Inspirado
em modelo dos EUA, formato de centros comerciais abertos avança no Brasil ao
apostar no conceito de cidade de 15 minutos, mas enfrenta desafios de adaptação
arquitetônica e regulatória
Best Mall
divulgação
Nos últimos anos, a paisagem urbana de algumas
cidades brasileiras tem mostrado serviços essenciais, como farmácias e
supermercados, se instalando em novos modelos de centro comercial que se
autointitulam como strip malls. A importação do conceito, segundo a Associação
Brasileira de strip malls (ABMalls), tem avançado e envolve diferentes tipos de
empreendimentos, que fogem do formato original criado nos Estados Unidos.
Essas diferentes construções, que envolvem
galerias, fachadas ativas e strip/street malls, já somam mais de 1,5 mil
empreendimentos em 14 estados e 89 municípios, de acordo com a superintendente
da ABMalls, Janice Mendes.
Caracterizado por uma série de lojas voltadas para
um estacionamento frontal, o modelo vem se consolidando cada vez mais a partir
da ideia de “one stop market”, ou seja, um único lugar para comprar.
Essa concepção de concentrar em um mesmo espaço a venda de diversos produtos e
até serviços facilita a vida do consumidor e evita que ele tenha que se
deslocar para vários lugares.
No entanto, o urbanista do Mackenzie, Valter
Caldana, coordenador do Núcleo de Estudos Urbanos (NEU) do Conselho de
Política Urbana (CPU) da Associação Comercial de São Paulo (ACSP), diz que
muitas vezes a "pureza" desse modelo se perde na transição para o
cenário nacional. Ele aponta que, embora o comércio brasileiro esteja adaptando
o conceito, a execução "pura" do strip mall norte-americano encontra
barreiras culturais e urbanísticas por aqui.
"Fica tudo mutio confuso porque aquilo que
chamamos de strip mall também poderia ser classificado como centro de conveniência
ou open mall. Outros ainda englobam as fachadas ativas e aí a parte regulatória
fica muito complicada", diz o urbanista.
O urbanista explana que, típico dos subúrbios dos
Estados Unidos, os strip malls são definidos por um conjunto de lojas voltadas
para uma via arterial, com um estacionamento frontal compartilhado e sem
qualquer barreira física entre a calçada e o comércio.
Nesse sentido, ele aponta que, no Brasil, o
conceito sofre sua primeira grande mutação devido ao urbanismo e a verticalização,
já que o conceito exige grandes terrenos planos em áreas de baixa densidade.
Ele lembra que, nas grandes metrópoles brasileiras, o valor do metro quadrado é
altíssimo.
Dados da ABMalls mostram que 39% desses
empreendimentos são de pequeno porte (até 1,5 mil metros quadrados de área
bruta locável), 22% médios e 39% grandes, com área média superior a 4 mil
metros quadrados. O resultado, segundo Caldana, são shoppings de vizinhança
verticais, que rompem a regra de estacionar na porta da loja, "o que, via
de regra, definiria tal espaço como um strip mall."
Outro ponto levantado pelo especialista é a
segurança, pois, por tradição, esse modelo tem seu acesso totalmente aberto.
Enquanto no Brasil, o mais comum é ver grades, guaritas, monitoramento
ostensivo e, muitas vezes, o fechamento do perímetro com cancelas após
determinado horário. E isso, de certa forma, descaracterizaria a fluidez do
modelo original.
Dando sequência ao raciocínio, o urbanista
argumenta que o strip mall americano é focado em utilidade rápida, enquanto no
Brasil, esses centros evoluíram para algo mais sofisticado, como os pontos de
gastronomia utilizados para encontro social.
Serviços premium, como academias, butiques e
clínicas de estética também costumam dominar esse mix de lojas no Brasil,
exigindo, segundo o urbanista, uma arquitetura mais elaborada que os
"caixotes de alvenaria" simples dos Estados Unidos. Para tanto,
investe-se muito em paisagismo e áreas sentadas, aproximando-o de um "mini
shopping" ao ar livre, enquanto o modelo original é puramente
funcional.
