A inadimplência em condomínios prejudica a
administração financeira de forma ampla. Não somente pela dificuldade em manter
a previsão orçamentária aprovada para a gestão, mas também em razão da
impossibilidade de efetuar bloqueios nos consumos de água e gás, causando intranquilidade
e insatisfação aos condôminos adimplentes.
Em condomínios com arrecadação baixa, o
inadimplemento de uma unidade em um mês desestrutura as contas – impondo-se um
desafio para os síndicos, pois muitas vezes representam um valor baixo para
propositura de uma demanda judicial em relação aos custos correlacionados –
seguindo de encontro aos princípios basilares da busca na otimização de
recursos.
Apresentada a inadimplência, o sindico não tem
muitas escolhas procedimentais. Ele deve seguir um caminho claro e bem definido
até culminar com a propositura de demanda judicial de execução de cotas
condominiais e seus desdobramentos, deixando de lado a possibilidade de redução
do custo para todas as partes envolvidas, que é um dos pilares do trabalho de
um sindico – o qual se coaduna a obrigatoriedade legal de controlar as despesas
e fazer as cobranças de cotas condominiais. Esta segunda é delegada às
administradoras – por uma faculdade legal, mas não deixa de ser função do
sindico – e muitos não gostam de exercer.
Minimamente ou diligentemente é fundamental
que o sindico siga um trâmite, que necessariamente deve ser apresentado e
aprovado por todos os condôminos, pois faz a inserção da comunidade ao
processo, mesmo sendo o procedimento mais simples e comumente seguido – como
segue – o contato direto é a primeira forma de buscar e de verbalmente impor a
mora ao devedor, também manter o diálogo, pois é necessário compreender o
motivo para o não pagamento da cota condominial. Assim, acrescendo mais
um pilar na gestão de um síndico: atender a todos os condôminos, sim,
mesmo os inadimplentes. No segundo ponto chega-se a notificação
extrajudicia, como a número dois na ordem dos procedimentos
administrativos – mas este se apresenta como o início da formalização documental
e o final das possibilidades manejadas somentepelo sindico. A terceira etapa
infere a necessidade de agravamento dos custos com o acionamento de escritório
de cobrança, que legalmente é de incumbência do inadimplente, mas que segue
sendo adiantado pelos demais condôminos, até o adimplemento final do devedor.
Em sequência aos procedimentos, resta claro que o
caminho mais desejado pelos síndicos – na esteira da redução do impacto
financeiro, ante a imposição da distribuição de demanda judicial - seria a
busca do crédito sob o pálio da Lei 9.099/1995 (Juizado de Pequenas Causas),
que suporta demandas com o valor até 40 salários mínimos. Porém, os condomínios
na égide da referida legislação, não têm legitimidade para gozar dos benefícios
do juizado especial cível, salvo decisões esparsas em contrário e seguindo a
interpretação positivista da legislação, restando imperiosa a necessidade de
interposição da demanda judicial sob o procedimento comum ordinário, que
refletirá no pagamento de custas judiciais, caindo por terra a possibilidade do
sindico de solucionar o inadimplemento da forma menos onerosa possível.
Importante ressaltar que o tempo para uma demanda
judicial decorrer é incalculável, sem trazer a baila os desdobramentos cabíveis
pela legislação até uma decisão transitada em julgado e a possibilidade de
penhora do imóvel.
A título exemplificativo, trazemos a pesquisa
realizada pelo Secovi/RS em janeiro de 2018 acerca da inadimplência no
pagamento de cotas condominiais em Porto Alegre. O levantamento foi realizado
por amostragem com a avaliação dos dados fornecidos pelas administradoras de
condomínios em diferentes bairros da Capital, com base nos seguintes períodos
de atraso, até 29 dias, de 30 a 60 dias e mais de 60 dias.
Os resultados mostraram que 16,00% das 65.856 economias avaliadas estavam em atraso no pagamento das taxas condominiais, das quais 0,43% possuíam medidas judiciais em andamento.
Em janeiro/2018, a inadimplência das quotas
condominiais atingiu 16,00% das economias, tendo acréscimo considerável em
relação ao mês anterior (13,65%). O maior índice de atraso,
considerando-se o tipo de condomínio, está no período de “mais de 60 dias” com
7,53%, seguido de “até 29 dias” com 6,34%, e, de “30 a 60 dias”, com 2,13%. A
média da inadimplência nos 12 meses fechados em dezembro/2017 foi de 14,56%.
Os percentuais dos diversos períodos pesquisados na inadimplência nos condomínios por período em Porto Alegre – janeiro/2018.
A pesquisa evidencia que justamente em virtude dos baixos encargos na cobrança de cotas condominiais, ou seja, correção monetária com base no IGP-M, juros de 1% ao mês e multa a partir da data da inadimplência de 2%, que o desafio do sindico é grande em manter 100% de adimplentes.
Resta evidenciado o desgaste do síndico para que
consiga a recuperação do crédito e a manutenção da estabilidade financeira do
condomínio, pois impõe-se – como alhures mencionado – seguir minimamente os
procedimentos mantendo os pilares de sua gestão amparado na observância da
legislação, ética e moral.
Por derradeiro, é visível a necessidade da busca
administrativa com a protelação – ao máximo – da solução por via judicial, pois
o síndico conhecedor de todo este tramite deve diligenciar, sempre, na
composição amigável, nem que tenha que receber cotas condominiais parceladas.
Apesar dos desafios é importante o acompanhamento mensal das inadimplências, o contato com o inadimplente e a adoção rápida de medidas para minimizar o impacto nas contas do condomínio.
Fábio Trois de Mello - advogado e gestor da Banca de Síndicos
OAB-RS 68.478
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