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A legislação determina uma série de
procedimentos para um imóvel ser leiloado e garante segurança às partes
envolvidas
Uma das grandes razões para procura por
advogados ocorre para verificar a possibilidade de ser anulada a venda de um
imóvel arrematado em leilão. Por exemplo, são inúmeros os casos de pessoas que
não conseguem quitar seus financiamentos imobiliários e acabam perdendo casas
ou apartamentos em um processo difícil de ser revertido.
Nos casos dos leilões extrajudiciais, a
maior parte dos imóveis ofertados tem origem em contratos de alienação
fiduciária inadimplidos pelos compradores. Explica-se: o comprador recorre a um
financiamento via banco para comprar um bem, ficando com a sua posse direta,
por outro lado, o banco fica com a propriedade resolúvel e a posse
indireta do bem até que a dívida seja quitada e a propriedade seja transferida
para o comprador. Contudo, no caso de inadimplemento do financiamento, o banco
instaura o processo de consolidação da propriedade perante o cartório de
registro de imóveis, e, ao final, leva o bem a leilão para satisfação da
dívida, tudo sob o rito da Lei nº 9.514/1997.
“Nesta modalidade o devedor só usufrui
do imóvel para moradia (posse direta), mas a propriedade e a posse indireta é
do banco. Enquanto a dívida não é quitada o imóvel pertence à instituição
financeira. E é neste momento em que as pessoas costumam perder seus imóveis
por não conseguirem manter as parcelas em dia”, explica Guilherme Toporoski,
que é leiloeiro oficial nos estados do Paraná e Santa Catarina.
O cancelamento do leilão é complicado,
mas pode acontecer se a legislação não for cumprida. “O principal recurso está
no edital, que deve ser redigido e publicado com a observância de todas as
regras legais. O edital precisa ser publicado pelo menos três vezes em jornal
de circulação local e todos os dados do imóvel e das condições de venda
precisam constar em detalhes. A ausência de qualquer um destes dados pode abrir
brecha para o cancelamento”, detalha Toporoski.
Outro fator determinante para o
cancelamento é a ausência da intimação do devedor. O devedor deve ser
notificado em relação à data do leilão, certo de que poderá remir a dívida até
o início da hasta pública. O valor do imóvel que vai a leilão também é
determinante, sendo que em 1º leilão a arrematação só pode ser feita pelo valor
da avaliação e em 2º leilão por qualquer preço igual ou superior ao valor do
débito, sendo que nesta última condição a arrematação pode ocorrer com uma
depreciação de até 70% do preço de mercado.
Para os interessados em adquirir um
imóvel em leilão, Toporoski afirma que a melhor opção é procurar um leiloeiro
qualificado e com tradição. “Um leiloeiro experiente vai saber distinguir um
imóvel adequado para estar em leilão e trazer a segurança necessária para quem
for adquirir aquele bem”, finaliza.
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