É possível usucapião de apartamento?

Uma das modalidades de aquisição de um imóvel é a usucapião, que se caracteriza pela ocupação prolongada e sem interrupção, durante o prazo legal estabelecido para a prescrição aquisitiva. Mesmo que não houvesse uma restrição quanto à modalidade de imóvel que poderia ser usucapido, recentemente, o Supremo Tribunal Federal (STF) reconheceu a possibilidade de se usucapir imóvel apartamento. 

O caso que levou a esta decisão teve origem em Porto Alegre (RS). A moradora de um apartamento, que havia sido financiado por seu ex-marido, possuía prestações em aberto. Então, o banco requereu leilão do bem para pagar a dívida. No entanto, como a senhora morava no imóvel há mais de 15 anos, prazo mínimo para impedir a venda com o pedido de usucapião, entrou na justiça. 

O presidente da Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, conta que o processo chegou ao STF em razão de decisões de instâncias inferiores que não reconheceram a possibilidade usucapião especial urbano sob o argumento de se tratar de imóvel com área superior a 250m². “Este é o requisito imposto pela lei para aquisição do imóvel por esta modalidade de usucapião (especial urbana). A decisão tomada no julgamento do recurso extraordinário 305.406 reconheceu que a área objeto de usucapião não seria a área total do condomínio, mas apenas da própria unidade imobiliária (apartamento).” 

Conforme entendimento firmado pelo STF, o artigo 183 da Constituição Federal não faz distinção entre os tipos de imóveis que podem e que não podem ser usucapidos por esta modalidade. “Por isso é que foi reconhecido que um apartamento localizado em condomínio de edifícios não poderia ser excluído da possibilidade de ser usucapido nos termos do artigo supracitado”, explica Vinícius Costa.  

Contudo, o pedido não tinha sido acolhido, uma vez que o imóvel encontrava-se com financiamento ativo junto ao Sistema Financeiro da Habitação (SFH). “Nesse caso, a impossibilidade de usucapião encontra respaldo na Lei 5.741/71 e entendimento dos tribunais de que, neste estágio (financiado), o imóvel estaria na condição de bem público, sendo vedada a aquisição prescritiva de imóveis públicos, vedação constante no Código Civil”, diz o presidente da ABMH. 

Após 14 anos, o STF entendeu que a legislação que trata da usucapião não faz distinção se o imóvel é apartamento, casa, lote ou terreno, determinando o retorno do processo ao Tribunal para que julgue o processo. Isso não significa que a senhora terá direito assegurado ao apartamento. A decisão do STF apenas definiu que é possível pedir a usucapião de condomínio vertical (apartamentos). Agora cabe ao Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul dizer se a senhora, de fato, tem direito á usucapião.  

De toda forma, Vinícius Costa fala que a decisão do STF é válida, pois interpreta o artigo 183 da Constituição Federal direcionando sua aplicabilidade de forma ampla. “Na verdade, é uma interpretação esperada, pois nessa relação jurídica, a usucapião de apartamento somente seria impossível se o artigo contivesse expressamente essa vedação”, justifica. 

 

Associação Brasileira dos Mutuários da Habitação - ABMH