CONDOMÍNIOS: PRESTAÇÃO DE CONTAS

A prestação de contas é uma obrigação do síndico instituída pelo artigo 1.348, VIII do Código Civil, o qual aduz dentre outras obrigações do síndico a de prestar contas em assembleia anualmente ou, frise-se, quando exigidas.

Desta forma, para que a gestão seja transparente, é salutar que o síndico contrate empresas de gestão condominial que disponibilizem os balancetes de forma analítica mensalmente atrás de portais na internet com acesso restrito aos condôminos, bem como, de forma sintética disponibilize a prestação de contas no boleto de condomínio inerente ao mês anterior. Deve o síndico e sua administradora prestar a qualquer tempo os esclarecimentos necessários a gestão, lembrando-se sempre que tais solicitações não atentam contra o síndico ou não contam desconfiança necessariamente, pois assim como uma empresa deve prestar esclarecimentos aos seus sócios, o síndico deve prestar esclarecimentos aos condôminos.

Uma vez ao mês a pasta de prestação de contas contendo a movimentação do mês anterior, com os documentos originais, deve ser entregue pela administradora ao síndico e demais membros do corpo diretivo para análise e considerações. Documento que o condômino pode ter acesso.

As pastas devem ficar preferencialmente no condomínio e serem disponibilizadas aos condôminos sempre que solicitadas. Porém, por se tratar de documentos originais, se tem por hábito que as mesmas sejam examinadas junto com um representante do condomínio ou administradora, nada de irregular na solicitação.  E caso o condômino queira fazer uma análise mais profunda, poderá solicitar cópia das pastas à administradora mediante o pagamento das despesas com o xerox e envio dos documentos.

Não obstante os Tribunais entendam que os condôminos não tenham legitimidade para requerer em Juízo de forma isolada ação de prestação de contas. Tem o condômino o direito de exigir que as contas sejam prestadas nos termos do 1.350§ 2^o do Código Civil uma vez ao ano em assembleia. O que é diferente de pedir prestação de contas.

Quanto a ilegitimidade do condômino isoladamente pedir prestação de contas:

AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS – Ilegitimidade do condômino para, individualmente, exigir contas do síndico – Artigo 22, § 1º, alínea f, da Lei 4.591/64 – Compete ao síndico prestar contas à assembleia dos condôminos, não cabendo a um ou alguns condôminos, de forma individual postular tais contas– Sentença mantida. Apelação não provida.

(TJ-SP - APL: 10034923720158260590 SP 1003492-37.2015.8.26.0590, Relator: Sá Moreira de Oliveira, Data de Julgamento: 19/10/2015, 33ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 20/10/2015)

Cabe ao condomínio ou ao condômino nos termos do Art.1.350, parágrafo 2º, do Código Civil, requerer a assembleia para a prestação de contas e não ingressar com ação de prestação de contas contra o síndico. Nesse sentido:

CONDOMÍNIO EDILÍCIO AÇÃO DE PRESTAÇÃO DE CONTAS DESPESAS CONDOMINIAIS ILEGITIMIDADE PASSIVA DO CONDOMÍNIO CONTAS DO SÍNDICO QUE DEVEM SER JULGADAS PELA ASSEMBLEIA, CABENDO AO CONDOMÍNIO, NA OMISSÃO, EXIGIR A SUA APRESENTAÇÃO. SENTENÇA TERMINATIVA CONFIRMADA. Recurso desprovido.

(TJ-SP - APL: 00438044320098260506 SP 0043804-43.2009.8.26.0506, Relator: Edgard Rosa, Data de Julgamento: 06/11/2014, 25ª Câmara de Direito Privado, Data de Publicação: 06/11/2014)( GRIFEI)

De toda forma, é certo que a prestação de contas é e sempre será o calcanhar de Aquiles do síndico, não por que este tenha cometido alguma irregularidade, mas porque uma assembleia mal conduzida, ou a falta de clareza ao apresentar as contas poderá acarretar em não aprovação da mesma. Sem se falar em dissidências políticas que podem levar a não aprovação de contas, pura e simplesmente por falta de empatia com a gestão.

Para esses casos o remédio é o sindico saber gerenciar a prestação de contas, contratando empresa administradora de primeira linha para fazer o balancete, formular resumo e apresentação do resultado da gestão em assembleia. Uma auditoria independente também minimiza riscos da gestão, e muitas vezes supre conselheiros desinteressados, que na hora da prestação de contas acabam por atrapalhar a aprovação quando não assinam as pastas de prestação de contas.

Dr. Rodrigo Karpat - karpat Advogados - dvogado militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio no escritório Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em direito imobiliário e em questões condominiais do país. Membro efetivo da Comissão de Direito Condominial da OAB São Paulo.   Além de ministrar palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat escreve como colunista do site Síndico Net e do Jornal Folha do Síndico, é consultor da Rádio Justiça de Brasília e da OK FM e apresenta os programas Vida em Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo Condomínio.