É
comum encontrar nos contratos de compra e venda de imóveis, ou mesmo em editais
de leilão, a informação de que o negócio está sendo celebrado em caráter ad corpus ou ad mensuram. Mas afinal, o
que essas expressões significam e quais as suas implicações para quem está
comprando ou vendendo um imóvel?
A
modalidade de venda ad
mensuram é aquela em que as medidas do imóvel que está sendo
alienado devem corresponder às estabelecidas no instrumento contratual. Se
houver falta, o comprador pode exigir o complemento da área, reclamar a
resolução do contrato ou o abatimento proporcional ao preço. Por outro lado, se
houver excesso, e o vendedor comprovar que ignorava a medida exata da área, o
comprador poderá escolher entre completar o valor ou devolver o excesso.
A
lei admite uma variação de 5% na área total descrita, exceto se o comprador
provar que se tivesse conhecimento da diferença não teria realizado o negócio.
Já
a modalidade ad corpus é
aquela em que a referência às dimensões do imóvel é feita apenas de maneira
enunciativa e, portanto, não cabe qualquer reclamação a título de complemento
de área ou devolução de excesso. Presume-se que o comprador adquire o imóvel
conhecendo-o em sua extensão e dimensão, e que pagou o preço global pelo que
viu e conheceu.
Uma
discussão recorrente nos tribunais é a aquisição de vagas de garagem de em
caráter ad corpus
e, com a entrega do imóvel, o comprador se depara com uma metragem insuficiente
para o uso que pretendia. Nesses casos, a jurisprudência tem entendido pelo
afastamento da presunção da venda ad
corpus, e pelo dever de indenizar o comprador, tendo em vista que a
utilização do imóvel fica comprometida.
Tal
exemplo demonstra que a indicação do caráter aplicável ao contrato de compra e
venda não tem efeitos absolutos, podendo ser relativizada diante da finalidade
de uso e natureza do imóvel alienado.
Assim,
analisar as condições do negócio para estabelecer qual modalidade aplicar na
elaboração do contrato é altamente relevante para definir estratégias, caso o
vendedor ou o comprador queiram se resguardar de possíveis imprecisões quanto
às dimensões do imóvel.
Importante
destacar que a lei não exige que a indicação da modalidade esteja expressa no
contrato. Nesse caso, a venda ad
corpus ou ad
mensuram será definida pela interpretação das cláusulas contratuais
e das condições do negócio.
Por
isso, é fundamental que, antes da realização do negócio, os contratos de compra
e venda sejam muito bem elaborados e revisados e, caso surjam impasses,
conte-se com a orientação adequada para a definição do melhor caminho a seguir.
Ana Cláudia Pereira Silva
Lechakoski -
advogada no departamento Corporativo do Marins Bertoldi Advogados.
Lúcia de Medeiros Coutinho - estagiária no departamento
Corporativo do Marins Bertoldi Advogados.
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