Reforma do Código Civil gera incertezas para condomínios

 Está em discussão no legislativo a proposta de reforma do Código Civil, que está entre as mais importantes discussões jurídicas e econômicas dos últimos anos. Afinal, é a legislação que rege as relações privadas no Brasil e impactará diretamente setores estratégicos da economia, incluindo o mercado imobiliário e o segmento condominial. Por isso, é natural que seja atualizada para acompanhar as transformações da sociedade.

Mas mudanças dessa magnitude exigem atenção especial, para que os avanços visados não resultem em insegurança jurídica, aumento da litigiosidade ou enfraquecimento das bases que sustentam a atividade econômica. Entre os pontos que mais preocupam nesta reforma proposta está a ampliação das hipóteses que permitem flexibilizar o cumprimento de contratos. Isso porque serão ampliadas de duas para seis as situações nas quais obrigações previamente assumidas podem ser relativizadas ou revistas. Embora o objetivo seja oferecer maior proteção em circunstâncias excepcionais, existe o risco de diminuição da previsibilidade necessária para que pessoas e empresas tomem decisões a longo prazo.

Diante deste contexto, no universo dos condomínios, no qual a previsibilidade é um fator essencial e a gestão financeira depende do cumprimento regular de contratos, do pagamento das taxas condominiais e da segurança jurídica para a execução de obrigações, a reforma preocupa. Quanto maior a incerteza sobre esses compromissos, maiores tendem a ser os impactos para moradores, síndicos e administradoras.

Outra questão relevante envolve o contrato de fiança, principal garantia utilizada no mercado brasileiro de locação imobiliária. A questão é que as alterações propostas ampliam as possibilidades de exoneração do fiador e reduzem a efetividade desse instrumento, podendo ter como resultado um aumento da percepção de risco por parte dos proprietários, com reflexos na oferta de imóveis e nos custos associados às locações.

Deste modo, a maior participação da sociedade nas discussões da Reforma é muito importante. Isso se comprova por recentes estudos feitos pelo Insper e pela consultoria CNA, que reforçaram a necessidade de um debate aprofundado. Estas análises estimaram perdas bilionárias para a economia decorrentes de mudanças relacionadas à responsabilidade civil, ao enfraquecimento das garantias contratuais e à chamada consumerização das relações comerciais. Independentemente dos números finais, o alerta é claro: segurança jurídica continua sendo um dos pilares fundamentais para o crescimento econômico.

Por outro lado, a proposta também apresenta avanços importantes para o setor de condomínios. O reconhecimento expresso do síndico profissional é um deles. A profissionalização da gestão já é uma realidade em empreendimentos cada vez mais complexos, que administram estruturas, equipes, contratos e orçamentos comparáveis aos de pequenas e médias empresas.

Outra conquista será a ampliação da multa por inadimplência para até 10%. Isso é algo muito relevante, pois a inadimplência continua sendo um dos principais desafios da gestão condominial e gera impactos diretos para os moradores que cumprem regularmente suas obrigações. Portanto, mecanismos que estimulem a adimplência contribuirão para a saúde financeira dos empreendimentos e para uma distribuição mais justa dos custos coletivos.

Simultaneamente, alguns temas exigem aperfeiçoamentos. A possibilidade de restringir o direito de voto de condôminos inadimplentes ou infratores, por exemplo, precisa vir acompanhada de critérios objetivos e garantias processuais claras para evitar abusos e judicialização. Da mesma forma, chama atenção a ausência de um regramento específico para os chamados super condomínios, modelo cada vez mais presente nas grandes cidades brasileiras e que ainda carece de uma disciplina legal adequada.

Acredito que o debate sobre a reforma do Código Civil não deve ser encarado como um confronto entre modernização e conservadorismo, mas como a oportunidade de construir uma legislação capaz de equilibrar proteção jurídica, liberdade econômica e estabilidade institucional. Para o setor de condomínios, esse equilíbrio é ainda mais importante, pois impacta diretamente a qualidade da gestão, a previsibilidade financeira e a convivência entre milhões de brasileiros. Penso que é necessário modernizar a legislação, mas com o cuidado de manter a segurança jurídica de todos os envolvidos.