Um recente
levantamento do IBOPE registrou o que todos aqueles que operam no setor de
shopping centers já sabiam, ou seja, que a crise afetou e vem afetando
severamente os empreendimentos e varejistas lá instalados, não
se vislumbrando no curto prazo uma melhora significativa. Como aponta
a pesquisa, os novos centros de compras apresentam quase 50% de vacância
em algumas situações. Ademais, de acordo com estudo realizado pela
Confederação Nacional do Comércio (CNC), de 2015 a 2017, comparando-se
aberturas e fechamentos de lojas, o saldo foi negativo em 226 mil. Ainda
conforme apurado pela CNC, em virtude do ritmo lento de recuperação,
somente em 2022 serão recolocados todas as operações varejistas encerradas
por força da crise.
Mesmo os
empreendimentos campeões em vendas contam com lojistas em dificuldades e
espaços vagos. Diante deste quadro, verifica-se, atualmente, inadimplência
alta dos lojistas e o persistente fechamento de operações, inclusive de
marcas consagradas. Em alguns casos, em São Paulo, por exemplo, nos
deparamos com shoppings em estado terminal, com o equipamentos
em péssimas condições e lojas economicamente inviáveis.
Outro fator que
tem um peso representativo neste mercado é o alto valor dos chamados
encargos locatícios, verbas estas que compõem o custo de ocupação dos
lojistas, juntamente com o aluguel.
Em vista do
"Custo Brasil" (por exemplo, todos nós temos ciência dos
custos com energia elétrica e IPTU nas capitais), os locadores de espaços
em shopping centers não conseguem obter crescimento nos valores dos
locativos e estimulam os lojistas a instalar seus estabelecimentos na rua,
o que, por sua vez, impacta no desenvolvimento do setor.
Esta equação
naturalmente levou a revisão das bases dos contratos firmados entre os
empreendedores e lojistas de shopping center, no sentido de observarmos
cotidianamente concessões efetuadas com o objetivo de reduzir custo de
ocupação dos comerciantes instados nos centros de compras.
Não obstante
todos os elementos retro, é comum, por vezes, a ausência de harmonia e
alinhamentos das expectativa entre os players do setor (entenda-se
lojistas e empreendedores), o que trava a conclusão a negócios e cria uma
atmosfera hostil, muito distante do sentimento de parceria que deveria
nortear as ações dos gestores. A minha pessoal percepção é que todos estão
atirando para todos os lados, torcendo para que, no final, a
maioria sobreviva.
O negócio
shopping center tem características próprias, onde a simbiose entre o
empreendedor e lojista é fundamental para o sucesso. Assim, a
melhor estratégia para minimizar os danos gerados pela cris é a
comunicação aberta e positiva entre os agentes, bem como a atitude
genuinamente colaborativa.
Daniel Alcântara Nastri Cerveira - sócio do escritório Cerveira
Advogados Associados; autor do livro "Shopping Centers - Limites na
liberdade de contratar", São Paulo, 2011, Editora Saraiva; Professor
de Pós-Graduação em Direito Imobiliário do Instituto de Direito da PUC/RJ;
Professor do curso MBA em Varejo e Gestão de Franquias da FIA - Fundação
de Instituto de Administração; Professor de Pós-Graduação em Direito Empresarial
pela Universidade Presbiteriana Mackenzie; e Consultor jurídico do
Sindilojas-SP.
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