O mercado de
locação de imóvel urbano comercial ou não residencial possui diversos
segmentos, tais como galpões industriais, salas comerciais, espaços em shopping
centers, casas e prédios em corredores comerciais, salas de cinema, entre
outros. Por esta razão, não é recomendado aos investidores que olhem somente
para os números gerais deste “mercado”, visto que, além da divisão nos
segmentos acima mencionados, outros fatores também podem ter forte influência na
oferta e demanda, e, portanto, na fixação do preço médio do aluguel.
Como exemplos,
temos o nível de população estabelecida no local, crescimento econômico
acelerado (nesta hipótese, o risco maior é quando o quadro de crescimento
é revertido - vide algumas cidades cariocas que tiveram expressivo
desenvolvimento econômico e imobiliário e agora sofrem duras penas nesta época
pós royalties do pré-sal), excesso de oferta (em São Paulo, Capital, observamos
um fenômeno recente muito interessante que foi a movimentação das
empresas de seus antigos escritórios para lajes corporativas “Triple A”, devido
as boas condições oferecidas pelos seus locadores, o que fez despencar os
alugueis médios dos conjuntos comerciais na cidade) e existência de
infraestrutura (construção de portos, estações de metrô etc.).
Em vista de minha
atuação profissional em negociações de contratos de locação na defesa dos
interesses dos lojistas e franquias, passarei a minha visão geral em termos de
temperatura do mercado. Primeiro, destaco que precisamos sempre ter em mente
que são muitos os elementos que os senhorios e inquilinos analisam quando
negociam o valor do locativo. Por exemplo, se o imóvel está em local que, além
das vendas, serve de vitrine para a marca do varejista. Ou, nas renovações
contratuais, sempre o lojista vai apurar o seu faturamento médio para verificar
se é compatível com o custo de ocupação pretendido pelo locador.
Como não há um
levantamento oficial disponível no momento, me limito a dizer que, na minha
experiência profissional recente, os locadores de rua, de modo geral, continuam
sensíveis ao momento ainda delicado da setor varejista e da economia como um
todo, no sentido de que existem boas condições de entrada aos lojistas que
querem iniciar um negócio ou reduzir os seus aluguéis através de negociações
junto aos proprietários dos seus imóveis. Verificamos as redes em expansão
utilizarem o modelo buit to suit, no qual o investidor compra o imóvel e faz
toda a reforma necessária para a implantação da loja, uma drogaria ou clínica
médica, por exemplo.
Particular atenção
merece as locações de espaços em shopping centers, vez que, conforme serviços
efetuados em nosso escritório, ainda observamos muitos lojistas fechando os
seus estabelecimentos, inclusive em shopping centers que tradicionalmente não
apresentavam vacância e problema de fluxo de consumidores.
O segmento de
shopping centers tem gargalos próprios e, sendo assim, alguns desafios
particulares a superar. Podemos citar como exemplos: aumento demasiado no
número de centros de compras em algumas praças; custos impeditivos (entenda-se,
condomínio, fundo de promoção, despesas específicas e décimo-terceiro aluguel –
é imperioso que seja concentrado esforços na redução do condomínio e demais
encargos); e a mudança no comportamento do consumidor (vide o e-commerce).
Outra situação a ser levada em conta neste momento é que, normalmente, os
aluguéis dos lojistas são reajustados pelo IGP-M ou IGP-DI, ambos da Fundação
Getúlio Vargas, índices estes que hoje superam com folga o crescimento do
faturamento de muitos lojistas e os indexadores que medem a inflação com base
no consumo (IGP-M/FGV em Dez./18 = 7,5521 e IPCA/IBGE em Nov./18 = 4,0459).
Deste modo,
verificamos de um lado os comerciantes com dificuldades em viabilizar as suas
operações levando em conta os faturamento das unidades e os custos dos
shoppings, e, de outro, empreendedores também sofrendo para conseguir novos
lojistas (as grandes redes, desde que a crise afetou a ocupação nos centros de
compras, vêm investindo na atração de marcas, custeando a instalação das lojas
e oferecendo condições contratuais diferenciadas) e com inadimplência elevada.
É fundamental que os gestores deste segmento atuem de forma cooperada com o objetivo
de atingirem seus objetivos. Cumpre lembrar que, na esfera jurídica-judicial, é
possível a revisão forçada do aluguel, seja para diminuir ou aumentar o seu
valor. Ou seja, existe esta saída ao lojista, caso não logre sucesso em
negociação que tenha como finalidade reduzir o seu custo de ocupação.
Daniel Alcântara Nastri Cerveira - sócio do
escritório Cerveira Advogados Associados; autor do Livro "Shopping Centers
- Limites na liberdade de contratar", Editora Saraiva; Professor de
Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ;
professor dos cursos MBA em Gestão de Franquias e do Varejo da FIA – Fundação
de Instituto de Administração de São Paulo; de Pós-Graduação em Direito
Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie de São Paulo; integrante
da Comissão Jurídica da ABF - Associação Brasileira de Franchising; consultor
jurídico do Sindilojas-SP; e pós -graduado em Direito Econômico pela Fundação
Getúlio Vargas de São Paulo e em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana
Mackenzie de São Paulo.
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