Condomínio
significa propriedade comum, um conjunto de direitos e obrigações
vinculados à propriedade exclusiva de uma ou mais unidades - apartamentos,
casas, lojas, salas, lotes, entre outros – ,em um mesmo prédio ou terreno, em
copropriedade com outras pessoas. A fim fazer a manutenção do espaço, é
estipulada uma contribuição (geralmente denominada taxa), que se destina, entre
outros, à limpeza e pagamento de funcionários. Desta forma, a falta de
pagamento da contribuição condominial pode gerar grandes prejuízos e sujeitar o
condômino inadimplente a sanções legais.
De
acordo com o consultor jurídico da Associação Brasileira dos Mutuários da
Habitação (ABMH), João Paulo Sardinha, o Código Civil Brasileiro prevê que o
condômino que não quitar a sua quota-parte das despesas condominiais ficará
sujeito a pagar multa e juros. “Além de ser proibido de participar e votar nas
assembleias do condomínio, conforme artigo 1.335, inciso III”, acrescenta.
Quando
o assunto é a dívida, outra dúvida surge: além das sanções previstas no Código
Civil, o condômino inadimplente poderia ser proibido de utilizar as áreas
comuns – área de lazer, churrasqueira, elevador, entre outros – do residencial,
também como forma de punição pelo não pagamento das obrigações condominiais? “Segundo
recente entendimento do Tribunal de Justiça de Minas Gerais, a resposta é
negativa”, conforme esclarece o advogado.
Como
exemplo, ele cita que, em decisão do primeiro semestre desse ano (Apelação
Cível nº 1.0024.12.107675-6/001), o condomínio que vedou o acesso de condômino
inadimplente às áreas de lazer do residencial foi condenado ao pagamento de
indenização por danos morais, no montante de R$ 15.760. “Segundo o tribunal
mineiro, proibir a utilização e o acesso às áreas comuns (seja ela de uso essencial,
recreativo, social ou lazer) significa limitar o direito de propriedade do
condômino e expor ostensivamente sua inadimplência aos demais condôminos,
ferindo o princípio da dignidade humana”, explica o consultor da ABMH.
Sendo
assim, a partir do primeiro mês de atraso, como forma de receber a taxa em
atraso de forma mais rápida e de maneira legal – sem proibir o condômino de
usufruir a sua propriedade –, o condomínio poderá optar pela execução do
débito. “E, ou, pela negativação do nome do devedor, através do protesto da
dívida, já que desde o ano de 2016 as dívidas condominiais são consideradas
títulos executivos, conforme o preceitua o atual Código de Processo Civil.”
De
acordo com Sardinha, esse procedimento poderá trazer graves prejuízos ao proprietário
inadimplente. “Uma vez que terá seu nome inscrito nos cadastros de
inadimplentes e seu imóvel poderá ser penhorado e levado a leilão, já que o bem
responde pela dívida, detalhe importante que a maioria dos condôminos
inadimplentes não observa.”
A
dica aos condomínios é propor as medidas, inclusive judiciais, o mais breve o
possível, evitando que o débito se acumule e inviabilize a administração do
empreendimento. “Vale o ditado: O Direito não socorre aos que dormem. Quanto
aos condôminos, a orientação é procurar o síndico ou a administradora do
condomínio e fazer o acordo o mais rápido possível, pois quanto mais a dívida
se acumula, mais difícil se torna o pagamento, e mais real se torna o risco de
perder o imóvel em leilão”, aconselha o consultor da ABMH.
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Justo o que procurava sobre direito imobiliário
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