Imóvel na planta ou em leilão: o que avaliar em cada tipo de aquisição?

O sonho da casa própria continua sendo um grande desejo da maioria dos brasileiros e se mantém como prioridade nos planos de médio e longo prazo. Esta realidade leva muitas pessoas a buscarem diferentes oportunidades para a aquisição de um imóvel, avaliando condições e formas de pagamento que atendam às suas necessidades. 

Projetos na planta costumam chamar a atenção por parecerem mais acessíveis financeiramente por causa do longo prazo de financiamento. Por outro lado, os leilões de imóveis nem sempre são considerados como uma opção por quem está planejando uma compra, quase sempre devido ao desconhecimento sobre as características desse modelo de aquisição de bens. 

Por isso, é importante entender e avaliar cada um deles, bem como suas diferenças, vantagens e desvantagens para que se faça a melhor escolha.

 

Imóvel na planta

Há um certo senso comum de que comprar um imóvel na planta é mais barato, mas isso depende de muitos fatores. Quem embarca nesta modalidade, está na verdade financiando a construção e, em tese, ao final do processo acaba pagando pelo imóvel um valor inferior do que ele vale quando está pronto. 

A dinâmica é relativamente simples de entender. Em geral, a pessoa deve pagar cerca de 30% do valor estipulado do imóvel até que ele fique pronto, o que leva cerca de três anos. Este percentual será diluído em parcelas que serão acordadas com a construtora para serem pagas durante a execução da obra. Os outros 70% começam a ser pagos após a entrega das chaves. 

Aqui entra um detalhe importante: o financiamento imobiliário entra apenas neste momento, pois é um crédito que só pode ser concedido após o imóvel estar finalizado. Todo o parcelamento inicial durante a obra – inclusive as parcelas intermediárias – não pode ser financiado por crédito imobiliário. Portanto, deve ser arcado de outra forma. 

O risco neste tipo de compra está, entre outras coisas, nas taxas de juros aplicadas sobre as parcelas, que mudam ao longo do financiamento. Se houver uma elevação muito acentuada – como a que vimos durante a pandemia –, pode até mesmo inviabilizar a continuidade dos pagamentos. Na prática, não há como saber quanto, exatamente, será o valor final investido. Além disso, caso desista da compra no meio do processo, a lei garante a devolução de apenas 50% do que já foi pago para a construtora. 

Outro ponto para ter em mente é que, na prática, a compra na planta é um negócio fechado sobre um produto que ainda não existe. Embora a legislação ofereça garantias para que o bem seja entregue, os prazos acordados podem não ser cumpridos e a entrega pode não corresponder totalmente ao projeto que foi prometido. 

Todos esses riscos podem ser mitigados por meio de um planejamento financeiro sólido, que contemple imprevistos e tenha escopo de longo prazo, associado a muita pesquisa sobre as opções e as condições de cada uma delas. Também é importante ter atenção em cada detalhe do contrato e consultar um advogado se possível, além de pesquisar sobre a idoneidade e histórico da incorporadora.

 

Imóvel em leilão

Já a compra de um imóvel em leilão tende a ser mais simples e menos burocrática, mas também exige cuidados. Se no caso de projetos na planta o senso comum é de que sai mais barato, no caso dos leilões o mito é de que só pode pagar à vista. 

A verdade é que as condições de pagamento dependem de cada leilão e variam muito. Alguns oferecem a possibilidade de financiamento em até 35 anos, outros realmente têm apenas a opção à vista. Tudo depende de procurar a melhor oportunidade. 

A principal vantagem dos leilões imobiliários está no preço, já que é possível encontrar lotes com lance inicial 50% abaixo do valor de mercado do imóvel. Além disso, há uma grande variedade de opções em diferentes cidades. A transparência é outro destaque, uma vez que todas as informações sobre o imóvel e suas características estão detalhadas no edital do leilão, assim como as condições de pagamento. 

Na comparação com imóveis na planta é evidente que a rapidez é outro fator que diferencia bastante esta modalidade. Dependendo das características e da documentação do lote posto em leilão, o tempo para tomar posse do bem arrematado é bem mais curto do que esperar por uma construção. 

Esta é também uma modalidade atrativa para quem quer investir. Com os descontos vantajosos, é possível adquirir esse bem em leilão, fazer uma reforma e revender com lucro. 

Para ter segurança nesse tipo de compra é importante pesquisar bastante e ler atentamente o edital de cada leilão. Informe-se sobre as taxas e documentações que serão necessárias após arrematar um lote e tenha certeza de que os valores estão dentro do planejamento financeiro para a compra. 

Também é importante pesquisar sobre a idoneidade do leiloeiro e se certificar de que o leilão é oficial. Saiba que a atividade leiloeira é altamente regulada e segura e que para se certificar basta consultar o registro do leiloeiro na Junta Comercial do seu estado. 

A aquisição de imóveis na planta ou em leilão tem diferentes dinâmicas. Cada uma deve ser ponderada de acordo com o planejamento do valor a ser investido, avaliando os riscos e as necessidades de quem está em busca de uma casa ou apartamento. O importante é fazer a escolha que se mostre mais segura e vantajosa do ponto de vista financeiro.

 

Claudia Frazão - diretora da Frazão Leilões