O
artigo 835 do Código Civil de 2002 garante que: “O fiador poderá exonerar-se da
fiança que tiver assinado sem limitação de tempo, sempre que lhe convier,
ficando obrigado por todos os efeitos da fiança, durante sessenta dias após a
notificação do credor. ”
Mesmo
com esse artigo do Código Civil dizendo que o fiador pode exonerar-se, o Artigo
39 da Lei 8.245/91 -Lei das Locações - descreve de outra forma, vejamos:“Salvo disposição contratual em
contrário, qualquer das garantias da locação se estende até a efetiva devolução
do imóvel, ainda que prorrogada a locação por prazo indeterminado, por força
desta Lei”
Ora,
como proceder, se tem um artigo que define de uma maneira e outro que determina
outra? O entendimento anterior era de que a garantia que o fiador não sairia do
compromisso de fiança dependeria da existência de uma cláusula no contrato de
locação prevenindo que a fiança acabaria somente com a entrega das chaves e
quitação do contrato por parte do locatário. Por outro lado, com os julgados
após a nova interpretação do mencionado artigo 39 da Lei de Locações, o
entendimento é de que a cláusula que impede a renúncia do fiador é nula. Ou
seja, mesmo que nos contratos constem que o fiador tem de ficar com esse
encargo até o final da quitação do contrato, o fiador desejando desonerar-se,
ele pode exercer seus direitos constantes no artigo 832 do Código Civil de
2002.
Logicamente,
que essa modalidade de fiança é ainda, uma das mais usadas em contrato de
locação. Porém, quando algum parecer nesse sentido é suscitado à nossa banca
Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados, mencionamos que já existem outras
ferramentas disponíveis para que o locatário não tenha que depender de
terceiros para fazer um contrato de locação, pois pode contar com o seguro
fiança locatícia, pode optar por caução em dinheiro, ou ainda, por uma
modalidade nova, instituída pela Lei 11.196/2005 que é a Cessão Fiduciária de
Quotas de Fundo de Investimento.
Em
2006 a CVM – Comissão de Valores Mobiliários publicou a instrução n. 432, que
em dentre outros artigos, define no artigo 5º a cessão fiduciária de cotas em
garantia de locação imobiliária: I - será realizada mediante requerimento por
escrito do cotista- cedente, acompanhado do termo de cessão fiduciária e de 1
(uma) via do contrato de locação, observado o disposto nos §§ 1º, 2º e 4º do
art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005; e II - será averbada pelo administrador do
fundo no registro de cotistas a que se refere o art. 65, inciso I, alínea
"a", da Instrução CVM nº 409, de 2004. § 1º A averbação de que trata
o inciso I do caput constitui a propriedade resolúvel das cotas em favor do
credor fiduciário, e as torna indisponíveis, inalienáveis e impenhoráveis, na forma
do § 3º do art. 88 da Lei nº 11.196, de 2005.
Com
essas modalidades de garantias para a locação, o locatário não tem necessidade
de recorrer a terceiros, que por suas vezes, não possuem qualquer garantia e
benefício, apenas um compromisso de pagar, e ainda sequer podem alegar que seu
bem imóvel destinado à moradia é bem de família, pois o título de fiador lhe
tira esse benefício, respondendo à dívida da locação que afiançou com o bem de
família.
Giovani Duarte Oliveira - advogado, especialista em
Direito Processual Civil, especialista em Gestão Estratégica de Empresas e
sócio do escritório Giovani Duarte Oliveira Advogados Associados –giovani@duarteoliveira.adv.br
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