A isonomia no tratamento do rateio dos encargos comuns em shopping centers

Já faz algum tempo que o setor de shopping centers apresenta um gargalo preocupante a ser administrado: o alto custo dos encargos locatícios suportados pelos lojistas. Como regra, além do aluguel (mínimo, percentual e em dobro em dezembro), o lojista arca com as despesas referentes aos encargos comuns (verba que tem natureza condominial), fundo de promoção e encargos específicos, como água, energia, ar condicionado, IPTU, etc., todos representativos. Quanto ao fundo de promoção, normalmente, a contribuição das lojas satélites gira em torno de 20% do aluguel mínimo ou menos. Os encargos específicos ou utilidades variam de acordo com a sua utilização e/ou tamanho da loja. Este item atualmente é relevante na composição do custo de ocupação dos varejistas, em vista dos elementos estruturais do Brasil. Por exemplo, todos nós sabemos os altos valores cobrados pela energia elétrica no Brasil e de IPTU em suas capitais.

Do ponto de vista dos comerciantes, as queixas são diversas sobre o tema, especialmente, no que tange ao elevado desembolso com os encargos, além de reclamações acerca da pouca eficiência e transparência na gestão condominial e do fundo de promoções, lembrando que os lojistas, na qualidade locatários, têm o direito de pleitear a completa prestação de contas de todas as verbas que lhe são exigidas. Cumpre destacar que se verifica no mercado discrepâncias entre os valores cobradas pelos centros de compras e suas redes, ou seja, seria injusto não registrar que alguns empreendedores são mais eficientes que outros na gestão dos encargos.

O problema é tal que não é surpresa nos depararmos com lojas cujos valores de encargos comuns/condomínio são maiores que o aluguel, bem como negociações entre lojistas e empreendedores que delimitam um percentual sobre o faturamento a título de ocupação total, porém com a garantia do pagamento dos encargos comuns.

No que concerne ao condomínio ou encargos comuns, cuja arrecadação visa custear as despesas com o funcionamento do empreendimento, tais como, segurança, limpeza, energia elétrica geral etc., diferentemente como ocorre nas locações comuns de unidades condominiais, nas quais o inquilino paga o condomínio ordinário com base na fração ideal do imóvel locado ou conforme o rateio especificado na convenção de condomínio (dependendo do caso concreto, é admissível que uma unidade pague a sua quota condominial não unicamente com base na sua metragem ou fração ideal, mas, sim, levando-se em conta outros fatores, tais como a utilização ou não dos elevadores e áreas comuns), nos arrendamentos em shoppings centers o lojista-inquilino arca com a despesa considerando o critério de rateio determinado pela Administração do centro de compras, o que denominamos de “rateio interno”.

Esse rateio se dá através da fixação para cada espaço/loja de um CRD – Coeficiente de Rateio e Despesas, o qual, por vezes, não está expresso no contrato de locação. Para fins de delimitação dos coeficientes de rateio, devem ser aplicadas as normas técnicas aplicáveis, com o devido rigor, no sentido de evitar desequilíbrios, os quais, ademais, podem ser nocivos tanto do ponto de vista dos lojistas, como do próprio centro de compras.

Partindo-se da ideia de que a legislação é omissa quanto às regras envolvendo o rateio condominial entre os lojistas instalados em shopping centers, não há dúvida que deve ser observado o princípio da isonomia, quando da determinação dos coeficientes de rateio das lojas. Ou seja, deve ser dado um tratamento igualitário entre os lojistas, a fim de que, cada um, suporte, proporcionalmente, com o que gera de despesa, sendo esta a expectativa dos comerciantes quando adentram nos empreendimentos, considerando a excepcionalidade das âncoras, cinemas, parque temáticos e outras operações especiais. Nesta linha, a título de exemplo, justificável o tratamento diferenciado no rateio entre as lojas do mall e da praça de alimentação, vez que os restaurantes demandam alguns serviços próprios de sua atividade.

Em que pese inexistir uma ampla discussão extrajudicial e judicial sobre o assunto, parece não haver divergência no que se refere ao fato das âncoras pagarem menos de condomínio por metro quadrado em comparação com as lojas satélites. As justificativas para este “subsídio”, que observamos na doutrina, são a capacidade de atração de público e o investimento que as grandes lojas direcionam para a publicidade. Do nosso ponto de vista, somente os estabelecimentos com metragens muito maiores que os demais podem ser classificados como “âncora” e o principal motivo para explicar este tratamento “desigual” é que estes não geram despesas de condomínio proporcional ao seu tamanho. Por exemplo, o grande magazine não demanda mais recursos com segurança ou limpeza do corredor em contraste com a sua vizinha satélite.

Por tais razões, os gestores de shopping centers devem ser rigorosos na definição dos coeficientes de rateio e eventuais ajustes necessários ao longo do funcionamento do empreendimento, não havendo que se falar em plena liberdade na fixação e alteração dos coeficientes pela administração dos centros de compras, isto é, como ocorre para os espaços desocupados, cabe ao empreendedor suportar o custo com o condomínio das lojas que tem negociações diferenciadas no que se refere à verba condominial, mesmo se forem de marcas consagradas, com capacidade própria de atrair consumidores.

Daniel Alcântara Nastri Cerveira sócio do escritório Cerveira Advogados Associados e pós-graduado em Direito Econômico pela Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (FGV-SP. Professor de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ; Professor do curso MBA em Gestão de Franquias e em Varejo da FIA – Fundação de Instituto de Administração; Professor de Pós-Graduação em Direito Empresarial pela Universidade Presbiteriana Mackenzie. - daniel@cerveiraadvogados.com.br