Num
passado recente, as dívidas relativas às cotas condominiais eram cobradas
através de ações de cobrança, que seguiam o rito ordinário, procedimento mais
moroso até que se consiga o recebimento do quanto devido pelos condôminos
inadimplentes. Os boletos emitidos pelos condomínios nunca foram considerados
títulos executivos, insuficientes para o preenchimento dos requisitos legais
para o desiderato.
Todavia,
o Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 18 de Março de 2016,
inovou sobre o tema quando incluiu a possibilidade de execução direta das
contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, desde que
preparado corretamente o título executivo extrajudicial.
Desta
forma, desde o advento da nova legislação processual, existe a possibilidade
concreta de que o condômino que não efetuar o pagamento das taxas condominiais
ordinárias e extraordinárias seja cobrado pelo condomínio por meio de um
processo executivo. Porém, algumas regras foram estabelecidas pelo CPC para
permitir a execução direta, dispensando-se o credor de ajuizar ação de cognição
ampla ou, quando pouco, monitória.
Para
fazer jus aos benefícios que a execução judicial permite ao credor, os
condomínios e suas administradoras devem preparar previamente uma documentação
idônea de suporte. Isso por que, a certeza e a exigibilidade da obrigação
condominial decorrem diretamente do texto legal, mais precisamente do quanto
disposto no artigo 1.336, I do Código Civil. Quase sempre, além disso, a
obrigação está estampada na convenção condominial.
Faltaria
um requisito do título executivo: a sua liquidez. O título executivo é
revestido, como se sabe, de certeza, exigibilidade e liquidez, vale dizer,
quanto a esse último, que a cártula deve exprimir uma dívida numérica estampada
e obtida por simples operação aritmética.
Destarte,
os valores os quais todos os condôminos devem contribuir para o rateio mensal
devem estar documentalmente comprovados, de modo que se faz mister que constem
expressamente nas atas após a aprovação pela assembleia condominial. Todos os
reajustes e a previsão orçamentária do condomínio para cobertura dos gastos,
também, deverão constar em atas e comunicados, na forma do regimento interno.
Tantos as despesas ordinárias, quanto as extraordinárias, deverão estar
material e contabilmente expressas nas atas de assembleia, com a finalidade de
que seja, pois, respeitado o requisito da liquidez.
É o
quanto reza o atual artigo 784, X do Código de Processo Civil:
Art. 784 - São títulos executivos
extrajudiciais:
(...);
X - o crédito referente às contribuições
ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na
respectiva convenção ou
aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.
Entretanto,
na prática, temos notado que muitos condomínios não estão se preparando
adequadamente para a inovação legislativa, deixando de produzir essa simples
documentação, que, mais tarde, poderia facilitar a cobrança de seu crédito em
Juízo. O alerta também vale para as administradoras de condomínios, que devem
se aperfeiçoar frente ao que permite o atual CPC. Recentemente, recebemos um
caso para cobrança de taxas condominiais, em que tivemos que propor ação
monitória, com intensa fundamentação jurídica, justamente pela falta de
previsão expressa, nos documentos trazidos à colação pelo cliente, sobre qual
era o valor exato da contribuição mensal daquele condômino inadimplente.
Sobre
o tema, o Tribunal de Justiça de Goiás foi preciso em aresto da lavra do
desembargador Delintro Belo de Alemeida, assim ementado:
"APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO
EXTRAJUDICIAL. QUOTAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO OU
APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTAÇÃO INCOMPLETA. 1. Conf. art. 784,
inciso X, possível o procedimento executivo para recebimento de taxas
condominiais; no entanto, não basta a previsão genérica das despesas na
convenção do condomínio, mas a comprovação documental e aprovação na assembleia
geral, situação inocorrente na espécie. 2. Por outro lado, verificada a
inadequação da via eleita, nada impede ao Apelante buscar seu direito pela via
ordinária, munido das provas documentais faltantes(...)".
(TJGO, Apelação 5059721-17.2017.8.09.0051, 5ª Câmara Cível, julgado em
20/03/2018, DJe de 20/03/2018).
Desse
modo, o processo de execução deve ser instruído com cópia integral da convenção
do condomínio credor, autorizando a cobrança das cotas condominiais, além da
ata de assembleia que aprovou o valor das previsões orçamentárias do
condomínio, seus respectivos reajustes, não sendo exagero, ainda, provar a
previsão orçamentária; tudo com a finalidade precípua de que o Juiz da Execução
possa desde o despacho inicial verificar com clareza que o valor constante da
memória de cálculo, ainda que com consectários e multa de 2%, seja exatamente
aquele previamente estipulado em ata pelo condomínio exequente. Com isso,
estará a parte cumprindo o importante requisito da liquidez para cobrança das
cotas condominiais mensais de cada um dos condôminos.
Grosso
modo, ao não ser possível a ação de execução direta, o credor perde os
seguintes benefícios: (i) celeridade do rito; (ii) diante da intimação para
pagamento da dívida em 3 dias a contar da citação; (iii) caso não haja o
pagamento em 03 dias, nos termos do art. 828 do CPC, a confecção de certidão de
que a execução fora admitida pelo Juízo, com identificação das partes e do
valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis; (iv)
possibilidade de penhora do bem mais rapidamente em caso de não pagamento
voluntário e; (iv) negativação do nome do devedor antes de que se tenha que
aguardar pelo trânsito em julgado de uma sentença judicial constitutiva do
crédito.
Ora,
não é demais lembrar que, com o advento do novo Código de Processo Civil,
procurou-se facilitar a vida
do credor, ainda que não olvidados princípios básicos de proteção da dignidade
do devedor e do contraditório. Assim sendo, a não observância da lei posta por
parte dos condomínios e administradoras, embora evidentemente não prejudique o
crédito, dificulta a sua cobrança em Juízo e acaba por não permitir ao credor
usufruir da benesse trazida com a inovação legislativa, salutar e muito
bem-vinda.
Fabio Martins Di
Jorge - advogado e sócio fundador da Advocacia Di Jorge (www.advocaciadj.com.br)
Nenhum comentário:
Postar um comentário