Ao afirmar que a chegada desse modelo ao Brasil
exigiu adaptações, Janice diz que, mesmo se distanciando do modelo dos Estados
Unidos, o formato está em franca expansão por três motivos principais: custo
condominial, já que o valor de ocupação é drasticamente menor que o de um
shopping tradicional; conveniência "Last Mile", pois, com o trânsito
das cidades piorando, o consumidor prefere resolver o que precisa em um raio de
dois quilômetros de casa; e hábitos adquiridos pós-pandemia, com o público
passando a valorizar espaços abertos e ventilados, fugindo do confinamento dos
grandes centros comerciais.
"Falamos em strip mall tropicalizado e usamos
o termo tropicalização porque o próprio conceito de shopping center foi
ajustado para a nossa realidade. O varejo de vizinhança é uma expansão natural
dessa conveniência", afirma Janice.
Ela explica que, no Brasil, o termo "strip
mall" refere-se a centros comerciais abertos, geralmente in-line,
compactos e que focam no essencial para apoiar bairros, a exemplo de negócios
nacionais consolidados, como o Minuto Pão de Açúcar e o Extra de Bairro.
Interesse das varejistas
Para varejistas, Janice destaca que o modelo abre
espaço tanto para marcas consolidadas, que buscam pontos de contato mais
próximos do consumidor, quanto para pequenos negócios, que encontram nesses
espaços uma alternativa menos onerosa, mais estruturada do que o comércio de
rua e com fluxo constante de consumidores.
De acordo com a ABMalls, entre os segmentos mais
presentes nos strip malls estão restaurantes (em 94% dos espaços), academias
(34%), farmácias (32%), mercados (30%) e pet shops (25%). Outros negócios em
alta incluem cafeterias, lavanderias, salões de beleza e serviços de saúde.
Marcelo Camorin, presidente do conselho de
administração do Grupo Soares, que nos próximos meses entregará dois strip
malls de 5 mil metros quadrados em Goiânia e, em 2027, outros dois
empreendimentos semelhantes na mesma cidade, diz que, para o modelo de negócios
do grupo, a presença de "bandeiras" consolidadas, como Smart Fit e
Drogasil, é considerada determinante para o sucesso.
Com a meta de iniciar as operações com 70% de sua
área locada, Camorin destaca que, embora muitas prefeituras tentem reduzir a
exigência de vagas de garagem para fomentar o transporte ativo, o
estacionamento abundante — chegando a ocupar 30% da área do projeto — continua
sendo uma exigência comercial dos próprios locatários.
A configuração arquitetônica é outra estratégia
importante, segundo o executivo. Em imóveis de dois andares, o grupo prioriza
vãos livres no térreo para facilitar a ocupação de lojas menores, porém, com
possibilidade de tamanhos personalizados, enquanto as âncoras, de grande porte,
garantem a estabilidade do fluxo de clientes se instalando no andar de cima.
Esse formato permite ao térreo receber até 20 lojas ao mesmo tempo.
A robustez das grandes marcas também se reflete nos
contratos: a exclusividade é um benefício restrito às grandes bandeiras, com
contratos de longo prazo (cerca de cinco anos), enquanto lojistas menores
operam em um regime de livre concorrência dentro do mall, diz.
Camorin destaca que, para projetos com investimento
entre R$ 8 milhões e R$ 10 milhões, essa estratégia equilibra a segurança
jurídica dos grandes players com a dinamização do mix de serviços oferecido.
Desafio regulatório em SP
Ao comentar o possível conflito de nomenclaturas,
Janice esclarece que os dados coletados pela ABMalls consideram empreendimentos
registrados como galerias, fachadas ativas e strip/street malls. O maior
desafio em se distanciar do que se pratica nos Estados Unidos, na visão da
superintendente da ABMalls, está em investir em facilidade de acesso, estacionamento
e integração digital para manter a competitividade.
