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Antes da segunda votação, que deve ocorrer até o fim desta semana, os vereadores ainda participam de audiências públicas. Entenda os principais conceitos ligados ao tema
Fundamental para o desenvolvimento da
cidade, a Lei de Uso e Ocupação do Solo (LUOS) de São Paulo, conhecida como Lei
de Zoneamento, pode parecer um tanto difícil de entender. Termos como outorga
onerosa e coeficiente de aproveitamento podem afastar quem tenta participar
dessa discussão.
Ao longo de todo o ano de 2023, a Lei
de Zoneamento tem passado por um processo de revisão parcial. Na última
terça-feira (19), a Câmara dos Vereadores apresentou em audiência pública o
segundo substitutivo ao PL 586/2023, que trata da revisão parcial da LPUOS com
seus respectivos mapas.
Ainda há mais duas audiências públicas
previstas, para esta quarta-feira, 20/12, e amanhã (21), para quando se mantém
prevista a segunda votação do Projeto de Lei. Caso seja aprovado, o texto segue
para sanção ou veto do prefeito Ricardo Nunes (MDB).
A seguir, Beatriz Messeder,
coordenadora técnica do Conselho de Política Urbana (CPU) da Associação
Comercial de São Paulo (ACSP), explica alguns conceitos ligados ao instrumento
que impacta diretamente em áreas como regularização fundiária, mobilidade, meio
ambiente e infraestrutura urbana.
EIXOS DE ESTRUTURAÇÃO
Muito citado no documento, os chamados
eixos de estruturação da transformação urbana são um tipo de zona da cidade de
São Paulo. Essas áreas estão ao redor do sistema de transporte de alta e média
capacidade.
Com tamanhos diferentes - dependendo do
tipo de transporte a que estão ligadas -, podem ter 400 metros em cada lado das
faixas ao redor de corredores de ônibus e VLT em nível; e 700 metros no raio de
estações de trem e metrô.
E pela definição constante já do Plano
Diretor de 2014, Beatriz explica que há regras diferentes de desenvolvimento
urbano para essas áreas. É permitido construir ali prédios mais altos, por
exemplo, pois o objetivo principal é adensar essas áreas para aproximar
moradias e empregos e diminuir grandes deslocamentos na cidade.
O texto também limita a construção de
vagas de garagem e incentiva o uso misto (residencial e comercial) de
edifícios. O objetivo é atrair mais pessoas para perto do transporte de alta e
média capacidade e de áreas com infraestrutura urbana consolidada.
ZONAS DE CENTRALIDADES
Essas porções do território estão
localizadas fora dos eixos de estruturação da transformação urbana destinadas à
promoção de atividades típicas de áreas centrais, ou de subcentros regionais,
ou de miolos de bairros.
De acordo com Beatriz, nestas áreas se
pretende promover majoritariamente os usos não residenciais, com densidades
construtiva e demográfica médias, além de incentivar a qualificação
paisagística e dos espaços públicos. As ZCs estão divididas em outras
subcategorias.
COEFICIENTE DE APROVEITAMENTO
Trata-se da relação entre a área
construída e a área do lote. É, na prática, um número que, multiplicado pela
área de um terreno, indica a quantidade total de metros quadrados passíveis de
serem construídos num determinado lote.
Em São Paulo, esse coeficiente vai de 1
a 4. Em uma área de coeficiente 2, por exemplo, é possível construir 2 (duas
vezes a área do terreno). Já em uma área de coeficiente 4 é possível construir
4 (quatro vezes a área do terreno).
Segundo Beatriz, existem três tipos de
coeficiente: básico (que é o potencial construtivo gratuito de uma área),
máximo (que não pode ser ultrapassado, mesmo se o empreendedor pagar à
prefeitura) e mínimo (abaixo do qual o imóvel pode ser considerado
subutilizado). O mesmo local, por exemplo, pode ter o coeficiente básico 2, o
coeficiente máximo 3 e o mínimo, 1.
OUTORGA ONEROSA
É o nome dado a um instrumento
urbanístico que se traduz como um valor a ser pago à municipalidade nos casos
em que se queira construir além do coeficiente básico. Esse direito de
construir vale tanto para edifícios novos quanto para reformas com mudança de
uso do imóvel, por exemplo.
Na capital, o valor da outorga onerosa
é destinado ao Fundo de Desenvolvimento Urbano de São Paulo (Fundurb) e usado
para investimentos públicos na infraestrutura e desenvolvimento urbano do
município.
"Os recursos do fundo devem ser
destinados para ações nas áreas de habitação de interesse social, transporte
público, ciclovias e calçadas, preservação do patrimônio cultural, execução dos
planos de bairro, entre outros", diz Beatriz.
FACHADA ATIVA
Trata-se da exigência de ocupação da
extensão horizontal da fachada por uso não residencial com acesso direto e
abertura para o logradouro, a fim de evitar a formação de planos fechados (como
grandes extensões de muros) entre as construções e os logradouros, promovendo a
dinamização dos passeios públicos e incremento na segurança local.
TRANSFERÊNCIA DO DIREITO DE CONSTRUIR
(TDC)
Ela consiste na permissão onerosa dada
ao proprietário de um imóvel urbano para transferir seu potencial construtivo
não utilizado a outro imóvel que possa receber esse potencial. Segundo Beatriz,
o instrumento é utilizado como contrapartida para proprietários de imóveis
tombados que atualmente não têm quase nenhum incentivo para realizar sua
preservação/conservação.
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