A administradora de condomínios deve
ser o braço direito do síndico no exercício da gestão, sem que isso represente
qualquer influência política ou encubra qualquer irregularidade na gestão, uma
vez que a administradora também responde pelos atos para os quais foi
contratada. Ademais, a administradora é escolhida pelo síndico para auxiliar
nas questões administrativas do condomínio.
A escolha da administradora deve
ocorrer mediante aprovação em assembleia conforme parágrafo 2º, do artigo 1.348
do Código Civil, que aduz “§
2o O síndico pode transferir a outrem, total ou parcialmente,
os poderes de representação ou as funções administrativas, mediante aprovação
da assembleia, salvo disposição em contrário da convenção.”
A administração de condomínios ocorre,
via de regra, através de um contrato de administração firmado com o condomínio,
no qual o síndico delega a terceiros o exercício de algumas atividades que
seriam legalmente de sua responsabilidade. Assim, imperam as normas de mandato,
pois é clara a delegação de poderes para que um terceiro (administradora) em
nome do mandatário (condomínio representando pelo síndico) realize alguns atos
de gestão conforme ajustado (contrato), Art. 653 e seguintes do Código Civil)
Pelo fato do síndico, por força de lei,
ser o responsável direto pela gestão, Art. 1.348 do Código Civil, discute-se
inclusive se o síndico poderia trocar a administradora e depois ratificar a
escolha em assembleia. Situação que particularmente entendemos viável, uma vez
que quem responde civil e criminalmente pela edificação é o síndico. E assim,
como ele responde nada mais justo que ele escolha para quem delegar
responsabilidades que são dele.
E como sabemos das inúmeras
funções/obrigações do dia a dia de um edifício, o síndico precisa ter auxílio
administrativo, pois legalmente os erros cometidos pela gestão, mesmo que pela
administradora, podem atingir o síndico diretamente. Mesmo que posteriormente a
administradora possa ser responsabilizada pelos seus erros. (direito de
regresso)
Em um primeiro momento o síndico ou o
condomínio respondem pelos erros praticados inclusive pela Administradora,
mesmo que exista a possibilidade legal de responsabilizar e repassar a prejuízo
a administradora em um segundo momento.
Por exemplo:
No caso de uma ação trabalhista com a condenação do prédio em função de um
problema criado pela falta de pagamento de horas extras, a administradora não
responde perante a justiça do trabalho e sim o prédio, mas se provado a culpa
da administradora, poderá de forma regressiva ter que arcar com sua falha.
Um outro exemplo:
A falta de recolhimento de INSS aos cofres públicos, mas que foi retido do
funcionário, no caso, o síndico responde pessoalmente na qualidade de gestor
pelo crime de apropriação indébita (168 do CP) e sonegação fiscal na esfera
criminal, mesmo que tenha direito de regresso perante a administradora na
esfera civil.
Porém, se ficar
clara a responsabilidade direta da administradora, como por
exemplo: No caso de emissão e controle de boletos e esta falhar na sua função,
poderá ser acionada diretamente conforme entendimento do TJ-SP em Acordão nesse
sentido:
CIVIL – PROCESSO CIVIL – ADMINISTRADORA DE CONDOMÍNIO – DANOS MATERIAIS E
MORAIS – DÉBITO QUITADO – LEGITIMIDADE PASSIVA DA ADMINISTRADORA – INDENIZAÇÃO
CABÍVEL – Administradora de condomínio
responsável pela emissão das cobranças e pelos seus recebimentos – Legitimidade
passiva configurada – Ré que não se desincumbiu de seu ônus probatório,
comprovando a regularidade da cobrança efetuada, diante do pagamento efetuado
pela autora – Inteligência do art. 333, II, do CPC/73 – Cobrança indevida –
Autora considerada inadimplente perante o Condomínio, o que a impediu de
exercer o seu direito de voto em Assembleia – Danos morais – Indenização mantida
em R$ 3.000,00 (três mil reais), observados os princípios
da razoabilidade e proporcionalidade – Recurso desprovido.
(TJ-SP -
APL: 10257799820148260114 SP 1025779-98.2014.8.26.0114, Relator: Carlos von
Adamek, Data de Julgamento: 17/05/2017, 34ª Câmara de Direito Privado, Data de
Publicação: 23/05/2017)
Por estes motivos nada mais justo de
que o síndico possa escolher a administradora do condomínio de sua confiança.
Escolha esta que pode e deve ser dividida com o conselho e posteriormente
referendada em assembleia.
Dr. Rodrigo Karpat - advogado
militante na área cível há mais de 10 anos, é sócio fundador do escritório
Karpat Sociedade de Advogados e considerado um dos maiores especialistas em
direito imobiliário e em questões condominiais do país. Além de ministrar
palestras e cursos em todo o Brasil, Dr. Rodrigo Karpat é colunista do
Elemidia, do site Síndico Net, do Jornal Folha do Síndico, do Condomínio em
Ordem e de outros 50 veículos condominiais, é consultor da Rádio Justiça de
Brasília, do programa É de Casa da Rede Globo e apresenta os programas Vida em
Condomínio da TV CRECI e Por Dentro dos Tribunais do Portal Universo
Condomínio, além de ser membro efetivo da comissão de Direito Condominial da
OAB/SP.
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