Reforma em condomínio: até onde vai o direito do morador e o que a lei realmente permite

Eduardo Rachid, advogado especialista em direito condominial, explica os limites legais e técnicos nas obras realizadas dentro dos apartamentos 

 

Os moradores que estão pensando em realizar obras simples ou projetos em seus apartamentos devem se atentar, pois existem limites legais e técnicos. As regras existem para não colocar em risco o edifício e evitar problemas futuros, multas e ações judiciais. De acordo com o Código Civil Brasileiro (Lei n.º 10.406/2002) assegura ao condômino o direito de usar e dispor de sua unidade, mas esse direito não é absoluto. Segundo o parágrafo 1º do artigo 1.335 e o artigo 1.336, o morador deve respeitar a segurança, a salubridade, o sossego e a estrutura do edifício. 

 

O advogado Eduardo Rachid, especialista em direito condominial, reforça que existem algumas proibições para garantir a preservação dos prédios. “Modificações que impactem áreas estruturais, fachadas, sistemas hidráulicos, elétricos ou de gás, entre outros componentes comuns, precisam ser autorizadas antecipadamente. Caso contrário, podem gerar riscos, prejuízos e até processos judiciais”, explica o especialista. 

 

Ainda de acordo com o especialista, as obras realizadas dentro das unidades se dividem em duas categorias. “As obras simples, como pintura, instalação de rede de proteção, jardim vertical ou troca de revestimentos, não exigem documentação técnica complexa, como ART ou RRT. Apesar de parecerem inofensivas, até mesmo as pequenas intervenções devem ser alinhadas com o síndico para garantir que estejam dentro das normas internas do condomínio”, alerta Rachid. 

Já os projetos maiores, como demolição ou construção de paredes, envidraçamento de sacadas ou alterações em instalações hidráulicas e elétricas, exigem acompanhamento técnico. “Essas obras precisam de projetos assinados por engenheiro ou arquiteto, com a devida ART ou RRT, além da observância às regras condominiais e horários permitidos para não gerar incômodos aos vizinhos”, acrescenta o advogado. 

Outro ponto essencial é o cumprimento da ABNT NBR 16.280, em vigor desde 2014, que trata especificamente da gestão de reformas em edificações. “Essa norma exige que toda obra que altere ou interfira na edificação seja supervisionada por um profissional habilitado. O plano de reforma deve ser submetido previamente ao síndico para avaliação e aprovação”, detalha Rachid. 

 

Papel do síndico 

A responsabilidade do síndico é central nesse processo. Importante ele estar acompanhado de um suporte técnico com a de um Engenheiro ou Arquiteto. Ele deve checar a conformidade com normas técnicas, receber e avaliar projetos, controlar a entrada de prestadores de serviço e manter os moradores informados sobre as reformas em andamento. Caso encontre irregularidades, pode notificar, multar ou até embargar a obra. 

O papel do síndico também é de orientar os condôminos. “Antes de iniciar qualquer intervenção, é essencial consultar o regimento interno, contratar um profissional qualificado e aguardar a aprovação formal do condomínio. Quando o morador segue corretamente os trâmites, não só cumpre a lei, como garante uma convivência equilibrada e segura com seus vizinhos”, afirma o advogado.  

Quem descumpre essas regras pode sofrer multas, ter a obra imediatamente interrompida e até responder judicialmente. Em casos mais graves, há possibilidade de consequências civis e criminais. 

Rachid Advocacia
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