Caldana vai um pouco adiante na análise. Para além
da questão construtiva, ele aponta que o jeito brasileiro de consumir exige
mais conforto e segurança do que o modelo pragmático norte-americano. Ao citar
que o Brasil tem uma tradição de comércio de rua e centros urbanos herdada da
Europa, que se organiza de formas muito distinta, Caldana avalia que a
importação do conceito dos Estados Unidos ignora a tradição do comércio de rua
local e evidencia falhas na regulamentação de metrópoles como São Paulo.
"Me preocupa que estejamos importando um nome,
como fizemos com a 'varanda gourmet', em vez de discutir um modelo real de
relação entre o mercado imobiliário e a cidade e a relação entre o edifício e a
vida na calçada."
Para Janice, um dos pontos mais sensíveis da atual
gestão urbana, especialmente em São Paulo, é a fachada ativa (lojas no térreo
de edifícios residenciais), que também se engloba nesse conceito de strip mall.
Ela aponta que, embora seja uma tendência irreversível imposta por legislações
de zoneamento, o modelo, de fato, enfrenta problemas de vacância.
Em sua visão, as fachadas ativas muitas vezes saem
perdendo porque "não foram pensadas sob a ótica do varejista e são
sabotadas por acesso complicado para pedestres e falta de visibilidade de
vitrine". Nesses casos já estabelecidos, ela diz haver pouco a ser feito
pensando em varejo e que retornar esses espaços para uso interno do condomínio
pode ser uma saída.
No entanto, Janice vê uma melhora no horizonte:
"Estamos em uma curva de aprendizado. As incorporadoras estão entendendo a
necessidade de ouvir o varejo antes de iniciar a obra. Para os prédios já
prontos, o caminho é o ajuste de design e vocação, já que não se pode mexer na
estrutura. O que não faz sentido para o consumidor, vai morrer."
Já Caldana aponta que a legislação paulistana
recente vive um momento de contradição. Enquanto o Plano Diretor de 2014 buscou
avanços, revisões posteriores e a Lei de Zoneamento trouxeram retrocessos que
confundem o pequeno comerciante. Um dos pontos centrais dessa crítica são as
fachadas ativas, em que áreas comerciais no térreo de prédios residenciais são
incentivadas pela Prefeitura.
Nas palavras do especialista, as fachadas ativas
oferecidas pelo mercado nem sempre estão ligadas às necessidades do comércio ou
à preexistência da região. Caldana indica que a regulamentação fica dúbia e o
pequeno comerciante tem dificuldade de se regularizar porque "há uma
enorme contradição nas legislações".
"Não é porque você coloca uma vaga de
automóvel na porta e diminui o tamanho do lote que aquilo se torna um strip
mall. Estamos diante de uma questão de projeto e de como o térreo dos
empreendimentos conversa com o espaço público."
Para que o potencial do uso misto (residência e
comércio no mesmo lote) seja atingido, Caldana defende uma revisão das normas
de licenciamento e alvarás. Para ele, o foco deveria sair do rótulo estrangeiro
e voltar-se para a qualidade do térreo. Como exemplo, ele sugere rever posturas
municipais, tanto normativas quanto projetuais, pensando na relação
prédio-cidade.
Por fim, o urbanista diz acreditar que o conceito
de strip mall até poderia encontrar espaço em cidades médias ou pequenas, mas a
complexidade das metrópoles, como São Paulo, acaba "engolindo" essa
estrutura. O principal ponto de fricção, para ele, está na localização: o
modelo não foi feito para zonas de estruturação urbana ou áreas centrais
densas. A questão, segundo ele, não é de inviabilidade financeira, mas de
adequação projetual.
"O desafio é garantir que o comércio de bairro sobreviva e prospere sem ser sufocado por modelos que não pertencem ao nosso DNA urbano", conclui.iário Comércio permite a cópia e republicação deste conteúdo acompanhado do link original desta página.
P
Mariana Missiaggia
https://www.dcomercio.com.br/publicacao/s/conceito-de-strip-mall-desafia-a-identidade-urbana-brasileira
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