Pegou um empréstimo no banco, deu seu imóvel em garantia e não está dando conta de pagar a dívida? Negociar a dívida antes que o bem vá a leilão evita um problema maior, que é a perda do imóvel, diz especialista
É comum nos anúncios de leilões judiciais e
extrajudiciais de imóveis, ofertas de imóveis a 60% do valor de mercado. Se,
para quem compra o imóvel em leilão, o negócio pode ser muito interessante,
para o devedor, que não conseguiu cumprir com os pagamentos de um empréstimo
cujo bem foi dado como garantia, em geral existe uma enorme perda. “Além de
perder o imóvel, o devedor ainda pode continuar com dívidas, devido às
condições acordadas em contrato, multas e juros de mora, despesas com advogados
e outras”, detalha Cidinaldo Boschini, diretor da Cronos Capital e especialista
em ativos estressados.
O grande problema é que nem sempre dá para prever
as dificuldades financeiras, como por exemplo o cenário trazido pela crise
econômica gerada com a pandemia do novo coronavírus. O Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística (IBGE) noticiou que 716 mil empresas fecharam as
portas com impacto da Covid-19. Não por acaso, no mesmo momento a Associação de
Leiloaria Oficial do Brasil, apontou um incremento de 25% nos leilões.
O Banco do Brasil, por exemplo, que possui 4 mil
imóveis retidos, contratou recentemente uma empresa especializada para
operacionalizar os leilões. Levantamento da ReSale, plataforma especializada na
venda desses imóveis mostra que os cinco maiores bancos do País, Caixa, Banco
do Brasil, Bradesco, Itaú Unibanco e Santander — já detinham, em 2019, entre 90
mil e cem mil imóveis retomados em pagamento a dívidas. “Esse montante
vai aumentar nesse ano”, diz Cidinaldo. A Caixa, sozinha, estava com 61% do
total, com R$ 11 bilhões.
Ele explica que o ideal, ao perceber que existe o
risco de não cumprir com as parcelas de um empréstimo, é importante procurar um
profissional ou empresa especializada para fazer uma negociação e readequar a
capacidade de pagamento antes de o imóvel dado em garantir ir a leilão. “O que
as pessoas normalmente não têm conhecimento é que o leilão do imóvel pode não
resolver o problema do endividamento. Vale ressaltar que o leilão é um bom
negócio para quem está comprando, e não para quem perdeu o bem”.
Uma opção é acionar empresas especializadas em
ativos estressados. “Elas têm capacidade financeira e conhecimento de mercado
que podem ajudar a resolver o problema do devedor e do credor”, pontua
Cidinaldo. Em Goiânia, a Cronos Capital atua nesse segmento. Ela compra de
dívidas bancárias que estejam atreladas com garantias hipotecárias ou em
alienação fiduciária, gerando liquidez para devedores e credores.
Entenda
Desde 1997 os bancos podem utilizar o bem como
garantia do cumprimento do financiamento em duas modalidades: Alienação
Fiduciária e a Garantia Hipotecária. A autonomia da instituição em ter o direito
de leiloar o imóvel é a grande diferença entre as duas modalidades. A Alienação
Fiduciária tem como base uma tramitação em cartório, que notifica a dívida e em
um curto prazo o banco já pode colocar o imóvel em leilão, considerando que tem
direito de propriedade do bem, enquanto o fiduciante tem apenas a posse.
Já na Garantia Hipotecária o desenrolar acontece via judiciário através de um
processo de execução, neste caso, sem prazo para desfecho previsível. Mas ambas
podem resultar na perda do imóvel dado em garantia.
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