Advogado
especialista responde 10 questões, desde as funções até a contratação de
síndico profissional
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O síndico é o administrador
do condomínio. É o indivíduo escolhido para defender e zelar pelo patrimônio
físico, bem como manter o ambiente favorável a boa convivência dos condôminos.
Por ter um papel tão importante, é preciso ser escolhido com cuidado. Mas,
afinal, quem pode se candidatar? Qual é o prazo do mandato? Como evitar síndico
corrupto?
Essas e outras questões são respondidas pelo advogado especialista em direito
civil e imobiliário Fabrício Posocco, do escritório Posocco & Associados
Advogados e Consultores.
1. Quais são as principais funções do síndico?
Fabrício Posocco: De acordo com o artigo 1.348 do Código Civil
(CC), compete ao síndico:
- convocar a assembleia dos condôminos;
- representar, ativa e passivamente, o condomínio, praticando, em juízo ou fora
dele, os atos necessários à defesa dos interesses comuns;
- dar imediato conhecimento à assembleia da existência de procedimento judicial
ou administrativo, de interesse do condomínio;
- cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações
da assembleia;
- diligenciar a conservação e a guarda das partes comuns e zelar pela prestação
dos serviços que interessem aos possuidores;
- elaborar o orçamento da receita e da despesa relativa a cada ano;
- cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as
multas devidas;
- prestar contas à assembleia, anualmente e quando exigidas;
- realizar o seguro da edificação.
2. Quem pode se candidatar a síndico?
Fabrício Posocco: Segundo o Código Civil qualquer pessoa maior, que
seja capaz (não esteja preso nem possua problemas mentais, por exemplo),
morador do prédio ou não, pode se candidatar ao papel de síndico. A eleição é
vedada para residentes inadimplentes com as obrigações condominiais.
3. Inquilino também pode ocupar o cargo de síndico?
Fabrício Posocco: Sim. O cargo pode ser exercido tanto pelo
proprietário de uma unidade condominial quanto pelo locatário. Se onde você
mora existir uma cláusula na Convenção Condominial determinando que somente
proprietários possam ser síndicos, essa cláusula não possui validade legal.
4. Posso exigir que o candidato seja “ficha limpa”?
Fabrício Posocco: Para que essa exigência seja feita aos candidatos
é preciso alterar a Convenção Condominial. No texto deve constar que candidatos
ao cargo de síndico e/ou administradores do condomínio não podem ter ações de
condenação de pagamento em valor perdidas, nem tampouco protestos movidos
contra eles na defesa civil ou criminal.
5. Esta medida é suficiente para prevenir a corrupção?
Fabrício Posocco: Ter a ficha limpa pode ser um bom começo.
Todavia, para prevenir que o síndico se torne corrupto é imprescindível o
envolvimento dos condôminos em relação ao condomínio. Participe sempre das
assembleias, verifique as contas, colabore com a monitoração e fiscalização de
orçamentos, compras e aquisição de serviços. Se o síndico não prestar contas, os
moradores podem se reunir e convocar assembleia extraordinária. Em último caso
ir à Vara Cível e entrar com uma ação exigindo prestação de contas.
6. Como agir quando o síndico é corrupto?
Fabrício Posocco: Se existirem provas documentais que constatem o
crime, como contratos superfaturados, concessão de benefícios a certos
condôminos em detrimento de outros com vistas a garantir reeleição, negociação
com condôminos devedores que não beneficiam o condomínio, entre outros, os
condôminos podem ir à Justiça. O síndico pode ser acusado de estelionato,
apropriação indébita ou falsificação ideológica.
7. De quanto em quanto tempo deve-se trocar a gestão de um condomínio?
Fabrício Posocco: O mandato do síndico é de até dois anos, segundo
o artigo 1.347 do CC. Se o condômino descobrir que o mandato do síndico está
vencido, pode exigir que o mesmo se abstenha de praticar qualquer ato
administrativo, inclusive, o de convocar assembleia, sob o risco de não ter
qualquer valor jurídico. Neste caso, o correto é procurar a administradora do
condomínio e pedir a convocação de assembleia por condôminos (art. 1.355 do
CC).
8. Quantas vezes um síndico pode ser reeleito?
Fabrício Posocco: O síndico pode ser reeleito, isto é, renovar o
mandato por quantas vezes for de vontade dos demais condôminos.
9. Quando elegemos outra pessoa para o cargo, como deve ser feita a
transição?
Fabrício Posocco: A sugestão é que pelo menos 60 dias antes de
assumir o condomínio, o novo síndico se reúna com o atual síndico e o Conselho
Fiscal para conhecer a situação e discutir como serão implantadas as melhorias
propostas.
10. Como contratar um síndico profissional?
Fabrício Posocco: O síndico profissional é identificado como um
prestador de serviço autônomo, sujeito a retenção e aos recolhimentos dos
encargos devidos ao INSS. Para tomar posse do cargo, o síndico profissional
deve ser eleito, como qualquer síndico, por meio de uma assembleia. O ideal é
que nesse encontro, os moradores e o futuro síndico alinhem suas expectativas
para o futuro, evitando problemas provenientes da falta de diálogo. No contrato
de prestação de serviços do síndico deve estar bem claro as condições de
serviço do profissional, suas funções e sua remuneração. Também deve estar
explícito como se deve encerrar a prestação de serviço e o prazo de duração do
mandato desse profissional.
Emanuelle Oliveira
