Índices de reajuste em contratos de locação de Shopping Centers

No mês de janeiro tivemos a concessão de medida liminar para um lojista no Shopping Morumbi, na cidade de São Paulo, alterando o índice de reajuste de aluguel contratualmente previsto. A decisão nos autos do processo 1000029-96.2021.8.26.0228 suspendeu o reajuste de 23% no valor do aluguel.

De tempos em tempos, diferentes conjunturas econômicas e eventos imprevistos deslocam a capacidade de previsibilidade do índice de apuração refletir o comportamento ou a flutuação do valor do bem relativo ao contrato.

Em 2002 a variação cambial solapou todo o mercado de leasing de veículos no Brasil.

O Contrato tem força de Lei e deve ser seguido à risca? 

Os contratos não são meros instrumentos legislativos particulares. Todo contrato tem uma função econômica precípua, e é essa função econômica que deve ser preservada, sobretudo pelo valor e impacto em toda a sociedade.

O instituto da correção anual inflacionária aplicado aos contratos de longa duração, tem uma função econômica e social bastante clara, que é a de preservar o sinalagma da relação contratual, ou seja, que o valor pago por uma das partes guarde a mesma proporcionalidade com o valor percebido pela outra parte ao longo do tempo.

Contratos de locação não são “contratos de risco financeiro” e devem guardar

durante sua execução essa proporcionalidade entre as obrigações das partes.

Assim, se um componente do índice de correção utilizado, seja qual for: IGPM, IGP-DI, IPC ou IPCA, sofre uma alteração que não reflete a realidade material da relação, e ainda pode causar prejuízos desproporcionais a uma das partes, é possível, e necessário, que as partes se componham ou que a justiça intervenha nesse sentido.

Qual índice deve ser usado então?

Não existe uma resposta absoluta que sempre esteja certa, mas existe uma fórmula que funciona com consistência. O índice utilizado deve ser o que melhor reflete a variação de preços dos componentes do contrato. Existem contratos cuja variação de preços pode ser mais bem expressada pela variação da cotação de uma comodity na bolsa, e em algumas situações em moeda estrangeira.

Na escolha do melhor indicador de recomposição de preços é essencial conhecer os componentes variáveis da estrutura de custos, a locação comercial de espaço em Shopping Center, costuma ser um contrato complexo, com valores mínimos e variáveis em torno do faturamento da loja. Nos tempos de atual incerteza, o olhar do direito deve estar voltado principalmente à preservação das funções econômicas representadas nos contratos, trazendo a flexibilidade exigida para evitar os rompimentos em cascata, e permitindo uma posterior recuperação.   

 

Luiz Henrique - advogado atuante em direito contratual, direito societário, propriedade intelectual, direito empresarial e direito publicitário. Conduz implantações de projetos de conformidade com a LGPD, políticas e práticas de segurança e conformidade legal. Possui vasta experiência em negociações empresariais de bens e serviços de tecnologia. É associado no escritório Nahas Sociedade de Advogados.