversas emissoras. O prédio
desmoronou e abalou inclusive as propriedades próximas.
Quando ocorre uma tragédia dessa
magnitude, as autoridades acabam sendo colocadas em xeque e boa parte da
população acabou “descobrindo” que esse não era o único e sim faz parte de uma
série de imóveis que estão ocupados no centro de São Paulo e país a fora e que
apresentam riscos às pessoas que vivem, muitas vezes, em condições precárias,
além do risco aos imóveis vizinhos.
Para entender isso, é preciso entender
como a lei encara a relação de um imóvel ocupado, sendo ele do Estado ou
particular.
Um imóvel pode ser tomado pelo estado,
por exemplo, caso o mesmo não tenha suas dívidas quitadas, sendo que na grande
maioria dos casos o principal problema é o inadimplemento em relação ao IPTU. A
partir daí a prefeitura notifica o contribuinte para que regularize a situação.
Caso isso não aconteça, o débito vira dívida ativa. Caso o débito persista e
não seja regularizado, a prefeitura ingressa na Justiça. A ação pode se
arrastar por anos, mas o devedor corre o risco de ter o imóvel penhorado.
Outra forma que faz com que o comprador
de um imóvel possa perder a posse do bem, é quando o mesmo fez um financiamento
com uma determinada instituição financeira e não consegue mais arcar com as
mensalidades deste financiamento, fazendo com que essa instituição retome a
posse do imóvel.
Porém, nos dois casos, e principalmente
no caso de dívida com o Estado, muitas vezes esse imóvel fica subutilizado
quando da retomada, fazendo com que o mesmo, ainda mais no caso de imóveis
inteiros e não apenas unidades, sejam ocupados por pessoas sem teto ligadas ou
não a movimentos sociais.
O que mais causa perplexidade
é que se um condomínio qualquer deixar de cumprir com as normas legais, por
exemplo uma Norma Regulamentadora [i], seja um Laudo de medição Ôhmica
(para-raios) NR 10/ NBR 5419/01, ou se deixar de cumprir alguma norma do corpo
de bombeiros (AVCB)[1], este poderá ser impelido ao pagamento de
multas, e em casos extremos até ter o prédio interditado. Mas para prédios
ocupados, não vemos o mesmo afinco na fiscalização.
A gestão do síndico tem um
papel essencial na conservação do patrimônio, uma vez que a má gestão pode
trazer um prejuízo e implicar em uma desvalorização de mais de 30% do
patrimônio como um todo. Isso sem contar com a depreciação natural que sofre
qualquer edificação a partir da sua construção, o que está diretamente
relacionado com a sua perda de valor econômico, oriundo da degradação em função
da utilização, idade, constituição, meio envolvente, entre outros.
Para calcular a depreciação
uma das formas é o método linear, o qual traz que a depreciação deve ser
calculada em 4% ao ano, ou seja, em 25 anos o valor do bem chegaria a zero. Não
quer dizer que o bem não terá valor, temos muitos prédios com mais tempo e
valendo muito. O que ocorre é que a gestão patrimonial proporciona a
oportunidade para que os edifícios sejam renovados, através das manutenções
corretivas ou preventivas, assim perpetuando estes por tempo indeterminado.
Porém, se o prédio vizinho
não efetuar a conservação correta dos seus bens isso pode trazer prejuízo aos
prédios limítrofes, por exemplo: uma piscina na cobertura sem o devido cuidado
pode propagar a criação de mosquitos ou até mesmo um prédio que tenha riscos de
ruir pode colocar em perigo um prédio ao lado que esteja saudável, sendo que
esse pode ter que ser interditado também.
Para situações como estas, em
caso de obra nos prédios vizinhos que possam representar risco ao prédio ao
lado é essencial que o síndico verifique as licenças necessárias para a
execução da obra, e se esta for realmente de grande magnitude o ideal é
realizar uma vistoria técnica preventiva do condomínio para monitorar trincas
ou problemas oriundos da obra, logicamente que tudo isso pode ser
discutido e o custo repassado ao prédio vizinho, por exemplo: se já houver
indícios de risco na estrutura ao lado, mas se não houver acordo de quem vai
arcar com vistorias e reparos, o prédio que esta sofrendo risco deve fazer da
mesma forma a contratação de um engenheiro. Pois, é comum vermos prédios
interditados por culpa de seus vizinhos.
O síndico de um condomínio
tem obrigação de saber o que ocorre nos prédios ou terrenos que fazem limite
com o seu condomínio, seja para pedir a poda da árvore ou até mesmo em
situações extremas, para ingressar na justiça a fim de paralisar a obra
vizinha.
Dr. Rodrigo
Karpa -, advogado militante na área cível há
mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório Karpat Sociedade de Advogados e
considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões
condominiais do país. Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil,
Dr. Rodrigo Karpat é colunista do Elemidia, do site Síndico Net, do Jornal
Folha do Síndico, do Condomínio em Ordem e de outros 50 veículos condominiais,
é consultor da Rádio Justiça de Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e
apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos
Tribunais do Portal Universo Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão
de Direito Condominial da OAB/SP.
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[1] AVCB
Auto de Vistoria do corpo de bombeiros, no Estado de São Paulo Decreto nº 56.819, de 10 de março de 2011, Lei complementar nº 1.257, de 06 de janeiro de 2015
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