Desatenção de administradoras e condomínios impacta ações de execução

Num passado recente, as dívidas relativas às cotas condominiais eram cobradas através de ações de cobrança, que seguiam o rito ordinário, procedimento mais moroso até que se consiga o recebimento do quanto devido pelos condôminos inadimplentes. Os boletos emitidos pelos condomínios nunca foram considerados títulos executivos, insuficientes para o preenchimento dos requisitos legais para o desiderato.

Todavia, o Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em 18 de Março de 2016, inovou sobre o tema quando incluiu a possibilidade de execução direta das contribuições ordinárias e extraordinárias de condomínio edilício, desde que preparado corretamente o título executivo extrajudicial.

Desta forma, desde o advento da nova legislação processual, existe a possibilidade concreta de que o condômino que não efetuar o pagamento das taxas condominiais ordinárias e extraordinárias seja cobrado pelo condomínio por meio de um processo executivo. Porém, algumas regras foram estabelecidas pelo CPC para permitir a execução direta, dispensando-se o credor de ajuizar ação de cognição ampla ou, quando pouco, monitória.

Para fazer jus aos benefícios que a execução judicial permite ao credor, os condomínios e suas administradoras devem preparar previamente uma documentação idônea de suporte. Isso por que, a certeza e a exigibilidade da obrigação condominial decorrem diretamente do texto legal, mais precisamente do quanto disposto no artigo 1.336, I do Código Civil. Quase sempre, além disso, a obrigação está estampada na convenção condominial.

Faltaria um requisito do título executivo: a sua liquidez. O título executivo é revestido, como se sabe, de certeza, exigibilidade e liquidez, vale dizer, quanto a esse último, que a cártula deve exprimir uma dívida numérica estampada e obtida por simples operação aritmética.  

Destarte, os valores os quais todos os condôminos devem contribuir para o rateio mensal devem estar documentalmente comprovados, de modo que se faz mister que constem expressamente nas atas após a aprovação pela assembleia condominial. Todos os reajustes e a previsão orçamentária do condomínio para cobertura dos gastos, também, deverão constar em atas e comunicados, na forma do regimento interno. Tantos as despesas ordinárias, quanto as extraordinárias, deverão estar material e contabilmente expressas nas atas de assembleia, com a finalidade de que seja, pois, respeitado o requisito da liquidez.

É o quanto reza o atual artigo 784, X do Código de Processo Civil:

Art. 784 - São títulos executivos extrajudiciais:

(...);

X - o crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Entretanto, na prática, temos notado que muitos condomínios não estão se preparando adequadamente para a inovação legislativa, deixando de produzir essa simples documentação, que, mais tarde, poderia facilitar a cobrança de seu crédito em Juízo. O alerta também vale para as administradoras de condomínios, que devem se aperfeiçoar frente ao que permite o atual CPC. Recentemente, recebemos um caso para cobrança de taxas condominiais, em que tivemos que propor ação monitória, com intensa fundamentação jurídica, justamente pela falta de previsão expressa, nos documentos trazidos à colação pelo cliente, sobre qual era o valor exato da contribuição mensal daquele condômino inadimplente.

Sobre o tema, o Tribunal de Justiça de Goiás foi preciso em aresto da lavra do desembargador Delintro Belo de Alemeida, assim ementado:

"APELAÇÃO CÍVEL. EXECUÇÃO DE TÍTULO EXTRAJUDICIAL. QUOTAS CONDOMINIAIS. NECESSIDADE DE PREVISÃO NA CONVENÇÃO OU APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA GERAL, DOCUMENTAÇÃO INCOMPLETA. 1. Conf. art. 784, inciso X, possível o procedimento executivo para recebimento de taxas condominiais; no entanto, não basta a previsão genérica das despesas na convenção do condomínio, mas a comprovação documental e aprovação na assembleia geral, situação inocorrente na espécie. 2. Por outro lado, verificada a inadequação da via eleita, nada impede ao Apelante buscar seu direito pela via ordinária, munido das provas documentais faltantes(...)". (TJGO, Apelação 5059721-17.2017.8.09.0051, 5ª Câmara Cível, julgado em 20/03/2018, DJe de 20/03/2018).

Desse modo, o processo de execução deve ser instruído com cópia integral da convenção do condomínio credor, autorizando a cobrança das cotas condominiais, além da ata de assembleia que aprovou o valor das previsões orçamentárias do condomínio, seus respectivos reajustes, não sendo exagero, ainda, provar a previsão orçamentária; tudo com a finalidade precípua de que o Juiz da Execução possa desde o despacho inicial verificar com clareza que o valor constante da memória de cálculo, ainda que com consectários e multa de 2%, seja exatamente aquele previamente estipulado em ata pelo condomínio exequente. Com isso, estará a parte cumprindo o importante requisito da liquidez para cobrança das cotas condominiais mensais de cada um dos condôminos.

Grosso modo, ao não ser possível a ação de execução direta, o credor perde os seguintes benefícios: (i) celeridade do rito; (ii) diante da intimação para pagamento da dívida em 3 dias a contar da citação; (iii) caso não haja o pagamento em 03 dias, nos termos do art. 828 do CPC, a confecção de certidão de que a execução fora admitida pelo Juízo, com identificação das partes e do valor da causa, para fins de averbação no registro de imóveis; (iv) possibilidade de penhora do bem mais rapidamente em caso de não pagamento voluntário e; (iv) negativação do nome do devedor antes de que se tenha que aguardar pelo trânsito em julgado de uma sentença judicial constitutiva do crédito.

Ora, não é demais lembrar que, com o advento do novo Código de Processo Civil, procurou-se facilitar a vida do credor, ainda que não olvidados princípios básicos de proteção da dignidade do devedor e do contraditório. Assim sendo, a não observância da lei posta por parte dos condomínios e administradoras, embora evidentemente não prejudique o crédito, dificulta a sua cobrança em Juízo e acaba por não permitir ao credor usufruir da benesse trazida com a inovação legislativa, salutar e muito bem-vinda.

Fabio Martins Di Jorge - advogado e sócio fundador da Advocacia Di Jorge (www.advocaciadj.com.br)