Com a crise econômica que assola o país,
infelizmente, o cidadão tem que optar por pagar algumas dívidas em detrimento
de outras. Também pesa muito a sobrevivência digna de uma família sobre a
obrigação de pagar empréstimos. Por isso, é importante saber dos riscos de
ficar inadimplente para evitar maiores prejuízos.
De acordo com o presidente da Associação
Brasileira dos Mutuários da Habitação (ABMH), Vinícius Costa, quando falamos
sobre a inadimplência no ramo imobiliário, os pontos mais importantes são:
contrato de financiamento, IPTU, condomínio e locação. “Em relação a esses
pontos, há um mito de que o único imóvel da família é um bem que não pode ser
tomado em hipótese alguma. De fato, o bem de família é resguardado pela lei
8.009/90, porém, algumas exceções estão dispostas nesta lei, das quais
destacamos dívidas do próprio imóvel, como financiamento, IPTU e condomínio”,
alerta.
No caso do financiamento habitacional, o
bem é dado como garantia da dívida e, havendo inadimplência, o processo de
tomada da propriedade é todo extrajudicial, nos termos da Lei 9.514/97. “Com o
advento da Lei 13.476/17, agora, além de perder a propriedade com a
inadimplência das prestações do financiamento, o mutuário também pode sair
devendo o banco, caso o valor da arrematação seja inferior ao valor da dívida”,
explica Vinícius Costa.
No que se refere ao condomínio, tal dívida
foi elevada à categoria de título executivo, nos termos do novo Código de
Processo Civil, o que torna o procedimento de cobrança da dívida mais célere.
“No antigo Código de Processo Civil, o credor tinha de propor ação de cobrança,
que garantia ao devedor a possibilidade de apresentar defesa, produzir provas e
interpor recursos, elevando demasiadamente o tempo para que o condomínio
pudesse receber seu crédito. Hoje, a dívida é cobrada através de processo de
execução, sendo o condômino devedor intimado para pagar a dívida em três dias,
sob pena de penhora do imóvel. Realizada a penhora, e não havendo defesa ou
defesa que suspenda a execução, o bem já pode ir a leilão”, conta o presidente
da ABMH.
De acordo com ele, para dívidas de IPTU,
vale a mesma regra da atual cobrança de condomínio. “O título que o município
possui é executivo e lhe garante a possibilidade de cobrança mais célere, bem
como a penhora imediata do imóvel, que também poderá ir a leilão.”
Já em relação a locação, havendo
inadimplência pelo locatário, não falamos em perda da propriedade, mas sim da
posse. Diferentemente da forma como os credores de financiamento habitacional,
condomínio e IPTU fazem a sua cobrança, o locador tem as ações legais dispostas
na lei 8.245/91, que são muito menos céleres. “Também, o direito a posse do
imóvel vai depender se o contrato conta ou não com garantia da locação (fiança,
aval, seguro fiança, entre outros), sendo, em todos os casos, muito mais
demorada se comparada com a execução da dívida pelo credor do financiamento,
condomínio ou municipalidade”, finaliza Vinícius Costa.
Vinícius Costa
OAB/MG 137.415
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