Em época de dificuldades no
varejo, os comerciantes, muitas vezes, veem-se obrigados a rescindir
antecipadamente seus contratos de locação, devolvendo as chaves do imóvel antes
do término do acordo. Nesta situação, e especialmente em se tratando de
locações de salões comerciais em shopping centers, os inquilinos frequentemente
se deparam com multas rescisórias elevadas, que são passíveis de discussão
judicial.
Também é comum que os
locadores exijam outros valores em razão da devolução antecipada do imóvel,
como o pagamento de “aviso prévio” ou a devolução de “descontos” anteriormente
concedidos no aluguel.
Há casos em que os locadores
– em geral, operadoras de shopping centers – contribuem financeiramente com a
montagem da loja de seu inquilino, e estabelecem cláusulas determinando a
restituição daqueles montantes caso o locatário deixe o salão comercial antes
do término da locação, mesmo ficando com as benfeitorias instaladas no local.
Todas essas penalidades têm
em comum o fato que os valores são devidos apenas em razão da devolução antecipada
do imóvel alugado, sendo que o cumprimento do contrato locatício até o seu
final isentaria o inquilino do pagamento daquelas quantias.
Ocorre que a cumulação de
diversas penalidades com base em um único evento, especialmente em se tratando
de contratos de locação, é vedada pela Lei do Inquilinato e pelo Código Civil.
A Lei 8.245/91, a Lei do
Inquilinato, é uma norma de ordem pública, e suas determinações não podem ser
afastadas por normas contratuais. E o artigo 4.º do texto legal permite ao
inquilino o encerramento do vínculo locatício a qualquer momento, mediante o
pagamento de multa, caso a rescisão ocorra antes do término do prazo
contratual.
É com base nesse raciocínio
que, segundo a doutrina, a multa devida em razão da devolução antecipada do imóvel
alugado tem natureza compensatória. Ou seja, a multa visa ressarcir o locador
pelos prejuízos sofridos em razão do rompimento do acordo, de modo que não é
possível a cobrança de indenizações suplementares.
Nesse sentido, o Superior
Tribunal de Justiça e os Tribunais de Justiça Estaduais (especialmente dos
Estados de São Paulo e de Santa Catarina) entendem ser ilegal a cobrança de
diversas penalidades em razão da devolução antecipada das chaves do imóvel,
devendo ser paga apenas a multa contratual estabelecida em função da rescisão
do acordo.
Esta espécie de situação
deve ser analisada caso a caso, especialmente para estabelecer se o fato que
embasa cada uma das penalidades é, efetivamente, a devolução do imóvel. É
possível ao locador, afinal, exigir valores referentes a penalidades diversas,
embasadas em fatos diversos.
Mas, é importante levar em
conta que a cumulação de diversas penalidades pela rescisão do acordo locatício
é, a princípio, ilegal, e pode ser discutida perante o Poder Judiciário, de
modo a permitir apenas a cobrança da multa rescisória devida em razão do
encerramento antecipado do contrato.
Francisco dos Santos Dias Bloch - mestre e pós-graduado em Direito
Processual Civil pela PUC-SP e advogado do escritório Cerveira Advogados
Associados (www.cerveiraadvogados.com.br), nas áreas de Direito
Imobiliário e Direito Contencioso Cível
